文 | 選址中國(guó) 江珊 宋溪

在剛剛過(guò)去的一個(gè)周末，安然度過(guò)千禧年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅，平穩(wěn)運(yùn)行已經(jīng)40年的硅谷銀行，因?yàn)閿D兌潮造成的流動(dòng)性危機(jī)，宣布破產(chǎn)。

大廈傾倒，僅僅用了三天時(shí)間。

而山雨欲來(lái)的風(fēng)，同時(shí)吹到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

01、無(wú)法借新還舊，黑石違約

近日，全球最大另類(lèi)資產(chǎn)管理公司、華爾街最大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主黑石暴雷的消息登上了各大財(cái)經(jīng)熱榜。

3月2日晚，貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)Mount Street（歐洲最大的第三方貸款機(jī)構(gòu)）判定黑石集團(tuán)對(duì)旗下某款北歐商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款支持證券（CMBS ）構(gòu)成違約，這筆價(jià)值5.62億美元的資產(chǎn)證券化票據(jù)已到期卻尚未償還。

資料顯示，黑石集團(tuán)此次違約的CMBS票據(jù)底層資產(chǎn)，為2018年以18億歐元收購(gòu)的芬蘭企業(yè)Sponda Oy持有的一系列寫(xiě)字樓和商店。由于美聯(lián)儲(chǔ)基金加息，相關(guān)證券化產(chǎn)品交易量暴跌，CMBS被“凍結(jié)”，黑石無(wú)法發(fā)行新的CMBS產(chǎn)品借新還舊。

黑石曾向證券化票據(jù)持有人尋求延期，以便有時(shí)間處置資產(chǎn)和償還債務(wù)。但據(jù)報(bào)道，由于俄烏沖突和利率上升引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)中斷了出售過(guò)程，加之債券持有人投票反對(duì)進(jìn)一步延期?！斑@筆債務(wù)只涉及Sponda投資組合的一小部分，我們對(duì)服務(wù)機(jī)構(gòu)沒(méi)有采納我們的建議感到失望。” 黑石的一名代表表示。

盡管相對(duì)于近萬(wàn)億美元的總資產(chǎn)，5億美元只是一筆“小錢(qián)”，但該次違約事件還是引起了相當(dāng)范圍的恐慌。黑石違約掀開(kāi)了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)一角，令不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)感到不安。

由于美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息導(dǎo)致借貸成本飆升，以及居家辦公在疫情后依然是一個(gè)趨勢(shì)，“即使是那些最富有的美國(guó)寫(xiě)字樓房東也發(fā)現(xiàn)，他們無(wú)法支付房貸了”，據(jù)華爾街見(jiàn)聞報(bào)道，世界上最大的房地產(chǎn)所有者之一布魯克菲爾德公司違約了洛杉磯市中心的兩座摩天大樓貸款；Columbia Property Trust拖欠了七座標(biāo)志性建筑的價(jià)值約17億美元的按揭貸款，其中包括租給推特和前紐約時(shí)報(bào)總部的樓宇；亞馬遜正在暫停其在華盛頓附近的第二個(gè)總部建設(shè)，Meta也減少了在紐約租賃的空間……

利率增高、企業(yè)收縮、遠(yuǎn)程辦公……商業(yè)地產(chǎn)似乎從安全穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)椴▌?dòng)性越來(lái)越大的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，這會(huì)不會(huì)成為一種未來(lái)“常態(tài)”尚未可知。

02、遭遇擠兌，萬(wàn)億帝國(guó)現(xiàn)裂隙

事實(shí)上，受利率上升和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，從2022年10月開(kāi)始，黑石旗下的房地產(chǎn)信托基金（BREIT）便已經(jīng)開(kāi)始被投資者擠兌。

數(shù)據(jù)顯示，2022年10月，黑石投資者贖回基金申請(qǐng)高達(dá)18億美元；11月，更多投資者要求贖回，但黑石僅僅受理了43%，總計(jì)13億美元；今年1月，投資者贖回金額繼續(xù)飆升至53億美元，但黑石僅僅批準(zhǔn)了申請(qǐng)量的25%；2月回落至39億美元，但黑石只批準(zhǔn)了14億美元，占比35%。業(yè)內(nèi)人士表示，如果3月份贖回請(qǐng)求再度反彈，按照季度贖回5%的上限規(guī)定，黑石可兌付的贖回金額可能只有僅僅7億美元。和國(guó)內(nèi)所有暴雷的房企一樣，黑石自救的第一步，也是從瘋狂變賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始。

12月2日，黑石宣布，擬作價(jià)12.7億美元將美高梅大酒店和曼德勒海灣度假村的49.9%股份賣(mài)給VICI，后者也持有這兩個(gè)拉斯維加斯知名地標(biāo)的剩余股權(quán)，收購(gòu)后將全資擁有這兩個(gè)地標(biāo)房產(chǎn)。

今年1月25日，黑石出售了位于巴塞羅那的一棟建筑，售價(jià)2.4億歐元。同日，有媒體報(bào)道，黑石正在洽淡將印度最大房地產(chǎn)投資信托公司Embassy Office Parks中的50%的股份出售給貝恩資本，交易價(jià)值達(dá)4.8億美元。

1月29日，黑石以4億英鎊的價(jià)格出售了倫敦圣凱瑟琳碼頭，購(gòu)買(mǎi)方為新加坡前首富郭令明。

與以往低買(mǎi)高賣(mài)不同的是，這幾單黑石幾乎都沒(méi)怎么掙錢(qián)。

今年年初，黑石找到加州大學(xué)，達(dá)成了一份協(xié)議：加州大學(xué)向BREIT投資40億美元，期限6年，但作為回報(bào)，黑石需要保證向加州大學(xué)支付至少11.25%的年化回報(bào)率。

11.25%，意味著黑石每年要向加州大學(xué)支付至少4.5億美元的利息。對(duì)于慣于玩杠桿的黑石，這種利率，被業(yè)內(nèi)人士分析為走上了絕路。關(guān)于這座資管帝國(guó)的裂縫，黑石2022年財(cái)報(bào)似乎添加了更具真實(shí)性的注腳。

2022年三季度，黑石集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.58億美元，上年同期為62.24億美元，同比下降83%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為370萬(wàn)美元，去年同期為32億美元；歸屬于公司凈利潤(rùn)則為229.6萬(wàn)美元，去年同期為14.02億美元。而美國(guó)放水又加息，歐美房?jī)r(jià)大跌，黑石加了杠桿的流動(dòng)性危機(jī)，讓人不得不聯(lián)想到2008年金融危機(jī)倒下的雷曼兄弟。

和雷曼最后的掌門(mén)人富爾德在近于谷底宣布危機(jī)已經(jīng)過(guò)去一樣，2022年第四季度，一反頹勢(shì)，黑石似乎距離沖破萬(wàn)億（美元）資管僅差臨門(mén)一腳，其CEO告訴全體員工：“別聽(tīng)媒體瞎扯，我們好著呢！”但其創(chuàng)始人蘇世民說(shuō)過(guò)這樣一句話(huà)：“在金融界，突如其來(lái)的運(yùn)氣逆轉(zhuǎn)，一筆糟糕交易，一筆不良投資，都可能將你擊垮?！?/p>

03、玩轉(zhuǎn)周期，煉成另類(lèi)資管巨頭

黑石的“傳奇”，要從上世紀(jì)80年代的“黑色星期一”說(shuō)起。

1987年10月，在“黑色星期一”股市崩盤(pán)前夜，黑石成功募集到到第一筆資金，并將第一個(gè)獵物瞄準(zhǔn)了美國(guó)最大的鋼鐵公司——正在經(jīng)歷工人罷工的USX鋼鐵公司。在黑石看來(lái)，USX鋼鐵公司規(guī)模巨大、情況復(fù)雜，借著金融危機(jī)此時(shí)抄底，收益將十分豐厚。1989年，黑石以6.4億美元的價(jià)格收購(gòu)了USX 旗下的運(yùn)輸子公司，占股51%。2003 年，黑石賣(mài)出該公司最后一部分企業(yè)股權(quán)，總回報(bào)是投資金額的 26 倍，年回報(bào)率達(dá) 130%。

1991年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)由正轉(zhuǎn)負(fù)，黑石開(kāi)始組建房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)，單獨(dú)成立首只房地產(chǎn)投資基金，規(guī)模約1.41億美元，以大幅賬面折價(jià)收購(gòu)愛(ài)德華-德巴爾托洛公司、卡迪拉克美景集團(tuán)、六旗主題公園等物業(yè)。1992年底，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，黑石推動(dòng)酒店特許經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)公司和卡迪拉克美景集團(tuán)上市，獲得超100%的投資收益。此時(shí)，黑石成功募得40億美元，僅次于行業(yè)龍頭KKR。

2003年后，寬松的信貸環(huán)境和資產(chǎn)證券化創(chuàng)新促進(jìn)私募股權(quán)投資行業(yè)大繁榮。黑石大舉收購(gòu)了化學(xué)公司塞拉尼斯、辦公物業(yè)投資信托(Equity Office Properties，EOP)、希爾頓酒店、半導(dǎo)體公司飛思卡爾等，2007年6月黑石在紐交所上市。2004-2007年間，黑石集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收入從5.38億美元增長(zhǎng)至25.78億美元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)68.6%。

2008年金融危機(jī)后，黑石抓住行業(yè)周期底部的機(jī)遇，開(kāi)始收購(gòu)大量因無(wú)法償還貸款而喪失贖回權(quán)的獨(dú)棟房產(chǎn)，成立Invitation Homes公司進(jìn)行修繕管理后租賃，發(fā)行房租資產(chǎn)支持證券實(shí)現(xiàn)投資退出，并一路狂飆。到2021年6月，黑石向美國(guó)樓市發(fā)起抄底進(jìn)攻，以60億美元的價(jià)格收購(gòu)房屋之友，房屋之友擁有著全美17000多套住房，正式成為“美國(guó)房東”……而這些，只是一腳將要邁進(jìn)萬(wàn)億美元，同時(shí)正面臨流動(dòng)性危機(jī)的黑石資產(chǎn)帝國(guó)其中一角。

04

募500億美金抄底全球，入手多個(gè)中國(guó)項(xiàng)目全球進(jìn)軍的黑石，當(dāng)然不會(huì)放棄中國(guó)這片沃土。相反，黑石對(duì)中國(guó)的布局由來(lái)已久。

2007年，中國(guó)國(guó)家主權(quán)基金“中投公司”成立。這個(gè)手握2000億美金的超級(jí)巨無(wú)霸，第一筆海外投資，就是用30億美元購(gòu)買(mǎi)黑石10%的股份。很快次貸危機(jī)爆發(fā)，黑石募資40億美元，得以躲過(guò)一劫；中投歷時(shí)11年回本清倉(cāng)，勉強(qiáng)賺了點(diǎn)小錢(qián)。

在此后，雖然黑石極盡隱形，但很多角落都能發(fā)現(xiàn)其野心勃勃的身影。2008年，黑石花10億人民幣買(mǎi)下上海長(zhǎng)壽路上“調(diào)頻壹”廣場(chǎng)項(xiàng)目；2010年，與中國(guó)香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鷹君集團(tuán)聯(lián)合出資7.34億元人民幣開(kāi)發(fā)大連朗豪酒店并收購(gòu)了恒大御景半島的40%股權(quán)；2012年，又與中國(guó)臺(tái)灣頂新集團(tuán)聯(lián)手買(mǎi)下了位于上海華敏帝豪大廈5層～33層；

2013年，黑石又以1.28億美元認(rèn)購(gòu)方興地產(chǎn)子公司49%的權(quán)益，聯(lián)手開(kāi)發(fā)寧波一個(gè)綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；同年，花大概30億元收購(gòu)了印力集團(tuán)，后以128億元轉(zhuǎn)手給了萬(wàn)科；2017年，又出手拿下新加坡豐樹(shù)集團(tuán)旗下上海怡豐城，后更名“維璟廣場(chǎng)”；2019年2月，以4.8億美元收購(gòu)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商亞洲分公司Taubman Asia Malls 50％的股份，直接將西安和鄭州的熙地港購(gòu)物中心收入囊中……

“在經(jīng)濟(jì)方面，病毒已造成市場(chǎng)的混亂和人類(lèi)的恐懼……對(duì)于購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)和發(fā)放信貸而言，這創(chuàng)造了巨大的機(jī)會(huì)?！币咔閬?lái)臨，黑石募集了500億美元（約3500億人民幣）資金，準(zhǔn)備向全球抄底，目光聚焦的重點(diǎn)之一，便在中國(guó)。

2020年4月10日，73歲的蘇世民在中國(guó)“直播帶貨”，推薦他的新書(shū)——《蘇世民：我的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)》中文版。一個(gè)月前，有媒體傳出黑石集團(tuán)正在與SOHO中國(guó)進(jìn)行私有化談判，價(jià)格為6港元/股，交易共計(jì)約40億美元，并將接管SOHO中國(guó)的債務(wù)。不過(guò)，最終，這場(chǎng)備受關(guān)注的交易在第二年6月宣布流產(chǎn)。

但是，黑石在中國(guó)布局的步伐并未停止。2020年10月，黑石以12億人民幣總價(jià)收購(gòu)融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項(xiàng)目；2021年1月20日，黑石宣以11億美元（約合人民幣71億元）從富力集團(tuán)收購(gòu)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)；同年6月，以13億美元（約合人民幣83.9億元）收購(gòu)中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)有限公司旗下美國(guó)國(guó)際數(shù)據(jù)集團(tuán)，為當(dāng)年單筆最大……不完全統(tǒng)計(jì)，黑石在中國(guó)市場(chǎng)累計(jì)投資額超過(guò)500億元，投資范圍囊括了物流地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心以及綜合體。

值得一提的是，黑石創(chuàng)始人蘇世民是其專(zhuān)門(mén)起的中文名字，其原名為史蒂芬·施瓦茨曼（Stephen A. Schwarzman），創(chuàng)業(yè)之前供職于雷曼兄弟……