文 | 段海濤

魯商發(fā)展(600223.SH)剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)資產(chǎn)工作取得重大進展。據(jù)披露，截至3月8日，擬置出的首批多家置業(yè)公司股權(quán)已完成過戶，魯商發(fā)展方面也收到了第一批次交割資產(chǎn)的首筆款項17.6億元。

“將房地產(chǎn)開發(fā)板塊全部資產(chǎn)置出至上市公司體外，旨在明晰公司業(yè)務(wù)發(fā)展重點，聚焦大健康產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。”公司未來將加大在化妝品、醫(yī)藥、原料及添加劑等大健康產(chǎn)品上的研發(fā)、生產(chǎn)及其他投入，加速公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

已收到首筆轉(zhuǎn)讓款

據(jù)披露，本次擬置出的資產(chǎn)為魯商發(fā)展及其全資子公司魯健產(chǎn)業(yè)、魯商健康持有的魯商置業(yè)(山東省魯商置業(yè)有限公司)100%股權(quán)、新城鎮(zhèn)(山東魯商新城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司)100%股權(quán)、創(chuàng)新發(fā)展(山東魯商創(chuàng)新發(fā)展有限公司)100%股權(quán)、菏澤置業(yè)(菏澤魯商置業(yè)有限公司)100%股權(quán)、臨沂地產(chǎn)(臨沂魯商地產(chǎn)有限公司)100%股權(quán)、臨沂置業(yè)(臨沂魯商置業(yè)有限公司)51%股權(quán)、臨沂金置業(yè)(臨沂魯商發(fā)展金置業(yè)有限公司)44.10%股權(quán)、臨沂發(fā)展(臨沂魯商置業(yè)發(fā)展有限公司)32%股權(quán)，以及上市公司對上述公司及其下屬公司的全部債權(quán)430903.59萬元。

據(jù)悉，上述擬置出資產(chǎn)對應(yīng)評估值合計為590662.49萬元，并以此確定為交易價格，較賬面凈資產(chǎn)值580008.88萬元增值11.09%。根據(jù)付款安排，置出資產(chǎn)分兩批次進行交割，每次交割分兩次支付。

2023年3月3日，魯商發(fā)展、魯商健康與山東省城鄉(xiāng)發(fā)展集團有限公司(簡稱“山東城發(fā)集團”)、山東省商業(yè)集團有限公司(簡稱“魯商集團”)簽署《第一批次股權(quán)交割確認書》，截至3月8日，上市公司原來持有的魯商置業(yè)100%股權(quán)、新城鎮(zhèn)100%股權(quán)、創(chuàng)新發(fā)展100%股權(quán)、臨沂地產(chǎn)100%股權(quán)已過戶登記至山東城發(fā)集團名下，臨沂金置業(yè)44.10%股權(quán)、臨沂發(fā)展32%股權(quán)正在辦理過戶登記手續(xù)。

3月3日，魯商發(fā)展、山東城發(fā)集團及魯商集團還簽署了《第一批次債權(quán)交割確認書》，自債權(quán)交割日(即2023年3月3日)起，上市公司對第一批次標的公司及其子公司194276.14萬元債權(quán)及其相關(guān)的一切權(quán)利、義務(wù)和風(fēng)險，均由山東城發(fā)集團享有及承擔。

截至3月8日，魯商發(fā)展和魯商健康已分別收到山東城發(fā)集團支付的第一批次交割資產(chǎn)的首筆款項167461.73萬元和8669.20萬元。按約定，首筆款項支付完成后12個月內(nèi)，山東城發(fā)集團向魯商發(fā)展及魯商健康支付剩余對價，并以剩余對價為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率支付利息。

第二批次交割的首筆款項由山東城發(fā)集團于2023年10月31日前支付。

剝離房地產(chǎn)可降低財務(wù)風(fēng)險

魯商發(fā)展剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是為了降低財務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化財務(wù)指標。

據(jù)悉，魯商發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在山東省內(nèi)以濟南、青島為核心，重點布局臨沂、泰安、煙臺、濟寧、菏澤、濰坊、淄博等城市，山東省外布局至北京、上海、重慶、黑龍江等省、直轄市，形成了精品住宅、城市綜合體、大型購物中心、高端寫字樓、星級酒店等產(chǎn)品系列。

不過，魯商發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)近年來經(jīng)營面臨一定困難，對公司利潤形成拖累。數(shù)據(jù)顯示，2020年度及2021年度，魯商發(fā)展房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率僅分別為14.52%和17.05%，盈利能力遠低于其他業(yè)務(wù)板塊；房地產(chǎn)項目2021年計提的減值金額達1.88億元，更是對上市公司整體凈利潤造成不利影響。

“受房地產(chǎn)行業(yè)特性影響，上市公司資產(chǎn)負債率居于高位，潛在債務(wù)風(fēng)險較大。”魯商發(fā)展方面介紹說，隨著地產(chǎn)公司的出售，公司存貨資產(chǎn)將降低，流動比率、速動比率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標亦將得到優(yōu)化。以2022年1-10月財務(wù)報表數(shù)據(jù)測算，本次交易后，上市公司資產(chǎn)負債率將由90.84%下降至61.27%，流動比率將由1.11上升至1.93，速動比率將由0.21上升至1.78。

從資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)績情況看，以2022年1-10月財務(wù)報表數(shù)據(jù)測算，交易前魯商發(fā)展總資產(chǎn)為590.92億元，交易后為107.51億元；營業(yè)收入從104.15億元，變?yōu)?7.46億元；但凈利潤卻從-1.38億元變?yōu)?.45億元。盡管資產(chǎn)規(guī)模和營收出現(xiàn)下降，但盈利水平不降反升，顯示房地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損對公司拖累較大。

打造國內(nèi)領(lǐng)先的大健康產(chǎn)業(yè)運營商

在生物醫(yī)藥板塊，魯商發(fā)展主要包含化妝品、醫(yī)藥、原料及添加劑業(yè)務(wù)，未來公司將在此領(lǐng)域集中資金和優(yōu)勢資源，實現(xiàn)由地產(chǎn)向大健康產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

其實，魯商發(fā)展在生物醫(yī)藥板塊的底蘊相當不俗。

化妝品方面，福瑞達生物是魯商發(fā)展化妝品的主要經(jīng)營主體，依托公司“妝藥同源，科技美膚”的研發(fā)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，已發(fā)展成為山東省化妝品行業(yè)龍頭企業(yè)，旗下?lián)碛小邦U蓮”“璦爾博士”“善顏”“UMT”“詮潤”“貝潤”等多個知名化妝品品牌。其中“頤蓮”專注玻尿酸護膚品38年，2021年“雙十一”產(chǎn)品銷售額突破1.11億元，位列京東美妝前三名。

醫(yī)藥方面，公司涵蓋中藥及化藥制劑(明仁福瑞達)、生化藥品(博士倫福瑞達)及銷售團隊(醫(yī)藥事業(yè)部)，擁有施沛特、頸痛顆粒、小兒解感顆粒等多個知名品牌。公司旗下的明仁福瑞達致力于中成藥、化學(xué)藥、保健食品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，產(chǎn)品涵蓋骨科、婦科、內(nèi)科、眼科、兒科五大領(lǐng)域。

原料及添加劑方面，魯商發(fā)展旗下焦點福瑞達是全球第二大玻尿酸原料生產(chǎn)商，產(chǎn)品遠銷美國、英國、日本等72個國家和地區(qū)，2021年，焦點福瑞達玻尿酸產(chǎn)能達420噸，全球銷量份額達15%；旗下福瑞達生物科技主要生產(chǎn)食品和化妝品添加劑，食品添加劑之一納他霉素市場占有率在40%以上。

二級市場對魯商發(fā)展剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專注大健康產(chǎn)業(yè)也頗為看好，在去年11月出售資產(chǎn)消息剛傳出時，魯商置業(yè)股價就連續(xù)4天漲停，直接從每股8元以下漲到了11元以上，其后的幾個月時間里一直在10-13元區(qū)間震蕩。截至3月9日收盤，魯商發(fā)展股價為11.18元/股，市值120億元。

對于未來經(jīng)營計劃，魯商發(fā)展表示，將積極打造“兩品牌兩基地”，即中國骨科藥物領(lǐng)導(dǎo)品牌、玻尿酸高端護膚品牌、全國重要的眼科藥品生產(chǎn)基地、全球最大的玻尿酸原料生產(chǎn)基地，迅速實現(xiàn)醫(yī)藥健康板塊做強做大。