界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
停牌近一年后，佳兆業(yè)正式在港交所復(fù)牌，但與其上一次債務(wù)危機(jī)后復(fù)牌不同，本次復(fù)牌前其債務(wù)問(wèn)題并未得到解決。
3月9日晚，佳兆業(yè)公布了已延期的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告和2022年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，達(dá)成全部復(fù)牌條件，于3月10日起恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)。從復(fù)牌首日表現(xiàn)來(lái)看，佳兆業(yè)股價(jià)開(kāi)盤(pán)一度跌幅超過(guò)40%，截至3月10日收盤(pán)，單日跌幅約21.43%，收于0.66港元/股，市值約46.3億港元。
兩份業(yè)績(jī)報(bào)告揭開(kāi)了佳兆業(yè)過(guò)去兩年的艱難經(jīng)營(yíng)，2021年和2022年上半年累計(jì)虧損達(dá)204億元。截至2022年上半年底，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)313.2%，總借款共1314.9億元，其中一年內(nèi)須償還債務(wù)達(dá)1065.37億元，難以被手頭持有的約108.8億元現(xiàn)金所覆蓋。
雖然是同一波停牌出險(xiǎn)房企中率先復(fù)牌的，但佳兆業(yè)的債務(wù)重組進(jìn)展卻比很多尚未復(fù)牌的房企要慢。
據(jù)界面新聞了解，自2021年11月出險(xiǎn)以來(lái)，佳兆業(yè)的整體債務(wù)重組計(jì)劃始終未有明確進(jìn)展。
對(duì)于佳兆業(yè)而言，復(fù)牌的信號(hào)意義大于實(shí)際意義，在對(duì)外披露詳細(xì)賬目后，有利于消除不確定性，或有助于推動(dòng)債務(wù)重組的進(jìn)展。此外，因停牌被“套住”的佳兆業(yè)股東也迎來(lái)了解套的機(jī)會(huì)。
有佳兆業(yè)內(nèi)部員工對(duì)界面新聞表示，雖然只是輕微利好，但也算是佳兆業(yè)在化解危機(jī)過(guò)程中的階段性成果，下一步重點(diǎn)應(yīng)該是境內(nèi)外債務(wù)重組。
復(fù)牌的意義
2022年4月1日，由于無(wú)法按時(shí)發(fā)出2021年年報(bào)，佳兆業(yè)宣布停牌。同期因?yàn)橥瑯釉蛲Ｅ频倪€有奧園、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大等十多家房企。
受流動(dòng)性危機(jī)影響，這些房企的經(jīng)營(yíng)面基本都受到挑戰(zhàn)，導(dǎo)致后續(xù)財(cái)務(wù)報(bào)表均未能按時(shí)披露，停牌延續(xù)接近一年。按照港交所上市規(guī)則所規(guī)定，如果在今年9月份之前不復(fù)牌，這些房企將面臨被摘牌的風(fēng)險(xiǎn)。
不難發(fā)現(xiàn)，其它出險(xiǎn)房企普遍將推動(dòng)債務(wù)重組放在復(fù)牌之前的位置上，例如融創(chuàng)中國(guó)、奧園等。一位接近奧園人士告訴界面新聞，奧園會(huì)在境內(nèi)外債務(wù)重組完成后，再啟動(dòng)復(fù)牌工作。
佳兆業(yè)卻選擇了不同的化險(xiǎn)思路，先復(fù)牌，再去推動(dòng)債務(wù)重組。這跟其在2015年-2017年債務(wù)危機(jī)中選擇的步驟也不同，那次佳兆業(yè)先是拿出了境內(nèi)外債務(wù)重組的方案，之后才在2017年復(fù)牌并逐步回歸正軌。
這次危機(jī)發(fā)生的市場(chǎng)環(huán)境已與七八年前不同，不少房企都在等待救援，佳兆業(yè)的債務(wù)重組遲遲未有進(jìn)展，在此情況下，率先選擇復(fù)牌或許是其能先向市場(chǎng)釋放的積極信號(hào)。
2023年1月30日，佳兆業(yè)發(fā)布自愿公告，稱將力圖達(dá)成所有條件及于2023年3月恢復(fù)其股份買(mǎi)賣(mài)。對(duì)于佳兆業(yè)的復(fù)牌行動(dòng)，不少業(yè)內(nèi)人士當(dāng)時(shí)都認(rèn)為，在其債務(wù)重組尚不明朗的情況下，要想復(fù)牌可能有困難。
因此，對(duì)于佳兆業(yè)如期復(fù)牌，有業(yè)內(nèi)人士表示還是很羨慕的。雖然復(fù)牌條件并沒(méi)有要求企業(yè)解決債務(wù)問(wèn)題，但在其看來(lái)，不少出險(xiǎn)房企選擇先債務(wù)重組后復(fù)牌的原因在于這樣風(fēng)險(xiǎn)更低。
發(fā)布未按時(shí)刊發(fā)的2021年年報(bào)以及2022年半年報(bào)，這是佳兆業(yè)接獲的復(fù)牌指引中的重要條件之一。此外，還要證明公司有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，以及向市場(chǎng)提供所有重大資料，以便公司股東及其他投資者評(píng)估公司狀況。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)界面新聞表示，能不能復(fù)牌主要還是取決于公司的財(cái)務(wù)賬能不能算清楚，以及會(huì)計(jì)師愿不愿意給其出報(bào)告。佳兆業(yè)成功復(fù)牌的話，說(shuō)明其本身賬目問(wèn)題更少。
對(duì)于此番復(fù)牌對(duì)佳兆業(yè)的實(shí)際影響，市場(chǎng)普遍認(rèn)為信心大于實(shí)際。黃立沖也指出，對(duì)佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)是輕微利好，對(duì)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)沒(méi)有明顯作用，但讓股東有機(jī)會(huì)套現(xiàn)，有興趣進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)投資的投資人也可以考慮買(mǎi)他們的股票。
不過(guò)，也有投資者在股票交流平臺(tái)上表示，復(fù)牌算是佳兆業(yè)恢復(fù)正常的第一步，業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布后，一切問(wèn)題都有賬可查，消除了不確定性，也可以減少市場(chǎng)的恐慌。
繼2021年底宣布將制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃以來(lái)，佳兆業(yè)與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作的框架協(xié)議意。
據(jù)佳兆業(yè)補(bǔ)發(fā)的2022年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，期內(nèi)其在境內(nèi)已完成多筆融資展期，但對(duì)于境外債僅表示，一直與公司顧問(wèn)合作，已與債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對(duì)話，以加快制定潛在重組計(jì)劃。
對(duì)境外債進(jìn)展的說(shuō)法與去年6月以及今年1月的公告基本沒(méi)有新的變化。今年1月，佳兆業(yè)還公告中指出，其正在評(píng)估集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性，以期在切實(shí)可行的情況下盡快與所有境外債權(quán)人達(dá)成全面解決方案。
佳兆業(yè)是美元債發(fā)行大戶，在房企中位居前列。據(jù)佳兆業(yè)公告，截至2021年12月20日，佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)的未償還本金總額約為117.8億美元，從那時(shí)開(kāi)始佳兆業(yè)宣布將對(duì)尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃。
上岸的籌碼
是否擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這是佳兆業(yè)推動(dòng)債務(wù)重組的核心籌碼。
佳兆業(yè)境外債權(quán)人曾公開(kāi)對(duì)這家公司持有的資產(chǎn)表示看好，同時(shí)在2021年11月剛爆發(fā)理財(cái)產(chǎn)品兌付危機(jī)時(shí)，就有債務(wù)持有人代表委托財(cái)務(wù)顧問(wèn)公司，向佳兆業(yè)提出了約為20億美元的融資方案，主要針對(duì)為佳兆業(yè)直接補(bǔ)充現(xiàn)金流，包括包含了境內(nèi)以及境外、有擔(dān)保及無(wú)擔(dān)保的融資方案。
大概率是當(dāng)時(shí)還不想“賤賣(mài)資產(chǎn)”，佳兆業(yè)最終還是走上了債務(wù)重組的路。
今年以來(lái)，房企完成債務(wù)重組的進(jìn)程有所加快，目前已有富力地產(chǎn)、綠地、華夏幸福完成境外債務(wù)重組，整體展期、債轉(zhuǎn)股成為主要的重組方案的重要舉措。
由于處于弱勢(shì)地位，境外債權(quán)人最終大概率還是會(huì)通過(guò)佳兆業(yè)提出的重組方案。
在土儲(chǔ)方面，佳兆業(yè)目前似乎也還有不少談判的籌碼。從2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，截至2022年上半年底，佳兆業(yè)在全國(guó)51個(gè)城市合共擁有220個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總土儲(chǔ)備約為2740萬(wàn)平方米，60%位于大灣區(qū)，其中38%位于廣深。
值得一提的是，2021年上半年佳兆業(yè)還花了255.83億元收購(gòu)了17幅土地，其中在廣州收購(gòu)的一宗地塊高達(dá)84億元，最后一宗土地收購(gòu)時(shí)間是2021年7月，以約8100萬(wàn)元收購(gòu)了位于貴州貴陽(yáng)的一宗商住地塊。
到同年8月，恒大出現(xiàn)危機(jī)，地產(chǎn)行業(yè)整體陷入流動(dòng)性危機(jī)，包括佳兆業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)房企基本都開(kāi)始暫停拿地。如今回頭來(lái)看，2021年上半年的大力度拿地加速了佳兆業(yè)陷入困境的速度。
除了已有土儲(chǔ)外，曾有“舊改之王”名號(hào)的佳兆業(yè)還有大量的城市更新項(xiàng)目，這方面業(yè)務(wù)也沉淀了大量的資金。
財(cái)報(bào)顯示，為了緩解流動(dòng)壓力，佳兆業(yè)在2022年上半年也陸續(xù)退出了24個(gè)城市更新項(xiàng)目，截至2022年底，其仍有176個(gè)城市更新項(xiàng)目尚未納入土儲(chǔ)，占地面積約為5394萬(wàn)平方米。
但與凈地不同，城市更新項(xiàng)目在未轉(zhuǎn)化為土儲(chǔ)前并不能賣(mài)出價(jià)格。佳兆業(yè)表示，未來(lái)，拓展與央國(guó)企合作將成為佳兆業(yè)城市更新投資和轉(zhuǎn)化的重要路徑。
資產(chǎn)處置是出險(xiǎn)房企緩解流動(dòng)性危機(jī)的必選動(dòng)作，也是境內(nèi)外債權(quán)人關(guān)注的核心重點(diǎn)，但佳兆業(yè)近一年來(lái)始終對(duì)這一部分保持神秘，并未對(duì)資產(chǎn)處置情況進(jìn)行披露。因此，也有投資者質(zhì)疑佳兆業(yè)管理層對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。
復(fù)牌后，佳兆業(yè)或許需要更重視信息的披露，以推動(dòng)債務(wù)重組順利開(kāi)展，同時(shí)盡早恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。