文 | 選址960 宋溪

2021年6月21日，首批3支產(chǎn)業(yè)園區(qū)類公募REITs在奔走相告中正式上市，結(jié)束了我國17年基于工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上的REITs本土化屢探屢敗的魔咒?！傲紩r正可用”，當(dāng)中國物業(yè)租賃模式興起和存量資產(chǎn)時代到來，資產(chǎn)證券化繁榮的時機(jī)日趨成熟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs化在打開大門后迅速成為一股風(fēng)刮進(jìn)各大產(chǎn)業(yè)園運營商心里，蠢蠢欲動，摩拳擦掌。

2022年底，華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、華夏和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園先后成功獲批上市。

2023年第一季度還沒有結(jié)束，全國已經(jīng)有近20支產(chǎn)業(yè)園REITs跑起來了……

01、中國產(chǎn)業(yè)園：等REITs久矣

REITs是個舶來品，誕生于上個世紀(jì)60年代正在經(jīng)歷大通脹的美國。雖然被直譯成房地產(chǎn)投資信托基金，但其實在實踐過程中應(yīng)用范圍很廣，包括但不限于零售、住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、辦公、工業(yè)、數(shù)據(jù)中心、倉儲、租賃住房、林地等物業(yè)類型，其中，尤其在工業(yè)、辦公、住宅領(lǐng)域應(yīng)用廣泛。

REITs一經(jīng)誕生，就顯示出了其有別于其他資產(chǎn)證券化的獨特優(yōu)勢。作為一種創(chuàng)新融資手段，REITs為中小投資者進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)置了較低門檻，并參與共享租金與收益，具有“長期收益率高于股票，波動性低于股票”的收益特征。更重要的是，它解決了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資大而回報周期長的痛點。所以無論在誕生地美國，還是在世界金融中心之一的新加坡，REITs都被視為一種“積極的資管形式”。

在國內(nèi)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一類特色基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，戰(zhàn)略定位高、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大，但需要巨大的資金投入，且收益回報漫長而緩慢，退出渠道更是困難，因而往往導(dǎo)致要么大量資金沉淀其中要么令人望而生畏，甚至大多數(shù)園區(qū)長期陷入“短貸長投+拆東補(bǔ)西”的錯位和撕裂中。

“REITs”的出現(xiàn)則以資本的手段完善了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投融建管退”的閉環(huán)體系，盤活了現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，解決了產(chǎn)業(yè)園地周轉(zhuǎn)率的困境。其帶來的現(xiàn)金回籠讓園區(qū)運營方終得以輕松上陣，獲得良好投資機(jī)會和收益空間，為構(gòu)建“雙循環(huán)”、地產(chǎn)軟著陸、破解土地財政、化解金融風(fēng)險提供解決方案，契合了園區(qū)運營者的對于良好產(chǎn)業(yè)生態(tài)建設(shè)體系的期望。

事實上，早在2004年，商務(wù)部就關(guān)注到了REITs產(chǎn)品，但因為種種認(rèn)知和實踐中的誤區(qū)，彼時大部分基于工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)上的REITs嘗試均以失敗告終。直到2019年9月3日，招商局商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金向港交所遞交主板IPO上市申請，花旗環(huán)球金融為獨家代理人。根據(jù)招股書顯示，此次基金投資組合初步為蛇口的5個商業(yè)物業(yè)——新時代廣場、數(shù)碼大廈、科技大廈二期和花園城購物中心，建筑面積為26.24萬平方米，可租賃總面積25萬平方米，根據(jù)可租賃總面積計的平均租用率為81.0%，涉及物業(yè)資產(chǎn)估值約為65.17億元。其中，數(shù)碼大廈、科技大廈、科技大廈二期均為“蛇口網(wǎng)谷”園區(qū)內(nèi)的寫字樓綜合體（技術(shù)上劃為工業(yè)用途），給國內(nèi)正在醞釀的國產(chǎn)版園區(qū)公募REITs做了一次示范動作。

2021年3月11日，國家第十四個五年規(guī)劃出臺，明確提出，“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。緊接著，2021年6月21日，華安張江光大園REIT、東吳蘇州工業(yè)園REIT、博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在上交所上市并交易，正式拉開了中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本時代的序幕。

02、資本園區(qū)時代：百家爭鳴

如今再次回頭看，此前REITs探索失敗很重要的一個原因，便是園區(qū)運營者在實踐過程中進(jìn)一步異化為房地產(chǎn)的債務(wù)融資工具，除了把最差的資產(chǎn)用來做REITs外，有的產(chǎn)品更是想鉆政策漏洞空子，在違規(guī)違法的邊緣使勁試探。此次首批進(jìn)入公募REITs通道的3支產(chǎn)業(yè)園則不同，幾乎都可以算得上國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園第一梯隊的優(yōu)秀模范生。

比如進(jìn)展最快最順利的招商蛇口，成立于改革開放初期，憑借“敢為天下先”的文化理念，建設(shè)了中國對外開放的第一個工業(yè)區(qū)，孵化了一大批行業(yè)領(lǐng)先的優(yōu)秀企業(yè)，積累了豐富的城市園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗。根據(jù)招股書，招商蛇口REITs 的基礎(chǔ)資產(chǎn)是深圳蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈和萬海大廈，總估值為25.38億元，單價為26688元/平米，發(fā)行規(guī)模20.79億元，發(fā)行價格2.31元人民幣，預(yù)計回收資金 10.40 億元，資金用途為投資于招商局智慧城和高新網(wǎng)谷等5個在建產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施項目。2021年和2022年分紅回報率分別是4.1%和4.17%。

另一個優(yōu)秀代表則是國內(nèi)自主創(chuàng)新主要承載地、中國高科技園區(qū)的主要名片——張江。此次張江用于REITs探索的操作實例是位于張江科學(xué)城范圍內(nèi)的張江光大園。張江光大園有7棟研發(fā)樓，總建筑面積50865平方米，地上面積42663平方米，屬性為工業(yè)用地，出租率在99%以上，租金平均5.19元/平米/天，叮咚買菜、平安養(yǎng)老、陽光人壽、林洋能源、凡迪基因、瑞芯微電子等都居于此，項目估值14.7億元，單價28853元/平米（為首批申報項目中最高）。根據(jù)公開信息，張江光大園REITs2021年和2022年分紅回報率分別為4.74%和4.11%。

與前兩個不同，蘇州工業(yè)園REITs則由蘇州工業(yè)園區(qū)管委會牽頭推動，選取的項目為新建元控股旗下的2.5產(chǎn)業(yè)園和蘇州國際科技園五期，總建筑面積達(dá)到56萬平方米，總估值33.5億元，平均單價為5982元/平米，2021年和2022年分紅回報率分別為4.5%和4.54%。

到這里我們不難發(fā)現(xiàn)，首批的3支產(chǎn)業(yè)園REITs均是國企央企，并且?guī)缀蹙歉母镩_放時期的探路先鋒，在幾十年里為全國科技園區(qū)做出標(biāo)桿的"學(xué)霸代表"。此次REITs試點從這三家開始，可以看出國家相關(guān)部門對REITs開局的重視和謹(jǐn)慎。

這3支優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園也不負(fù)眾望，上市一經(jīng)驗證，馬上帶來了一波REITs潮，引爆了市場關(guān)注度。

2021年10月13日，國家級開發(fā)園區(qū)上海臨港園區(qū)REIT和中關(guān)村園區(qū)REIT在上交所完成申報。

上海臨港園區(qū)REITs由臨港集團(tuán)發(fā)起，成為全國首個以標(biāo)準(zhǔn)廠房為基礎(chǔ)資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園公募REITs產(chǎn)品?；鹫心颊f明書顯示，臨港REIT以優(yōu)質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房作為底層資產(chǎn)，分別為臨港奉賢智造園一期與臨港奉賢智造園三期。兩處資產(chǎn)均處于臨港新片區(qū)核心區(qū)域，交通及區(qū)位優(yōu)勢明顯。

中關(guān)村園區(qū)REITs的發(fā)起方為中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)，底層資產(chǎn)是中關(guān)村軟件園公司持有的三棟科技載體物業(yè)，平均出租率達(dá)到95%以上，租戶基本以科技類企業(yè)為主，包括度小滿金融、快手、科大訊飛等境內(nèi)外上市公司及獨角獸企業(yè)。

緊接著，杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園、濟(jì)南高新區(qū)REITs、鄭州高新園區(qū)REITs紛紛進(jìn)入申報程序。很快，REITs潮里將迎來第一個申報的民營產(chǎn)業(yè)園。

沈陽國際軟件園2021年12月9日，民營企業(yè)昂立集團(tuán)開發(fā)運營的沈陽國際軟件園官方宣布，正式啟動公募REITs項目。

沈陽國際軟件園2009年正式啟動，2010年投入使用，位于沈陽高新區(qū)渾南新城的沈陽國際軟件園，目前是東北地區(qū)較為知名的大型科技園區(qū)，曾獲得東北地區(qū)“中國骨干軟件園區(qū)十強(qiáng)”第一名。公開信息顯示，沈陽國際軟件園遠(yuǎn)期總規(guī)劃用地5平方公里，總建筑面積近400萬平米，總投資額超200億元，采取的是分期滾動開發(fā)與租售結(jié)合以售養(yǎng)租的模式。

如今一期已投入使用的產(chǎn)業(yè)辦公樓宇面積近80萬平米，大部分均為工業(yè)用地上的大面積獨棟辦公寫字樓，其中用于自持租賃的部分達(dá)到60%，包括3萬平米的孵化器以及相關(guān)配套空間。只是，因為種種原因，該項目還在申報過程中。

截至到目前，國內(nèi)市場上基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成申報的共有25支，其中產(chǎn)業(yè)園有8支，分別是博時蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新REIT、國泰君安臨港產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、華夏和達(dá)高科。

正在申報路上等待上市的，不完全統(tǒng)計已經(jīng)有17支。此時，距離REITs在國內(nèi)誕生僅僅過去了20個月，未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs潮勢必將更加洶涌澎湃，中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也將正式迎來“資本園區(qū)”時代。

其中，張江光大園REIT、蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT正在申請擴(kuò)募

03、園區(qū)資本化：更好還是更壞

無疑，REITs讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)終于實現(xiàn)了流動起來。

但同時，也對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營者提出了更高的要求。在REITs化的園區(qū)，只有具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)吸附能力，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)良性聚集，并自身能力能夠支撐租約的穩(wěn)定和租金的提升，才能真正在資本化道路上走得長久。在這種邏輯下，以傳統(tǒng)思路的重資產(chǎn)、輕運營的“房東”模式在資本、產(chǎn)業(yè)、運營等更加雄厚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)包圍中，勢必將成為資本的小魚。時間過得很快，在REITs浪潮下，也許每個產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營者也應(yīng)該思考一下，未來將走向何處，或者可以走向何處？