界面新聞?dòng)浾?| 張熹瓏
擁有香港黃金地段旗艦商場(chǎng)的九龍倉置業(yè)（01997.HK）在過去一年由盈轉(zhuǎn)虧。
3月7日午間，九龍倉置業(yè)發(fā)布2022年全年業(yè)績公告。報(bào)告期內(nèi)，公司基礎(chǔ)凈盈利為61.75億元（港元，下同），同比減少5%；凈虧損達(dá)89.43億元，按年減少約134億元。
2022年公司每股基本虧損為2.92元，合共派發(fā)股息1.31元。
運(yùn)營管理大型甲級(jí)商場(chǎng)的九龍倉置業(yè)為香港老牌地產(chǎn)商，其標(biāo)志性物業(yè)海港城和時(shí)代廣場(chǎng)分別選址于尖沙咀和銅鑼灣，為游客最多的地段，也使其在香港商用物業(yè)中占據(jù)領(lǐng)先地位。
彪炳的業(yè)績隨著疫情到來不復(fù)存在。在商場(chǎng)租金處于低位、寫字樓租賃收入下降雙重因素疊加下，期內(nèi)營收下滑22%；投資物業(yè)收入為106.62億元，降幅為2%，虧損72.37億元，2021年為盈利56.26億元。
這也是香港收租股的現(xiàn)狀。2022年希慎興業(yè)（00014.HK）虧損11.57億元，九龍倉（00004.HK）亦發(fā)布盈警預(yù)計(jì)盈利大幅倒退。
以海港城為例，這個(gè)香港乃至全亞洲最具地位的購物商場(chǎng)，去年大部分時(shí)間仍受疫情困擾。對(duì)外，跨境人員流動(dòng)受阻；對(duì)內(nèi)，香港放寬社交距離措施后本地人轉(zhuǎn)到海外消費(fèi)。
2022年海港城整體收入同比增加2%，其中商場(chǎng)收入與去年持平；商場(chǎng)出租率為94%，這一成績對(duì)于黃金地帶的商場(chǎng)來說并不可觀，公司董事局主席吳天海評(píng)價(jià)為“較低”。
由于長期缺乏旅客，海港城旗下酒店不得不面向本地市場(chǎng)推出優(yōu)惠以維持業(yè)務(wù)流量，盡管年內(nèi)恢復(fù)營業(yè)毛利，但仍遠(yuǎn)低于疫情前水平。整體來看，期內(nèi)酒店分部業(yè)務(wù)除稅前虧損2.43億元。
另一旗艦物業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)整體收入下跌12%。由于市場(chǎng)租金調(diào)整，時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)收入下跌19%，營業(yè)利潤下跌3%。位于九龍東的荷里活廣場(chǎng)收入及營業(yè)利潤亦下跌4%。
寫字樓方面，供需的不匹配也使出租率逐步下滑。2月下旬，匯豐研究發(fā)布研報(bào)稱，香港寫字樓供應(yīng)激增，并創(chuàng)下20年來的新高，且租賃需求低迷，認(rèn)為商廈收租股的吸引力較低。
去年下半年，位于中環(huán)黃金地段的德豐大廈經(jīng)歷了部分主要租戶的搬遷，出租率下降至75%。中環(huán)地段的商業(yè)物業(yè)收入和營業(yè)利潤下跌8%；海港城寫字樓出租率亦只有88%。“原因是在當(dāng)時(shí)審慎的市場(chǎng)氣氛下出租率下降及租金作出調(diào)整?！惫颈硎?。
商場(chǎng)、寫字樓、酒店的下行，加上香港投資物業(yè)價(jià)值疲軟，九龍倉置業(yè)2022年投資物業(yè)重估虧損擴(kuò)大至148.75億元，屬歷年較高水平；股東應(yīng)占虧損88.56億元，2021年為盈利43.91億元。
這也是香港非住宅物業(yè)受到重創(chuàng)的冰山一角。香港政府統(tǒng)計(jì)處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港零售銷售額同比下降0.9%，其中百貨公司貨品銷售額下跌9.9%。
寫字樓空置率亦刷新高。根據(jù)中原數(shù)據(jù)，2022年香港寫字樓租務(wù)同比減少約兩成，租金平均下跌約5%；成交量對(duì)比2021年更是銳減約50%。
3月7日，九龍倉置業(yè)全年業(yè)績會(huì)上，對(duì)于出租率的問題，吳天海表示，“我們是挑選租客的，目的不是租滿就可以。”
寫字樓競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步白熱化。吳天海指出，供應(yīng)方面近幾年各區(qū)多了很多寫字樓，“需求也有降低，封關(guān)幾年新公司沒有機(jī)會(huì)來到香港，也有小部分本地公司減少寫字樓職能，希望通關(guān)后情況開始扭轉(zhuǎn)?！?/span>
東方證券研報(bào)曾指出，疫情期間九龍倉置業(yè)的租金收入增長僅限于現(xiàn)有資產(chǎn)的續(xù)租租金調(diào)整，而最大的驅(qū)動(dòng)因素還是要依靠內(nèi)地游客的人數(shù)和消費(fèi)的恢復(fù)程度。
而吳天海認(rèn)為目前“旅客的數(shù)字是低的”，預(yù)料旅客人數(shù)不會(huì)于今年內(nèi)完全回升，“酒店業(yè)也面對(duì)人手短缺的挑戰(zhàn)。”
值得一提的是，在財(cái)報(bào)首頁的副標(biāo)題，公司就坦言“疫情困境加財(cái)務(wù)成本攀升”。
2022年，九龍倉置業(yè)財(cái)務(wù)支出為18.61億元，大幅增加145%；總利息支出11.42億元，增幅78%。現(xiàn)時(shí)旗下債務(wù)凈額為452億元。
去年以來，環(huán)球息口上升，令借貸成本大幅增加。公司實(shí)際借貸年利率因此上升至2.5%，2021年為1.4%。這也導(dǎo)致借貸成本大幅增加5億元。
內(nèi)外部投資環(huán)境不利，吳天海暗示九龍倉置業(yè)仍堅(jiān)持保守策略。報(bào)告期內(nèi)，公司確認(rèn)買賣物業(yè)成本為2.55億元，上年同期為30.34億元；投資物業(yè)直接營運(yùn)支出也下降超過兩成。
吳天海稱，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)目前景氣度較低和加息因素，目前并不是買地的最好時(shí)機(jī)。而在分拆上市時(shí)，九龍倉置業(yè)的定位就為以香港數(shù)個(gè)核心投資物業(yè)為主，只租不售。
3月3日大摩發(fā)布研究報(bào)告稱，與內(nèi)地全面通關(guān)后，香港1月零售銷貨價(jià)值同比升7%至362億元，屬2020年1月以來新高。該行預(yù)計(jì)今年末季零售銷貨價(jià)值同比升24%，并達(dá)2018年末季95%水平。
“香港大型商城租金分為兩部分，一部分是底租，一部分是分成?！皡翘旌Ｖ赋?，目前底租部分隨著市場(chǎng)已同步回暖，但分成部分還要耐心等待。