文|新經(jīng)濟(jì)e線

2023年3月3日，在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，滬深交易所發(fā)布了《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)要求（試行）》（以下簡稱《業(yè)務(wù)指引》），主要從申請(qǐng)條件、申請(qǐng)程序和自律監(jiān)管三方面明確了保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司申請(qǐng)開展ABS及REITs業(yè)務(wù)的制度機(jī)制安排。

證監(jiān)會(huì)表示，《業(yè)務(wù)指引》堅(jiān)持系統(tǒng)思維、市場觀念、試點(diǎn)先行的原則，明確了保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司申請(qǐng)開展ABS及REITs業(yè)務(wù)的制度機(jī)制安排。一是申請(qǐng)條件。要求開展ABS業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司應(yīng)當(dāng)治理健全，業(yè)務(wù)制度完備，部門和人員配置到位，資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)。符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，可以按規(guī)定開展REITs業(yè)務(wù)。二是申請(qǐng)程序。保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司可同步向滬深交易所提交申請(qǐng)文件，證券交易所按照相關(guān)規(guī)則及《業(yè)務(wù)指引》的規(guī)定開展評(píng)估工作。三是自律監(jiān)管。證券交易所對(duì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開展ABS及REITs業(yè)務(wù)實(shí)施自律監(jiān)管，并根據(jù)監(jiān)管需要開展業(yè)務(wù)檢查。

下一步，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同銀保監(jiān)會(huì)等有關(guān)方面，按照發(fā)展與規(guī)范并重的原則，鼓勵(lì)符合條件的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司積極開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，推動(dòng)其他類型優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任ABS管理人，暢通基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)入市渠道，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，維護(hù)市場良好生態(tài)，促進(jìn)提升交易所債券市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

新經(jīng)濟(jì)e線注意到，對(duì)于保險(xiǎn)資管公司而言，其積累了大量不動(dòng)產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入REITs一級(jí)市場有助于其業(yè)務(wù)的拓展，將推動(dòng)險(xiǎn)資實(shí)現(xiàn)REITs市場“買方”和“賣方”兩種角色的共同發(fā)展。

“巨鱷”玩家進(jìn)場

新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，隨著“巨鱷”玩家進(jìn)場，保險(xiǎn)資管以資產(chǎn)支持證券管理人及投資者的雙重身份參與公募REITs市場，市場將呈現(xiàn)投融聯(lián)動(dòng)新業(yè)態(tài)，給未來帶來更多可能。

來源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)

從REITs市場的視角來看，當(dāng)前存量REITs的資產(chǎn)支持證券管理人包括證券公司、證券子公司、基金子公司，《業(yè)務(wù)指引》的出臺(tái)將資產(chǎn)證券化管理人范圍拓展至保險(xiǎn)資管，符合要求的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司可作為資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人參與REITs業(yè)務(wù)，進(jìn)而豐富了市場參與機(jī)構(gòu)形態(tài)，有望推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保險(xiǎn)資管以豐富的產(chǎn)業(yè)投資、管理經(jīng)驗(yàn)及渠道，更可為市場引入活水，多層次激發(fā)市場活力。屆時(shí)，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司可利用其豐富的產(chǎn)業(yè)投資、管理經(jīng)驗(yàn)及渠道，為市場引入活水，在引導(dǎo)中長期價(jià)值投資理念的同時(shí)打開資產(chǎn)入市通道，促進(jìn)形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。

特別是持有公募牌照的保險(xiǎn)公司有望迎來業(yè)務(wù)發(fā)展新機(jī)遇。根據(jù)政策要求，REITs的基金管理人及資產(chǎn)支持證券管理人需為同一實(shí)控人。截至目前，實(shí)控人為保險(xiǎn)公司的9家保險(xiǎn)系公募基金分別為泰康基金（泰康保險(xiǎn)）、人保資產(chǎn)（中國人保）、平安基金（中國平安）、方正富邦基金（中國平安）、國壽安?；穑ㄖ袊藟郏?、國聯(lián)安基金（太平洋保險(xiǎn)）、太平基金（太平保險(xiǎn)）、浙商基金（民生人壽）及華泰保興基金（華泰保險(xiǎn)）。

此外，保險(xiǎn)資管更可依托保險(xiǎn)公司的品牌、渠道、客戶等基礎(chǔ)優(yōu)勢積極參與ABS業(yè)務(wù)，引來發(fā)展新機(jī)遇。保險(xiǎn)資管本身作為ABS的重要投資機(jī)構(gòu)之一，可依托于保險(xiǎn)公司的市場資源稟賦，具備天然開拓業(yè)務(wù)的優(yōu)勢；同時(shí)可以更好利用公司品牌、渠道、客戶等基礎(chǔ)優(yōu)勢，發(fā)揮內(nèi)部戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)，助力其關(guān)聯(lián)保險(xiǎn)公司多元發(fā)展。無疑，新玩家介入發(fā)行為公募REITs市場未來的審批速度不斷加快，市場持續(xù)擴(kuò)容打開了合理的想象空間。

早在去年12月，發(fā)改委投資司副司長在第七屆“中國PPP論壇”上提到，今年基礎(chǔ)設(shè)施REITs預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期，希望今年基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠超過60只，總發(fā)行規(guī)模超2000億元。證監(jiān)會(huì)在2023年系統(tǒng)工作會(huì)議上亦提出“大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行”。地方層面，今年以來多地政府在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)文件中明確支持公募REITs發(fā)行，遼寧、湖北、四川等地對(duì)成功發(fā)行公募REITs的原始權(quán)益人給予獎(jiǎng)勵(lì)。

政策層面上，2023年2月20日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》。整體來看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)涉及多種不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，其或能促進(jìn)和暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，有助于建設(shè)和完善多層次的公募REITs市場體系。

此外，2023年2月24日，中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》，其中提及“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。在“房住不炒”的大方向下，考慮到國內(nèi)住房銷售和租賃市場發(fā)展不平衡、以及一二線城市住房需求較高等因素，以保障性租賃住房為代表的租賃住房市場或?qū)⒊蔀闈M足“新市民”住房需求的發(fā)力點(diǎn)。而試點(diǎn)發(fā)行REITs能夠豐富保障房投資建設(shè)的資金來源，有助于促進(jìn)有效投資，同時(shí)保障房長期運(yùn)營的目標(biāo)、相對(duì)穩(wěn)定的租金、較高的出租率等特征與REITs對(duì)于底層資產(chǎn)的要求匹配度較高，因此公募REITs或成為推動(dòng)長期租賃住房市場發(fā)展的重要方式之一。

機(jī)構(gòu)認(rèn)購高燒不退

值得關(guān)注的是，從現(xiàn)有25只上市公募REITs發(fā)行情況來看，機(jī)構(gòu)參與熱情持續(xù)高漲，網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)迭創(chuàng)新高。統(tǒng)計(jì)表明，首批發(fā)行的9只公募REITs有效認(rèn)購倍數(shù)多為3-10倍，網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例較高，平均值為14.5%。等到第二、三、四批平均有效認(rèn)購倍數(shù)上升至43倍，網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例降至2%-3%。而第四批之后，新增的12只REITs平均有效認(rèn)購倍數(shù)進(jìn)一步攀升至128倍，大多數(shù)產(chǎn)品認(rèn)購比例不足1%，可見機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購熱情高燒不退。

參與戰(zhàn)略配售的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者結(jié)構(gòu)分布（%）

具體到參與戰(zhàn)略配售的機(jī)構(gòu)類型，資管與保險(xiǎn)占比之和過半。除原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方之外，在所有參與戰(zhàn)略配售的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者中，資管、保險(xiǎn)、券商、基金、信托、銀行的平均認(rèn)購比例分別為35.7%、20.9%、17.6%、16%、4%、2.7%。對(duì)于保險(xiǎn)，從中長期角度看，公募REITs具有收益較高、波動(dòng)性較低等特點(diǎn)，符合保險(xiǎn)資金的配置偏好。

對(duì)于券商，公募REITs產(chǎn)品與券商的自營投資、資產(chǎn)管理、財(cái)富管理等業(yè)務(wù)條線的匹配度較高。自營端，公募REITs收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)適中，具有一定的大類資產(chǎn)配置價(jià)值，能夠分散組合風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益，同時(shí)還會(huì)對(duì)REITs提供做市商服務(wù)；資管端，擁有公募業(yè)務(wù)資格的券商資管公司可通過參與REITs一級(jí)市場的首發(fā)和擴(kuò)募創(chuàng)收，并基于融資業(yè)務(wù)的理解提升投研能力，同時(shí)可為投資組合提供分散化效果；財(cái)富端，通過代銷REITs產(chǎn)品提升財(cái)富條線產(chǎn)品豐富度。

新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，REITs戰(zhàn)略配售參與情況顯示，特許經(jīng)營權(quán)類項(xiàng)目戰(zhàn)略配售比例更高。在現(xiàn)有上市的25只公募REITs中，9只特許經(jīng)營權(quán)類REITs平均戰(zhàn)略配售比例為73.8%。除中航首鋼生物REIT外，其余8只特許經(jīng)營權(quán)類REITs的戰(zhàn)略配售比例均超70%。其中，中金安徽交控REIT發(fā)行規(guī)模最大，為108.8億元；戰(zhàn)略配售比例也最高，為80%。相比之下，16只產(chǎn)權(quán)類REITs的平均發(fā)行規(guī)模為20.8億元，平均戰(zhàn)略配售比例為63.3%，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)類REITs的戰(zhàn)略配售比例在55%-65%。

就資產(chǎn)類型而言，高速公路類項(xiàng)目的戰(zhàn)略配售比例較高，租賃住房類項(xiàng)目的比例較低。截至2023年3月3日，在已發(fā)行的五大類公募REITs產(chǎn)品中，高速公路類、生態(tài)環(huán)保類、倉儲(chǔ)物流類、產(chǎn)業(yè)園區(qū)類、租賃住房類REITs的平均戰(zhàn)略配售比例分別為75.5%、68.7%、67.3%、62.3%、60.6%。由于目前已上市的高速公路類項(xiàng)目（華夏越秀、平安廣河、浙商滬杭甬、中金安徽交控、華泰江蘇交控、國金中鐵建、華夏中交建）多位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，公路沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，交通流量整體較為穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量較好，因此機(jī)構(gòu)參與高速公路REITs的戰(zhàn)略配售熱情較高。

從項(xiàng)目性質(zhì)看，由于戰(zhàn)略配售的比例相對(duì)較低，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例較高。在已發(fā)行的25只公募REITs中，16只產(chǎn)權(quán)類REITs的網(wǎng)下平均認(rèn)購比例為25.8%，9只特許經(jīng)營權(quán)類REITs的網(wǎng)下平均認(rèn)購比例為18.8%。從資產(chǎn)類型看，租賃住房和產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目的網(wǎng)下投資者認(rèn)購比例較高。在現(xiàn)已發(fā)行的五大類公募REITs產(chǎn)品中，租賃住房類、產(chǎn)業(yè)園類、倉儲(chǔ)物流類、生態(tài)環(huán)保類、高速公路類REITs的網(wǎng)下平均認(rèn)購比例分別為27.6%、26.6%、22.9%、21.9%、17.7%。其中，國君臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下認(rèn)購比例最高達(dá)31.5%，中金安徽交控REIT網(wǎng)下認(rèn)購比例最低為14%。

另據(jù)上交所披露信息顯示，截至3月7日，目前共有4只REITs待上市。作為首批兩只新能源REITs項(xiàng)目，中信建投國家電投新能源REIT和中航京能光伏REIT已獲批發(fā)行，并將于3月9日正式詢價(jià)。另外，中金山高REIT、中金湖北科投光谷REIT兩個(gè)項(xiàng)目也均已反饋?？梢灶A(yù)見，隨著政策支持力度不斷加大，未來REITs發(fā)行節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。