記者｜牛鈺
時隔半年后，榮盛發(fā)展將剛違約的兩筆票據(jù)進行了二次展期。
2月27日下午，榮盛發(fā)展（002146.SZ）發(fā)布公告稱，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”和“20榮盛地產(chǎn)MTN002”的還本付息時間發(fā)生變更，剩余本金兌付時間在原有展期方案15個月的基礎(chǔ)上整體再度延后1.5年兌付。
這兩筆中票均發(fā)行于2020年下半年，發(fā)行規(guī)模分別為10億及11.2億元，原應(yīng)于今年7月及8月到期，去年7月臨近付息之前，榮盛發(fā)展將這兩筆中票成功展期15個月。
其中“001”號設(shè)置分期兌付，按照約定，2022年7月23日起的15個月內(nèi)，榮盛發(fā)展應(yīng)分別于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日和2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%和54%。
但在今年1月第二期兌付時，因資金鏈緊張，榮盛發(fā)展并未按期打款，導(dǎo)致這家房企首次出現(xiàn)公開債務(wù)違約。
1月30日晚間，主承銷商中國民生銀行發(fā)布公告稱，“20榮盛地產(chǎn)MTN001”，應(yīng)于2023年1月23日兌付自2022年7月22日變更本期債券本息兌付安排后的第二期本金及相應(yīng)利息。
值得注意的是，1月中旬時，榮盛發(fā)展就計劃對這兩筆中票再度展期，但談判進程并不順利，導(dǎo)致出現(xiàn)正式違約，在此后的談判中，展期方案時間沒有發(fā)生變動，而是增加了增信措施和首付款兌付，即擬在2023年2月23日兌付1%面額的本金金額。
根據(jù)最新公告，榮盛發(fā)展已將1%的本金付清，兩筆中票剩余本金分別為9.3億及10.4億，疊加去年12月展期的13.8億元規(guī)模的“20榮盛地產(chǎn)MTN003”債券，榮盛發(fā)展這三筆合計33.9億元的境內(nèi)債壓力被推遲到了2024年底及2025年。
這與榮盛發(fā)展近兩年的經(jīng)營壓力有關(guān)，據(jù)此前披露的2022年業(yè)績預(yù)告顯示，榮盛發(fā)展稱預(yù)計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損190億-250億元，2021年同期為虧損49.55億元。公司凈利潤、扣非后凈利潤虧損同比分別增加283.42%至404.5%、291.08%至412.66%。
在A股近30家盈利預(yù)虧的房企中，榮盛發(fā)展的虧損幅度位居前列，尤其涉及“甩包袱”的資產(chǎn)減值計提，受到了深交所的關(guān)注。
榮盛發(fā)展在回復(fù)函中列舉了陽光城、中南建設(shè)等6家房企，認為6家同行業(yè)可比公司預(yù)計2022年全年凈利潤、扣非后凈利潤同比中位數(shù)分別為下降109.60%至170.45%、下降104.52%至158.34%，平均數(shù)分別為下降117.03%至183.50%、下降108.60%至169.34%。
“公司預(yù)計2022年全年凈利潤、扣非后凈利潤虧損同比分別增加283.42%至404.50%、291.08%至412.66%，下降趨勢超過同行可比公司中位數(shù)和平均數(shù)，但變動情況符合行業(yè)整體趨勢，未發(fā)生偏離?！?/p>
“資產(chǎn)減值損失計提充分合理，不存在集中在報告期計提大額資產(chǎn)減值的情形?！睒s盛發(fā)展還表示，隨著2022年內(nèi)疫情管控、市場情緒低迷等因素影響，諸多合作企業(yè)發(fā)生資金困難的情況，公司在個別合作項目中亦出現(xiàn)了違約，已投出合作款的可收回性存在較大不確定性。
另一層減值主要是項目售價的大幅下調(diào)，回復(fù)函中舉例稱，某位于河北省廊坊市的項目B，采取謹慎偏中觀的預(yù)期，售價預(yù)估為6,335元/平方米、車位39,645元/個，但實際銷售總成本預(yù)估為6,710元/平方米、車位72,202元/個，測算后計提存貨跌價準(zhǔn)備5.21億元。
榮盛發(fā)展解釋稱，公司為解決債務(wù)危機換取流動性，加大了存貨去化力度，降價銷售部分存量住房，進一步導(dǎo)致銷售價格下降，降價項目交付確認收入后對毛利率產(chǎn)生了較大影響。
截至2022年三季度末，榮盛發(fā)展共實現(xiàn)營收239億元，同比下滑47.9%，毛利潤虧損達23.7億元，毛利率呈現(xiàn)大幅下滑，進而使其前三季度凈虧損約30億元。
“2022年前三季度結(jié)算項目的土地，大部分于2017年至2019年間獲取，這一階段房地產(chǎn)市場處于上行期，土地競拍激烈，對應(yīng)的土地購置成本均處于較高水平，直接拉高了本期結(jié)算項目的平均成本?！睒s盛發(fā)展在回復(fù)函中表示。
面對債務(wù)違約和經(jīng)營層面的壓力，同諸多出險房企一樣，“保交樓”成了榮盛發(fā)展最重要的任務(wù)之一，其去年也有項目獲得過紓困支持。
股權(quán)融資開放之后，榮盛發(fā)展也趕上了紅利，去年底，其宣布非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過13.04億股，募集資金總額預(yù)計不超過30億元，募資扣除發(fā)行費用后將用于成都時代天府、長沙錦繡學(xué)府、唐山西定府邸項目，另外9億元用于補充流動資金。
今年以來，雖然河北、環(huán)京地區(qū)的樓市有回暖跡象，但在企業(yè)銷售層面表現(xiàn)仍不明顯。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，1月河北銷售榜前列為萬科、保利發(fā)展等房企，最高成交金額為6.24億元，而榮盛發(fā)展1月在河北的成交金額不過1.35億元，銷售壓力仍未減。