實習(xí)記者丨操子怡

擁有國資背景的深業(yè)物業(yè)成為今年第一家遞表的物管企業(yè)。

2月24日晚，深圳控股發(fā)布公告，決定分拆深業(yè)物業(yè)股份在香港主板掛牌上市。同日，深業(yè)物業(yè)在港交所遞交招股書。

公開資料顯示，深業(yè)物業(yè)成立于1985年，2001年成為首批獲得住建部頒發(fā)的一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)之一。深圳控股是深業(yè)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)上市公司，后者是深圳市國資委直管的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)。

招股書顯示，深圳控股間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%的股權(quán)。分拆及上市完成后，深圳控股預(yù)期將擁有深業(yè)物業(yè)不少于50%的權(quán)益，深業(yè)物業(yè)仍作為附屬子公司。

在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期，一眾房企通過分拆物管業(yè)務(wù)上市，實現(xiàn)融資發(fā)展“兩條腿走路”，但是隨著房地產(chǎn)市場下行，物管公司市值被低估，許多物企的上市之路被擱置。

克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，61家上市物企股價均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整體跌幅超過30%。61家上市物企中，只有德商產(chǎn)投服務(wù)、華潤萬象生活、萬物云和華發(fā)物業(yè)服務(wù)4家企業(yè)股價較年初或上市首日有所上漲。

此前，據(jù)界面新聞統(tǒng)計，2021年遞過表的十余家中小型房企，目前招股書均已過期，通過聆訊的眾安智慧生活服務(wù)，原定于1月16日上市，但也因市場環(huán)境不好而決定延期上市。

1月16日，港交所網(wǎng)站信息顯示，龍湖旗下龍湖智創(chuàng)生活招股書狀態(tài)變更為“失效”。2022年1月7日，龍湖智創(chuàng)生活首次提交招股書，因6個月期滿，在2022年7月已失效一次。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深業(yè)物業(yè)選擇在此節(jié)點上市，可能是因為近期有國資背景的物管企業(yè)受到資本市場看好。

克而瑞研究報告顯示，即便是在2022年市場環(huán)境下滑時期，央國企物企估值均值也都超過10倍。截至發(fā)稿，華潤萬象生活市盈率已經(jīng)達(dá)到41倍，而民營物企PE均值已經(jīng)大幅下調(diào)至10倍以下，下滑至歷史低點。

中信證券指出，物管公司的業(yè)績增速將普遍有所下降，但國資背景的企業(yè)受到的影響相對較小，預(yù)計國有背景大型物管公司仍能夠取得令人滿意的業(yè)績增速。

界面新聞觀察到，2022年赴港上市的物企半數(shù)擁有國資背景，同房企的邏輯相似，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國企在市場深度調(diào)整期更有韌性，更能抵御外部風(fēng)險影響。

有物管人士指出，民營房企普遍的資金壓力也導(dǎo)致招投標(biāo)時，企業(yè)對國資背景的物管公司更有信心。

在并購交易市場上，國資物企也取代民企成為2022年以來的活躍主力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年央國企并購交易金額59.3億元，占比近6成。

華潤萬象生活跑馬圈地，成為2022年物管企業(yè)的“并購?fù)酢?，其先后拿下禹洲物業(yè)（10.58億）、中南服務(wù)（24.85億）、四川九州千城物業(yè)（3343.9萬）、祥生物業(yè)（10.37億）4個標(biāo)的，并購金額合計超過46億元。

招商積余排在碧桂園服務(wù)之后，位居第三。2022年6月16日，招商積余宣布收購新中物業(yè)67%的股權(quán)，交易額5.36億元。十多天后，招商積余又通過注資的方式間接收購深圳匯勤物業(yè)管理65%的股權(quán)，兩項交易合計9.72億元。

不過，相比較央企，國企大多依賴地方國資，跨區(qū)域拓展存在阻礙。

招股書顯示，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)總簽約建筑面積約為6180萬平方米，在管項目總數(shù)為462，總在管建筑面積約為5920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。其中深業(yè)物業(yè)在大灣區(qū)的在管建筑面積為3730萬平方米，占總在管建筑面積的63.0%。

在業(yè)務(wù)發(fā)展上，深業(yè)物業(yè)離不開畝e class='error_0'>畝公司深圳控股的支持。公開資料顯示，截至2022年6月30日，深圳控股土地儲備建筑面積約670萬平方米，大灣區(qū)的土地儲備建筑面積占到65.0%。

招股書寫道，深業(yè)物業(yè)向關(guān)聯(lián)方主要提供利潤率更高的商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)，毛利率超過20%，而向獨立第三方更多提供利潤率較低的城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)，毛利率不足10%。

大部分城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)合同均由地方政府授予，無法保證其他地方政府會聘請它們作為城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)提供商。 

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整，比重較大的住宅物業(yè)也可能受到影響。深業(yè)物業(yè)主營業(yè)務(wù)包括城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運營及管理服務(wù)三部分，截至2022年9月30日，三項業(yè)務(wù)在管建筑面積依次占比48.4%、45.0%、6.6%。

根據(jù)弗若斯特沙利文報告，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在中國競爭激烈且高度分散。全國性物業(yè)公司在資源開發(fā)和業(yè)務(wù)擴(kuò)張上更有優(yōu)勢，而且大多數(shù)開發(fā)商都有內(nèi)部物業(yè)管理公司，或者下屬的服務(wù)提供商，因此如果缺少競爭優(yōu)勢，很難從市場上脫穎而出。

目前，深業(yè)物業(yè)的收入從2020年的人民幣18.38億元增長至2021年的21.52億元，2022年截至9月30日，公司營收16.51億元，較去年同期增長5.6%。

凈利潤率方面，深業(yè)物業(yè)從2020年的5.7%下降至2021年的3.5%。2022年截至9月30日的前9個月，由于收購合營企業(yè)，凈利潤率從去年同期的4.0%上升至5.5%。

不過，其毛利率仍低于行業(yè)平均水平。2020年、2021年、截至2021年及2022年9月30日止九個月，其毛利分別為人民幣2.78億元、2.80億元、2.15億元、2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%。根據(jù)克而瑞物管&中物研協(xié)數(shù)據(jù)，2022年上半年，58家上市物企平均毛利率為23.92%，央國企為21.11%，民企為24.82%。

利潤率低下，成長性也有待加強(qiáng)的深業(yè)物業(yè)雖背靠國資，但能否在物業(yè)板塊受資本關(guān)注熱度下降的背景下突圍上市，仍面臨諸多不確定性。