近期股股春風吹至地產行業(yè)，出險房企開始從債務危機中獲得喘息。
隨著支持房企融資的“三支箭”的落地以及“金融16條”的頒布，緩解了房企在資金端的壓力。如今“不動產私募投資基金試點”的啟動，再增加了房企融資渠道，助力房企紓困。
受此利好影響，不僅優(yōu)質房企融資破冰，部分早已陷入流動性危機的房企也漸取得債務重組新進展，比如曾經(jīng)的千億房企中梁和祥生。
2月20日晚間，祥生控股（02599.HK）發(fā)布公告稱，公司正就5筆票據(jù)啟動重組程序，“重組事項一旦完成，將為公司提供更強勁的前景，為所有利益相關者帶來長期價值。”
公告一出，祥生突顯股價異動。2月21日早間開盤，祥生控股集團股價一路走高，當日收盤報漲23.61%，全天振幅30.56%，成交金額4592萬港元。
具體來看，祥生將啟動重組程序的5筆美元債合計超過6.4億美元，其中有4筆已是逾期狀態(tài)，金額合計約 4.4 億美元，到期日期為2022年1月至2023年1月期間。另一筆票據(jù)將在今年8月到期，金額為2億美元。
公告中明確，祥生擬與交易票據(jù)持有人訂立以支持實施重組事項的債權人支持協(xié)議，同時公司鼓勵交易票據(jù)持有人于提前同意費截止日期或基本同意費截止日期前加入債權人支持協(xié)議，以便符合資格收取相應的同意費。
祥生預計，重組事項將按交易公司全權酌情決定，通過安排計劃或交換要約或同意征求實施。安排計劃為允許相關法院批準經(jīng)相關類別債權人投票通過并獲所需大多數(shù)票批準的“債務和解或債務安排”的法定機制，其并非破產程序。
2月17日，中梁控股（2772.HK）也披露了旗下境外債的整體解決方案。
中梁控股表示，公司一直與其所發(fā)行境外債務的若干持有人進行溝通與建設性接洽，力求就公司本金總額約為11.8億美元的境外債務制定整體解決方案。
經(jīng)協(xié)商，中梁控股擬將境外債務未付本息交換為新優(yōu)先票據(jù)或新優(yōu)先票據(jù)與新可換股票據(jù)的組合，票據(jù)期限為自重組生效之日起不超過4年。新優(yōu)先票據(jù)將在期限內分期償還本金，預計新可換股票據(jù)，將不超過新優(yōu)先票據(jù)和新可換股票據(jù)合共本金金額的20%。
截至目前，中梁控股仍在考慮整體解決方案的條款，尚未就整體解決方案的條款與境外債權人訂立正式協(xié)議。
上述公告的發(fā)出，也意味著中梁、祥生從出險至今，化債終于取得了一定成效。
去年3月，祥生控股公告稱，截至寬限期屆滿，公司尚未支付其2億美元優(yōu)先票據(jù)項下1200萬美元的利息，正式成為出險房企名單上的一員。
中梁則稍晚些，因去年7月到期的一筆美元債有未償還本金1257.4萬美元及利息未能獲得展期，從而構成違約。
債務重組，是指在債務人發(fā)生財務困難的情況下，與債權人就清償債務的時間、金額或方式等重新達成協(xié)議的交易。
而在此之前，房企普遍采取逐筆展期談判的方式。相比債務重組，展期會為企業(yè)帶來更多消耗，增加經(jīng)營壓力。隨著國內政策環(huán)境放松以及市場步入修復期，越來越多的房企傾向于選擇整體債務重組。
并且，在融資環(huán)境改善的同時，去年下半年至今也有不少房企債務重組成功，出險房企終于有了新機會。
比如去年就獲得債務重組成功的富力地產、綠地控股和龍光集團。今年開年以來，融創(chuàng)、花樣年、華夏幸福等出險房企均披露了重組新進展，且已與相關方達成協(xié)議。
業(yè)內人士表示，對于出險房企來說，在重組談判過程中，最重要的是與債權人建立信任，擁有優(yōu)質資產、增加增信措施對重組方案通過非常有利。
中梁控股此次提出的暫定條款還包括，減少現(xiàn)金利息，及實物支付利息的緩沖期限，以便為該公司提供適當時間恢復其運營和流動性。為保證債務重組順利展開，中梁控股將向同意協(xié)議安排的債務持有人支付一定的獎勵費。
從目前落地狀況來看，由于債務重組涉及的投資者眾多，相對更復雜。債券人對整體債務重組仍保持著謹慎態(tài)度，部分房企重組方案不得不一再優(yōu)化，通過難度尚大。
比如旭輝，去年12月發(fā)布《內幕消息公告》披露了公司境外債務重組事項，近期有消息稱，最早或許能在2月底推出離岸債初步重組方案，3月開始與離岸債權人談判重組方案。
大發(fā)地產則相對沒那么樂觀，去年3月初就發(fā)布公告稱要對2022年7月份到期的美元債尋求債務重組，如今一年過去了依然未有明顯進展。
閩系房企融信、正榮以及世茂等房企目前也均沒能落地其公司的債務管理方案。去年12月，正榮地產披露了境外整體債務管理方案，預計今年一季度出具初步的建議方案。據(jù)世茂集團內部人士，目前公司正在努力推動中。
對于債務狀況較嚴重的出險房企來說，債務重組落地越早越好，更有利于公司盡快向正常經(jīng)營過渡。上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，如今支持房企融資端的利好不斷，市場漸暖，房企解決債務問題也會更加容易，將有更多陷入流動性危機的房企迎來新轉機。