界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
界面新聞編輯 | 彭飛
隨著氣溫回升，蘇州的樓市也在這個(gè)春天迎來(lái)復(fù)蘇。
最近三周，蘇州主城區(qū)二手住房網(wǎng)簽持續(xù)增長(zhǎng)，僅貝殼的簽約量一天就破200單，創(chuàng)近一年來(lái)新高。一名貝殼工作人員的電腦工作系統(tǒng)顯示，不到一個(gè)小時(shí)，一套位于吳中區(qū)長(zhǎng)橋街道的二手住宅相繼有3位客戶提交了簽約請(qǐng)求。
2月17日14點(diǎn)30分，蘇州市虎丘區(qū)的一家貝殼簽約服務(wù)中心已沒(méi)有工作人員閑著，他們不是在與客戶解釋合同內(nèi)各項(xiàng)條款，就是在電話里告知客戶簽約具體地點(diǎn)，還有人在電梯口一邊與買方交流一邊等待賣方的到來(lái)。
張麗今年剛過(guò)六旬，也在近期購(gòu)入一套二手公寓。從看房到?jīng)Q定簽約，她只用了一周時(shí)間。在簽約現(xiàn)場(chǎng)等了至少半小時(shí)后，才把3萬(wàn)元定金交到貝殼工作人員手上。
相比之下，蘇州的新房市場(chǎng)更加熱鬧。
期間各項(xiàng)目銷售的捷報(bào)頻頻相傳于朋友圈和自媒體平臺(tái)，比如萬(wàn)科東方雅苑上周末來(lái)訪2360人，新增簽約金額超1億元；姑蘇內(nèi)環(huán)胥江板塊的桃溪瀾園一天出貨半個(gè)億等。
讓蘇州市場(chǎng)引起外界關(guān)注的還有首輪土拍。2月17日，30余家房企來(lái)此搶地，只為競(jìng)爭(zhēng)工業(yè)園區(qū)的湖西三星地塊，經(jīng)65輪激烈競(jìng)價(jià)后沖破最高限價(jià)，成交樓面價(jià)達(dá)35650元/平方米，刷新園區(qū)最高單價(jià)紀(jì)錄，這在土地市場(chǎng)并未回暖的當(dāng)下，反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)蘇州園區(qū)市場(chǎng)的信心。
蘇州本地一名業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，這宗地塊后期大概率將引入保利共同開(kāi)發(fā)，最快今年下半年入市，屆時(shí)單價(jià)或會(huì)突破現(xiàn)在的天花板，直奔“6”字頭。
很明顯，蘇州正試圖以最快的速度為樓市爭(zhēng)奪來(lái)“春天”。
“園區(qū)之爭(zhēng)”
沒(méi)有開(kāi)發(fā)商不想從園區(qū)分得一杯羹，無(wú)論現(xiàn)在還是未來(lái)。
凡提及蘇州樓市，就無(wú)法避開(kāi)工業(yè)園區(qū)。從1994年一片農(nóng)田到如今的全國(guó)第一經(jīng)開(kāi)園，歷經(jīng)20多年的建設(shè)，園區(qū)早已成為蘇州最有吸引力的區(qū)域：人口凈流入第一、人均GDP第一、人均收入第一，同時(shí)也是房?jī)r(jià)最高地。
今年1月份，工業(yè)園區(qū)二手房掛牌價(jià)由4.5萬(wàn)元/平方米漲至4.6萬(wàn)元/平方米，已超過(guò)南京的鼓樓區(qū)和建鄴區(qū)，成為江蘇省內(nèi)房?jī)r(jià)最高區(qū)域。
但園區(qū)房源并非有錢就能買到。去年12月23日，海尚壹品北項(xiàng)目萬(wàn)科朗拾開(kāi)始搖號(hào)，備案均價(jià)48950元/平方米，1531組客戶搶235套房，中簽率15.4％，李暉沒(méi)能成為那個(gè)幸運(yùn)者。
一名曾負(fù)責(zé)園區(qū)房產(chǎn)銷售的中介人士向界面新聞透露，類似園區(qū)這些倒掛嚴(yán)重的樓盤(pán)，搖號(hào)還只是表面現(xiàn)象，通過(guò)內(nèi)部關(guān)系買房、交巨額茶水費(fèi)等途徑依然存在。
“感覺(jué)全江蘇有需求的都來(lái)?yè)u號(hào)了。”在園區(qū)“陪跑”多次后，李暉只有關(guān)注次核心區(qū)域，3公里之外的跨塘板塊成為她的首選地，預(yù)算也隨之節(jié)省至少1萬(wàn)元/平方米。
從去年下半年開(kāi)始，蘇州陸續(xù)放松了對(duì)外地戶籍的購(gòu)房要求，除園區(qū)、姑蘇區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)仍要求三年內(nèi)有6個(gè)月社保，其他區(qū)域已經(jīng)不在限購(gòu)，這極大降低了外地人在蘇州買房的門(mén)檻。
一些購(gòu)房者口中“買到即賺到”的保利天匯是近期熱盤(pán)。銷售均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，距離蘇州地鐵3號(hào)線方灣街站僅300米，6站達(dá)蘇州中心，1站到達(dá)蘇州園區(qū)站，“性價(jià)比極高”。
受此鼓舞的還有董斌，周六他帶著妻子前往售樓中心。在他看來(lái)，這里雖比不上斜塘，但好歹位置較佳，3年內(nèi)能看到興起希望，無(wú)論是作為投資還是自住，都算得上是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
再往東南方向行駛就是園區(qū)樓市的剛需外溢板塊勝浦了。
順著中新大道東望去，會(huì)看到工程車輛來(lái)回穿梭、塔吊林立轉(zhuǎn)動(dòng)，絕大多數(shù)建筑主體還未摘去安全網(wǎng)，道路兩旁荒草叢生，在春意漸顯的蘇州顯得很蕭瑟。這個(gè)距離工業(yè)園區(qū)12公里的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)卻早已突破3萬(wàn)元/平方米。
也許是覺(jué)得“勝浦”一詞太過(guò)普通，當(dāng)?shù)卣滞瞥隽恕案哔Q(mào)新城”的概念。美好的規(guī)劃以及相對(duì)低廉的地價(jià)，吸引萬(wàn)科、中鐵建、新城、越秀、路勁等大批地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商前來(lái)，令荒蕪的鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)眼就變成高樓林立。
2月15日晚間的一紙推文，更令勝浦的房產(chǎn)銷售們激動(dòng)不已，這將是他們次日在面對(duì)客戶時(shí)第一個(gè)要宣布的“好消息”。
勝浦高中將于2025年9月投入使用，鐘勝路商業(yè)地塊、鄰里中心、養(yǎng)老服務(wù)中心也將在兩年內(nèi)竣工，包括中新大道的拓寬改造、強(qiáng)勝路接312國(guó)道工程等，蘇州政府計(jì)劃投資60億元打造這個(gè)新區(qū)。
這對(duì)于本就打算置業(yè)于此的人會(huì)更堅(jiān)定。一對(duì)90后夫婦原想再觀望一段時(shí)間，但在好消息官宣后的第二天便又前往萬(wàn)科東方雅苑售樓處，認(rèn)購(gòu)時(shí)沒(méi)有半分猶豫。
2月18日-19日，項(xiàng)目來(lái)訪約2360人，簽約金額超1億元。市場(chǎng)大幅回升，東方雅苑卻已經(jīng)“余糧”告急。
由五礦地產(chǎn)攜手路勁地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瀾悅溪云以及由中鐵建操盤(pán)的花語(yǔ)瀾苑，則趕上好時(shí)節(jié)，存糧還剩不少。同等位置下，花語(yǔ)瀾苑更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有銷售開(kāi)年至今已賣了10多套。
“來(lái)此置業(yè)的多以剛需為主，尤其是很多在奧體那邊上班的人。”有了新名字的勝浦能否吸引來(lái)更多的投資人群還不得而知，就像沒(méi)有人知道這里的美好前景究竟能不能實(shí)現(xiàn)，能在多久實(shí)現(xiàn)。
“改善時(shí)代”
蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入全面改善時(shí)代。
對(duì)于項(xiàng)目銷售人員劉海來(lái)說(shuō)，桃溪瀾園僅用了一周時(shí)間（2月1日-7日）就實(shí)現(xiàn)了銷售破億的成績(jī)，并不值得大驚小怪。
這個(gè)姑蘇古城區(qū)紅盤(pán)的定位是精裝7-11層的洋房大平層，最小戶型就是143平方米的四房，最大戶型則達(dá)到204平方米。銷售均價(jià)44800元/平方米，前后兩期共推出459套房源。
“這再正常不過(guò)了，單價(jià)高，戶型大?！眲⒑１硎?，只要賣掉一套204平方米的大戶型，就能回款1千萬(wàn)，賣夠10套就是1億。2月第二周，桃溪瀾園的銷售額超過(guò)6000萬(wàn)元。
在改善當(dāng)?shù)赖奶K州市場(chǎng)，越改善的產(chǎn)品越受追捧，星河WORLD·盛世也不愁賣。2月第三個(gè)周末，實(shí)現(xiàn)銷售額7868萬(wàn)元。
該項(xiàng)目位于高新區(qū)橫塘板塊，靠近獅山核心配套。推出113-143平方米的三房、四房中，明顯后者更受市場(chǎng)歡迎。2月17日下午，案場(chǎng)內(nèi)人群擁擠，項(xiàng)目銷售經(jīng)理正在手機(jī)上備注幫客戶申請(qǐng)換房，“前面買的113（平），現(xiàn)在想換成143（平）?！?/p>
萬(wàn)科云山著、大象山舍兩個(gè)項(xiàng)目也試圖“將改善進(jìn)行到底”。其中，云山著推處110-145平方米的三、四居室，大象山舍則是定位于高端疊墅項(xiàng)目。
2016年9月，萬(wàn)科和蘇高新以總價(jià)41億元競(jìng)得這塊地，至今仍是板塊地王。后因蘇州限價(jià)，項(xiàng)目不得不封盤(pán)，直至2020年項(xiàng)目才迎來(lái)首開(kāi)，入市后反響平平。
如今項(xiàng)目重新獲得機(jī)會(huì)。2月16日，大象山舍一套下疊被成功認(rèn)購(gòu)。兩天后，上疊也已清完。
主打“園區(qū)”概念的保利天匯，也以大戶型洋房最“搶手”。項(xiàng)目涵蓋6棟高層和12棟洋房，戶型面積109-178平方米，即將加推的200多套房源里只有50套洋房，預(yù)計(jì)后期會(huì)搖號(hào)。
連同被市場(chǎng)公認(rèn)為是“剛需群體”的勝浦也不例外。目前整個(gè)板塊的住宅類型也多是高層搭配洋房，建筑面積覆蓋89-141平方米，在保證剛需的同時(shí)，也為改善群體留足了空間。
接下來(lái)，蘇州還有大批低密改善項(xiàng)目入市。如白馬澗的蘇高新山語(yǔ)瀾院，僅規(guī)劃了平墅和臺(tái)地疊墅兩類，建筑面積143-195平方米，均價(jià)2.3-2.6萬(wàn)元/平方米，本月底將首開(kāi)。
董斌心想：整個(gè)蘇州，大概已沒(méi)有開(kāi)發(fā)商不想做改善項(xiàng)目了。
想要漲價(jià)不容易
一個(gè)城市進(jìn)入“改善時(shí)代”的背后，是各個(gè)板塊地價(jià)的拔高，地價(jià)提高意味著房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)市場(chǎng)上改善項(xiàng)目增多，表明購(gòu)買力也在上升。
根據(jù)全國(guó)GDP數(shù)據(jù)，2022年蘇州經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到23958.3億元，排名第六，僅次于四個(gè)一線城市和直轄市重慶，穩(wěn)坐江蘇省“經(jīng)濟(jì)一哥”的位置。其中，工業(yè)園區(qū)貢獻(xiàn)了蘇州近50%的GDP。
從人口吸附方面來(lái)看，蘇州人口凈流入規(guī)模長(zhǎng)期位于江蘇省榜首。目前蘇州的凈流入人口高達(dá)522多萬(wàn)人，位居全國(guó)所有城市第七。
重視經(jīng)濟(jì)的蘇州在樓市政策上也保持著敏感性。
1月30日，蘇州共推出12個(gè)方面55項(xiàng)措施，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行率先整體好轉(zhuǎn)。具體到房地產(chǎn)方面，蘇州將大力支持剛性和改善性購(gòu)房需求，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，全力以赴保交樓；優(yōu)化調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加快資金回籠等。
2月9日，蘇州園區(qū)開(kāi)始執(zhí)行二手房“帶押過(guò)戶”，緊接著相城區(qū)也確認(rèn)執(zhí)行，要刺激二手房市場(chǎng)活躍度，加快二手房流通。
這些政策接連出臺(tái)，也加速了蘇州樓市回暖。
樓市吹起復(fù)蘇之風(fēng)，樂(lè)觀的來(lái)訪量、成交量，也讓開(kāi)發(fā)商有了追漲心態(tài)。近期，多家蘇州開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放風(fēng)，將陸續(xù)收回折扣和優(yōu)惠，甚至高調(diào)喊漲，價(jià)格回調(diào)。
比如位于元和核心的中冶國(guó)銳·錦繡雅著，發(fā)布海報(bào)明確表示將于2月13日全線上調(diào)2個(gè)點(diǎn)；另一樓盤(pán)笠澤之星也表示，2月5日24時(shí)要收回2%折扣，漲價(jià)在即。此外，包括萬(wàn)科云山著、九龍倉(cāng)旗下全線樓盤(pán)、勝浦花語(yǔ)瀾苑等項(xiàng)目均宣布要收回春節(jié)優(yōu)惠。
但在目前市場(chǎng)只有回暖趨勢(shì)的背景下，這些都只是開(kāi)發(fā)商一貫的營(yíng)銷手段。
近日，界面新聞實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，蘇州多數(shù)新房項(xiàng)目并未收回折扣，在面對(duì)稍有購(gòu)買誠(chéng)意的客戶時(shí)，還會(huì)順勢(shì)推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠，并宣稱是“特別對(duì)待”。
以萬(wàn)科云山著為例，春節(jié)期間推出的“暖春洋房專屬特惠”仍在繼續(xù)。一套位于28幢、建筑面積145.72平方米的901房源，備案價(jià)427.08萬(wàn)元，優(yōu)惠后一口價(jià)總價(jià)380.25萬(wàn)元。
星河盛世同樣未中斷此前的折扣。項(xiàng)目銷售經(jīng)理表示，若在6天內(nèi)交付清3成首付，可在1%的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠1%，指定他本人可再優(yōu)惠1%。折算下來(lái)，一套總價(jià)536.5萬(wàn)元的房源可少付10萬(wàn)元。
包括宣稱不屑打折促銷的桃溪瀾園，也可在裝修上優(yōu)惠1000元/平方米，同時(shí)加送2萬(wàn)元的車位代金券；勝浦板塊的花語(yǔ)瀾苑簽約即打可97折，7天內(nèi)付完首付可再減2萬(wàn)元。
一名在蘇州從事10多年房產(chǎn)銷售的人士向界面新聞表示，當(dāng)前蘇州樓市是新房火過(guò)二手房，二手學(xué)區(qū)房火于二手改善房。疫情放開(kāi)，壓抑需求釋放，屬于常規(guī)回暖。
很明顯，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，這座最強(qiáng)地級(jí)市的樓市也將迎來(lái)“春暖花開(kāi)”。
（應(yīng)受訪者要求，文中張麗、李暉、董斌、劉海等人均為化名）