界面新聞記者 | 黃昱

為迅速打開局面，在京潛伏兩年多的越秀地產(chǎn)正以進取者的姿態(tài)大舉招兵買馬。

據(jù)界面新聞了解，自2月8日以59億元大手筆在北京拿下兩宗地塊后，越秀地產(chǎn)北京公司近期正在招聘產(chǎn)品、工程、營銷、財務(wù)、成本、運營等多條線崗位員工。

越秀地產(chǎn)北京公司的核心人物早已確定，即旭輝原華北區(qū)域集團總裁董毅。作為旭輝董事長林中認(rèn)可的投融資高手，董毅于今年1月離開了效力六年的旭輝，并在2月初正式加盟越秀地產(chǎn)，擔(dān)任華北區(qū)域副總經(jīng)理，主管北京公司。

對于董毅而言，當(dāng)前的工作千頭萬緒，首要任務(wù)便是組建一個具有戰(zhàn)斗力的團隊。一位越秀內(nèi)部人士向界面新聞透露，目前北京公司的營銷負(fù)責(zé)人已經(jīng)確定了。

從挖來董毅，到在北京新年首批供地中拔得頭籌，越秀地產(chǎn)對外釋放出對北京乃至整個華北市場的強烈野心，但機遇與挑戰(zhàn)并存。

據(jù)此前報道，越秀北方區(qū)域內(nèi)部定下了2025年要實現(xiàn)300億的銷售目標(biāo)。不過有接近越秀的知情人士告訴界面新聞，這一銷售目標(biāo)并不屬實，越秀北方區(qū)域還沒有定下明確的銷售目標(biāo)。

作為廣州國企的越秀地產(chǎn)，過往多年都顯得低調(diào)保守，但從2021年開始在投資拿地上積極進取，加快全國化布局。與此同時，在行業(yè)出清的背景下，越秀地產(chǎn)憑借國企融資優(yōu)勢，實現(xiàn)了銷售排名的迅速攀升，成為規(guī)模僅次于建發(fā)房產(chǎn)的地方國企。

在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，國企身份的越秀地產(chǎn)還會有更多機會。中信證券分析師認(rèn)為，假以時日，越秀地產(chǎn)有望躋身行業(yè)前十之列。

董毅高調(diào)“首秀”

盡管逆勢出擊的態(tài)勢明顯，但身為國企的越秀地產(chǎn)依然有嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，這決定了它在北方的布局不可能狂飆。

越秀地產(chǎn)最早是在2021年開始在首都北京布局。這一年5月，“外來和尚”越秀地產(chǎn)聯(lián)合北京區(qū)屬國企北京天恒置業(yè)，以底價45.7億元在劉各長村拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊，定名天恒越秀懷山府，成為越秀地產(chǎn)進京的首個住宅項目，直到今年2月8日也是唯一一個。

因此，當(dāng)越秀地產(chǎn)在北京2月8日的集中供地中一舉拿下兩宗核心地塊時，外界都給越秀地產(chǎn)冠上了“狂飆”的名號。事實上，這已是越秀地產(chǎn)試水后的動作。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對界面新聞表示，越秀地產(chǎn)進京的首個項目選擇懷柔那樣一個競爭環(huán)境沒有那么激烈的非主流市場，讓其有機會去梳理和感受北京市場，如今加大投資算是一個水到渠成的事。

“據(jù)我了解，越秀地產(chǎn)此次在北京所拿的兩塊地也是經(jīng)過了前期三四個月時間的研判，包括對產(chǎn)品的一些設(shè)計、營銷案場的選擇，他們在拿地前都有了清晰的定論，然后才會下決心拿下這兩宗地塊?！惫惴Q。

盡管不知道當(dāng)時加入越秀地產(chǎn)才一周左右的董毅，在拿下這兩宗地塊中發(fā)揮了多大的作用，但這已被外界視作他加盟越秀地產(chǎn)的“首秀”。

石景山蘋果園地塊和昌平回龍觀地塊均是北京近期集中供地中的熱門地塊，越秀地產(chǎn)最后拿地價均觸及最高限價，同時需配建較大比例的現(xiàn)房銷售。

郭毅指出，兩塊地的質(zhì)量都不錯，也都算得過來賬，但需要現(xiàn)房銷售的比例較高，這對越秀地產(chǎn)的操盤能力就是一大考驗，對期房的銷售回款速度也有更高的要求。

越秀地產(chǎn)想要在北京打開局面還有一段艱難的路要走，需在京城核心地段打造出具有影響力的產(chǎn)品，這一重任現(xiàn)在落到了董毅的頭上。

不少北京業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，董毅在拿地上是有不錯的判斷力和決斷力的。

公開資料顯示，董毅畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)，工科碩士，曾任永同昌集團副總裁，分管投資、融資和投后管理。2017年，董毅加入當(dāng)時被稱作“行業(yè)黑馬”的旭輝，在總部投資中心任戰(zhàn)略合作部負(fù)責(zé)人，這一年旭輝正式跨入千億陣營。

2018年11月，董毅去往一線區(qū)域，接任孔鵬成為旭輝北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理。到2020年1月，旭輝整合原北京事業(yè)部、天津事業(yè)部成立華北區(qū)域，董毅出任華北區(qū)域集團總裁。

旭輝在這輪地產(chǎn)行業(yè)危機中是較晚受到波及的，2022年上半年，旭輝還能在北京拿地，成為北京2022年首輪土拍中唯一拿地的民企。

然而，最終旭輝還是沒有躲過這場危機，在2022年11月1日宣布境外債違約。幾日后，市場上就傳出了董毅離職的消息，不過當(dāng)時旭輝集團進行了辟謠。

最終事實還是證明，央國企已取代民企，成為不少職業(yè)經(jīng)理人更青睞的選擇。董毅也大方對媒體談到，下半年會帶領(lǐng)越秀地產(chǎn)在北京繼續(xù)拿地。

進擊之路

似乎每個房企都有一個“進京夢”，2021年剛跨過千億門檻的越秀地產(chǎn)確實也迎來了進京趕考的好時機，但想拿到一個好成績卻不是那么容易。

作為房企全國化布局中的重要板塊，北京市場競爭激烈，很多外來房企都難以在這里扎根，包括同樣來自廣東的佳兆業(yè)、雅居樂等。

郭毅對界面新聞表示，對于越秀地產(chǎn)而言后面需要重點解決的就是吸納熟悉北京市場的人才，畢竟在產(chǎn)品需求以及操盤上來說，南北方還是存在一定差異。

據(jù)界面新聞了解，目前董毅和越秀地產(chǎn)集團方面在北京公司的人才招攬上存在一些分歧。

此外，如何維持越秀地產(chǎn)以往的土地成本優(yōu)勢，這也是董毅從民營房企跳槽到國企后需要適應(yīng)和克服的壓力。

身為廣州國企，越秀地產(chǎn)過去一直以來的土地成本優(yōu)勢主要依靠非公開市場拿地。據(jù)越秀地產(chǎn)公告，其堅持“6+1”多元化拿地模式，近年來約55%的土儲通過非公開市場獲取，包括TOD、“城市運營”、國企合作、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新、收并購。

國信證券研報指出，由于行業(yè)整體下行，越秀地產(chǎn)毛利率出現(xiàn)承壓，2022年上半年公司毛利率為21.2%，較上年末下降0.6個百分點。由于越秀地產(chǎn)2021年擴展節(jié)奏較快，若行業(yè)無法快速回暖，預(yù)計未來一至兩年公司結(jié)算端毛利率仍將承壓。

過去數(shù)年，越秀地產(chǎn)給外界的印象一直都是“穩(wěn)健”、“保守”，規(guī)模擴張步伐相對遲緩，從2018年開始重回發(fā)展快車道，市場排名止跌，直到2021年才跨入“千億俱樂部”。

越秀地產(chǎn)這些年在下行的市場環(huán)境中加緊彌補過去布局過于集中的缺陷，按照“1+4”進行布局，一是深耕大灣區(qū)這一核心區(qū)域，是越秀地產(chǎn)的重點發(fā)展區(qū)域；二是華東片區(qū)，尤其是環(huán)上海區(qū)域；三是華中區(qū)域，目前重點城市還是武漢、長沙、合肥、鄭州；四是西南區(qū)域，主要布局在成都、重慶、西安；五是北方地區(qū)，主要布局北京、濟南等一些核心城市。

廣發(fā)證券研報顯示，從2019年至今，越秀地產(chǎn)拿地力度超過75%，在市場下行周期中穩(wěn)定廣州大本營的同時，加大在上海、杭州等優(yōu)質(zhì)市場投資力度。

據(jù)界面新聞了解，2020年，越秀地產(chǎn)的土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元；2021年，越秀地產(chǎn)拿地支出444.8億元，新進入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個城市。

2022年，越秀地產(chǎn)按照40%投銷比安排投資，預(yù)計可用拿地資金457億元。不過據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，在行業(yè)風(fēng)險持續(xù)蔓延，及銷售下行的背景下，越秀地產(chǎn)在拿地上明顯更謹(jǐn)慎，2022年權(quán)益拿地金額約為346億元，但排名仍高居第9位。

廣發(fā)證券分析師指出，越秀地產(chǎn)此前穩(wěn)健的財務(wù)基礎(chǔ)在這一階段發(fā)揮優(yōu)勢，2018年至今新進入城市數(shù)量達(dá)到17個，完成北上深及南京、寧波、重慶等8個二線城市的布局。

盡管如此，越秀地產(chǎn)當(dāng)前土儲仍集中在大灣區(qū)。

據(jù)越秀地產(chǎn)公告，截至2022年上半年底，越秀地產(chǎn)擁有總土地準(zhǔn)備約為2860萬平方米，其中大灣區(qū)占比52.9%，華東地區(qū)占比14.5%，華中地區(qū)占比19%，北方地區(qū)占比9.4%，西部地區(qū)約占4.2%。

2022年，越秀地產(chǎn)抓住了當(dāng)前行業(yè)格局重構(gòu)的機遇，銷售排名迅速攀升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)銷售排名從2021年的37名躍升至2022年的第16名，同時和民企濱江成為公開披露年度銷售目標(biāo)房企中僅有的兩家完成目標(biāo)的房企。

2023年以來，越秀地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力，2023年1月，其實現(xiàn)銷售金額88.8億元，同比增長76.3%，為TOP20房企中最高增速，同期TOP100、TOP20房企則分別下降32%、21%。

國信證券分析師認(rèn)為，目前的土儲和核心布局城市有望助力越秀地產(chǎn)銷售額繼續(xù)增長，在行業(yè)內(nèi)的排名仍有上升空間。