實(shí)習(xí)記者丨操子怡
自多個(gè)城市取消限購(gòu)后，廣東惠州成為近期第一個(gè)放松限售的城市。
2月16日，惠州市人民政府辦公室印發(fā)通知，自今日起，惠州市商品住房（含新建商品住房和二手住房）限售年限調(diào)整為“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿1年方可轉(zhuǎn)讓”。
此前惠州執(zhí)行的限售期為3年，從2017年開始執(zhí)行，當(dāng)時(shí)規(guī)定新購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。
2021年8月，惠州市在發(fā)布的房地產(chǎn)新政中再次明確，嚴(yán)格執(zhí)行新購(gòu)住房3年限售期，重點(diǎn)片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，惠州本次調(diào)整限售，說明當(dāng)前全國(guó)各地城市在政策放松方面，依然會(huì)有動(dòng)作，政策放松不會(huì)停止。
他表示，限售政策放松，本質(zhì)上是有助于房東房源的流通，對(duì)于房東出售二手房和認(rèn)購(gòu)改善型住房等都有積極的作用。采取1年限售，而不是取消限售，說明政策依然在防范炒房和促進(jìn)交易市場(chǎng)活躍方面做了平衡。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認(rèn)為，惠州調(diào)整限售期，是為了促進(jìn)房屋的循環(huán)和流通，目前惠州市存量房沉淀，其中改善型需求占很大比例，所以需要通過把二手房釋放出來交易掉，讓新市民和年輕人去購(gòu)買。
他還表示，最擔(dān)心的問題是二手房接盤的量可能不足，但如果能夠循環(huán)起來，對(duì)市場(chǎng)活躍度的提升有一定幫助。
過去一年，惠州房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，2022年惠州樓市不僅客戶入市意愿較低，房企成交大幅下滑，同時(shí)新房供應(yīng)積極性也明顯放緩。
2022年，惠州全年新房供應(yīng)面積為620萬平方米，同比下降55%；住宅網(wǎng)簽成交面積為584萬平方米，同比下降45%，住宅網(wǎng)簽782億元，同比下降43%。在大灣區(qū)內(nèi)地9市中，惠州供應(yīng)面積的下滑幅度僅次于肇慶，成交面積的下滑幅度僅次于珠海。
在這期間，為了刺激樓市，惠州市多次出臺(tái)救市措施，政策暖風(fēng)頻吹。
2022年4月，惠州出臺(tái)6項(xiàng)穩(wěn)地產(chǎn)措施，對(duì)惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)取消限購(gòu)，全市范圍內(nèi)不再限購(gòu)。
在信貸政策方面，隨著LPR的下調(diào)及房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的建立，目前，惠州市首套房貸款利率下限已經(jīng)降至3.9%，廣發(fā)銀行、光大銀行等多家商業(yè)銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶已下調(diào)至3.8%。
但是從成交結(jié)果來看，幾次政策刺激的效果都比較有限。以2022年8月為例，當(dāng)月首套房房貸利率已經(jīng)下降至4.1%，較年初5.2%的首套房利率大幅下降，同時(shí)8月15日首套房首付比例從2.5成調(diào)整至2成，政策支持力度進(jìn)一步擴(kuò)大，但是8月之后，成交面積依然無太大起色。
中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)分析認(rèn)為，從本次因城施策縮短限售時(shí)限來看，將有利于促進(jìn)次新房的流通速度，同時(shí)有助于釋放換房需求，大大提高了市場(chǎng)活力，為市場(chǎng)持續(xù)注入信心。但短期內(nèi)也會(huì)造成大量的次新房涌入市場(chǎng)，對(duì)二手房市場(chǎng)形成一定沖擊。從長(zhǎng)期看，有利于支持剛性和改善性住房消費(fèi)的需求釋放，促進(jìn)新房及二手房市場(chǎng)良性循環(huán)。
過去數(shù)年，惠州樓市一向被認(rèn)為建得多，賣得也多，因?yàn)榫o鄰深圳所帶來的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，再加上相較于其他大灣區(qū)城市更低的房?jī)r(jià)和依山傍海的地理環(huán)境，吸引了許多外來客，這也給了房企拿地建樓的信心。但是隨著房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，這樣的供應(yīng)速度也帶來了庫(kù)存面積的大量積壓。
樂居研究院的一份報(bào)告曾指出，惠州屬于短期因需求透支面臨庫(kù)存高企問題的典型城市之一，對(duì)于這樣的城市而言，短期去化承壓。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月，惠州市最新庫(kù)存面積為1807萬平方米，同比上升2.74%。
在克而瑞公布的2022年7月末商品住宅庫(kù)存量top20城市中，惠州的庫(kù)存面積僅次于青島、武漢和沈陽，這三座城市的常住人口均在一千萬上下，惠州為六百萬。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2022年12月，惠州住宅的去化周期為34個(gè)月，較2021年底拉長(zhǎng)5個(gè)月，在政策暖風(fēng)和房企促銷刺激下，2022年下半年去化周期有所縮短。
就目前存量而言，惠州主城區(qū)依然為庫(kù)存主體，其中惠陽區(qū)庫(kù)存339萬平方米，去化周期達(dá)到64個(gè)月，去化壓力較大；惠東縣和龍門縣整體庫(kù)存較少，但去化速度慢，去化周期仍突破60個(gè)月，其余區(qū)縣去化周期維持在20個(gè)月左右，去化壓力相對(duì)較小。
樂居研究院指出，中長(zhǎng)期來看，土拍縮量已然帶動(dòng)廣義庫(kù)存持續(xù)走低，未來潛在庫(kù)存壓力并不算太大，只要政府控制得當(dāng)，以時(shí)間換空間，待核心城市行情好轉(zhuǎn)之后，這類城市也有望迎來轉(zhuǎn)機(jī)。
據(jù)粵東世聯(lián)行報(bào)告，根據(jù)2022年新增地塊及已拿施工證項(xiàng)目的不完全統(tǒng)計(jì)，惠州商品房2023年預(yù)計(jì)潛在供應(yīng)430萬平方米，同比下降60%。