記者 王玉
“提前還房貸”現(xiàn)象近期愈演愈烈，不少銀行網(wǎng)點預(yù)約提前還房貸至少等上一個月，“提前還貸20萬或?qū)⒐?jié)省利息17萬”的話題更是沖上微博熱搜榜。
“去年9、10月份我們就改了，不能隨便提前還款了，現(xiàn)在提前還貸得提前一個月預(yù)約，然后必須得去專門的個貸中心辦理，不允許在網(wǎng)點辦理了?！敝袊ㄔO(shè)銀行大連某網(wǎng)點工作人員周三對界面新聞表示。
分析人士指出，這波提前還貸潮的主要原因在于存量房貸與新發(fā)房貸之間利差過大，對于購房者來說，提前還貸可節(jié)省長期房貸的利息支出。他們還表示，下調(diào)存量房貸利率會造成銀行凈息差收窄，進(jìn)而影響銀行利潤水平，因此，就商業(yè)銀行本身來說，并沒有下調(diào)存量房貸利率的動力，即便出臺相關(guān)政策，執(zhí)行條件也會較2009年那次更為苛刻。
植信投資研究院資深研究員馬泓對界面新聞表示，過去一年半，為了更好地滿足剛性和改善性住房需求，新發(fā)房貸利率不斷下降，到2022年末，新發(fā)放的房貸加權(quán)平均利率降至4.25%左右，屬于歷史最低水平。
“如果與2011平均（房貸）利率在7%左右的水平相比，部分存量房貸利率顯著高于當(dāng)前水平，利差過大可能是最近不少購房者選擇提前還貸的主要原因?！彼f。
另外，居民投資收益率下降也可能起到了推波助瀾的作用。馬泓指出，“以前部分存量購房者通過其他租金收入、理財收入等渠道獲得的投資回報來覆蓋這部分貸款本息支出，過去兩年，經(jīng)濟(jì)放緩可能導(dǎo)致這部分群體對未來持偏悲觀的預(yù)期，相關(guān)的金融資產(chǎn)增值速度放慢，部分資產(chǎn)投資回報率可能低于當(dāng)前房貸利率，因此這部分人群選擇（提前）償還房貸。”
從個人住房貸款利率的定價規(guī)則來看，存量房貸利率是在5年期貸款市場報價利率（LPR）基礎(chǔ)上加（減）點，加點幅度在合同簽訂時確立。若LPR調(diào)整，則存量房貸利率將從第二年1月1日隨上年LPR調(diào)整幅度調(diào)整，但加點幅度是不變的。比如，2022年，與房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR共經(jīng)歷了三次下調(diào)，總計下調(diào)35個基點。因此，2023年1月1日起，存量房貸利率下調(diào)35個基點。雖然調(diào)整幅度不小，但由于不少購房者之前可能被“大幅加點”，這就導(dǎo)致存量購房者利率水平會顯著高于后來小幅加點甚至減點的新購房者。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年1月，百城首套主流利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個基點（BP）和93BP。
分析人士指出，雖然從“防風(fēng)險、擴(kuò)消費、促公平”的角度看，下調(diào)存量房貸利率是有必要的，之前也有過先例，但目前來看，這種可能性很小。
2009年初，受全球金融危機(jī)的影響，出于擴(kuò)信貸、穩(wěn)增長的考慮，在國有大行引導(dǎo)下，各商業(yè)銀行相繼發(fā)布存量貸款利率優(yōu)惠政策，凡2008年10月27日前發(fā)放的執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的房貸，符合條件者都可申請0.7倍優(yōu)惠折扣。
現(xiàn)在，一方面，穩(wěn)增長的迫切性沒有這么強(qiáng)烈，另一方面，銀行存量房貸規(guī)模遠(yuǎn)超2009年時的水平，考慮對商業(yè)銀行經(jīng)營收益的沖擊，分析師認(rèn)為，銀行缺乏下調(diào)存量房貸利率的動力，即使迫于壓力下調(diào)，也必將提出十分苛刻的條件。即便是在2009年，存量房貸利率下調(diào)幅度也和房貸客戶存量貸款余額、存量房貸筆數(shù)、征信記錄等掛鉤。
央行數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。
“現(xiàn)在銀行凈息差處于歷史低位，作為規(guī)模巨大、收益較高的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行當(dāng)前缺乏下調(diào)存量房貸利率的動力?！睎|方金誠國際信用評估有限公司首席宏觀分析師王青對界面新聞表示。
長江證券分析師馬祥云在研究報告中指出，個人住房貸款是銀行表內(nèi)的權(quán)重資產(chǎn)，在國有大行、部分股份行的表內(nèi)貸款中占比達(dá)20%-32%。假設(shè)對存量房貸的利率打折，將進(jìn)一步降低銀行貸款收益率，從而影響凈息差。
他分析稱，2010年以來，以“貸款基準(zhǔn)利率加點”的價格凈新增的個人住房貸款總額約為22萬億元，占9月末個人住房貸款余額的57%，按貸款金額加權(quán)計算后的平均利率為5.63%。假設(shè)這些貸款中70%為首套房，如果將這部分貸款的利率全部下調(diào)至4.30%，則將對個人住房貸款全盤的收益率產(chǎn)生約53個BP的影響。由于不同銀行的住房貸款占比存在差異，因此受到利率調(diào)整影響的程度也不同，基于假設(shè)和估算，國有大行的資產(chǎn)端收益率及凈息差將受到約3-5個BP的影響。
光大證券分析師王一峰同樣也做了測算，他指出，在中性假設(shè)下，標(biāo)桿意義較強(qiáng)的一線城市存量按揭利率暫不調(diào)整，其余城市中，房價出現(xiàn)環(huán)比下行、房屋庫存較高去化緩慢、按揭貸款信用風(fēng)險上行的城市更可能下調(diào)存量首套按揭利率。依照此假設(shè)，判斷最終符合下調(diào)要求的按揭貸款占全部貸款的比重在25-50%之間，假設(shè)實際執(zhí)行利率均降至LPR，則最終LPR加點點差壓降幅度可能在40-50個BP之間，居民房貸利息支出將減少300億元-850億元，對應(yīng)上市銀行營收增速下降0.6-1.4個百分點。