文｜讀懂新金融

首先，測試下你適不適合提前還房貸，跟著步驟走：

1、 重視信用的你，是否有風險極低（和存款對標），且收益高于房貸利率的理財方式？

A、 有——不用提前還，而且我覺得你不是一般人，應該沒有房貸，或者你就是一棵亟待被收割的韭菜。

B、 沒有——繼續(xù)下一題。

2、你當前的家庭收入是否穩(wěn)定（是否穩(wěn)定的周期可以是月也可以是年），且遠遠高于房貸月供？

A、 穩(wěn)定——繼續(xù)下一題。

B、 不穩(wěn)定——不建議提前還。

3、你是否有足夠的積蓄滿足流動性風險？（比如2年的家庭支出？）

A、 足夠——繼續(xù)下一題。

B、 不太夠——慎重。

4、你是否有足夠的保險應對突發(fā)的意外和重疾？（我不是賣保險的哈）

A、 足夠——留足流動資金，其他全部提前還房貸。

B、 沒有，或感覺不夠——少還點也無妨。

以上為讀懂君實操過程中捋順的邏輯，或許適合你，但也僅供參考，以下為正文：

“也就是說，北京最暢銷的還是400多萬價位的房子？”一位友人在聊天時一語中的，無意間揭開了這次提前還貸潮的一角真相。

對于友人的問題，讀懂君未找到相關(guān)數(shù)據(jù)，但這個價位一定是年輕的接盤俠最喜歡的價格區(qū)間。

北京房貸金額的隱形限制——五環(huán)內(nèi)約300萬，五環(huán)外約240萬，故而400多萬往往是接盤俠買房加杠桿的最大金額，超過這個上限，房價每多一分錢，都要以首付的形式全額支付。

400多萬對應的多是150~200萬的首付成本（指綜合成本）。

比較優(yōu)秀的大廠青年可以短期內(nèi)賺出首付，稍微差一些也可以在“6個錢包”的加持下拿出首付。（當然更多的是搭上6個錢包也無法上車的普通人，因為他們沒有上車，固不在本文的討論范圍。）

400多萬的房價對應的房貸通常在200~300萬的范圍內(nèi)，對應的月供約為13000元~18000元。

反復查看上文提及的首付和房貸總額數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)一個有意思的事情：二者相差，好小。

另外一個事實是，多數(shù)購房家庭的購房款主要是來自于自身的勞動所得，比如170萬的首付，自己拿出100萬，六個錢包贊助70萬。

你要問為什么這么肯定？因為北京市銀行發(fā)放房貸的另一個限制——借款人（含共同借款人）收入必須為月供的兩倍以上。

月供數(shù)據(jù)上文已經(jīng)提及，2倍的收入很好計算，為“26000元~36000元”以上，這類群體還有一個隱形收入——住房公積金，購房后住房公積金可以用于還房貸，也就是說購房者超過一半的月收入可以用于消費或者儲蓄。

舉個現(xiàn)實中的例子，讀懂君一個同學去年還感慨被首付搞得花光了積蓄，幾乎沒啥現(xiàn)金流了，今年突然跑來問我提前還貸的事情了！

以上是為了說明一件什么事情？

借款人能夠短短幾年湊足主要首付，且月供壓力沒有預期的那么大，他們自然也有能力在接下來的幾年攢下大量資金用于提前償還房貸。

在提前還款這件事上，從能力這個維度講，購房者一開始就具備，因為他們的收入遠高于房貸月供。

從意愿而論，當前幾乎沒有超低風險且收入超過房貸利率的理財產(chǎn)品，且房地產(chǎn)市場過去幾年沒有給購房者上漲預期，購房者提前還貸就約等于購買了年收入5%、6%的理財產(chǎn)品。

有沒有一種可能，讓購房者的月供無限接近于月收入，讓購房者永遠沒有能力提前還房貸？

理論上自然可以實現(xiàn)，比如現(xiàn)在就啟動0首付，這樣一來購房者就成了銀行一輩子的奴隸，銀行為啥不這么干？

且不說2008年美國金融危機的教訓，近的就說燕郊免費送房這事，銀行就面臨著很大的風險——首付對于銀行而言也是一個風險的緩沖帶，如果購房者無力還貸，銀行可以直接把房子降價拍賣，只要降價的金額是低于首付銀行鐵定不虧，但如果沒了這個緩沖帶，就太危險了。

當然，主要原因也不是銀行有多敬畏風險，主要還是政府不讓。

那有沒有另外一種可能，讓購房者的提前還貸意愿下降，給購房者極低風險且收益高過房貸的理財產(chǎn)品？

理論上自然是有的，但銀行為啥要拿出來賣呢？自己內(nèi)銷了不香嗎？

當然，能力與意愿這兩個維度的因素在過去也長期存在，為何近期大家都開始提前還房貸了？

一個變化在于預期，很多人將房子看做是投資產(chǎn)品，并在過去對其持高預期。

舉個栗子，在房價動輒翻倍的年代，30萬首付買了價值100萬元的房子，一年后房價升值為150萬出售，暫忽略各項成本，差價為120萬元，這相當于30萬本金一年賺了120萬元，收益率400%。

世界上還有比這更賺錢的買賣嗎？

同時，那個年代收益高于房貸利率的理財產(chǎn)品遍地都是，不靠譜的P2P就不說了（彼時收益動輒十幾個百分點），連余額寶的收益率都曾超過6%！

購房者但凡沒有被驢踢過，都不可能提前去把房貸還了。

彼時還有另外一個預期：我的未來收入一定比現(xiàn)在高，而且錢會越來越不值錢——有一個段子是早年在北京買房的那批人至今還住著千萬豪宅，每月還著兩三千塊的巨款。

如今，多數(shù)人的預期是，房價還能不能跌了？我未來會不會被“降本增效”了？

這種大環(huán)境下，提前還房貸就成了一股無法阻擋的潮流，銀行設置的種種限制就如同房地產(chǎn)市場大好之時的調(diào)控，治標不治本。

想要擋住提前還貸潮只有一個方式，房價重新上漲......