實(shí)習(xí)記者丨操子怡

受房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境影響，過去一年全國法拍房掛拍量明顯增加，但成交率卻出現(xiàn)回落。

中指研究院最新發(fā)布的報告顯示，2022年全國法拍房共掛牌60.6萬套，和2021年相比增加了15.9萬套，同比增長35.7%，掛拍金額達(dá)到1.4萬億元。

在所有物業(yè)類型中，住宅、商業(yè)依然是掛拍主力，兩者合計掛拍套數(shù)超過90%。其中住宅掛拍31.7萬套，較2021年同比增長34.6%。

掛拍量上升的同時，成交量和成交率雙雙下滑。2021年全國法拍房成交13.8萬套，成交率約為30.9%。2022年法拍房成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率下降至19.4%。

有二線城市掛拍翻倍

法拍房，即法院拍賣房產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人無法清償債務(wù)時，債權(quán)人就會經(jīng)由司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，用以償還債權(quán)。

目前國內(nèi)共有七家網(wǎng)絡(luò)平臺具有拍賣資格，分別是阿里拍賣、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、中國拍賣協(xié)會網(wǎng)、公拍網(wǎng)、北京產(chǎn)權(quán)交易所、工商銀行融e購、京東拍賣。

相比房地產(chǎn)市場，法拍房市場體量小，但各省市之間差異較大。根據(jù)中指方面數(shù)據(jù)，2022年全國范圍內(nèi)掛拍數(shù)量最高的省份依次是四川、廣東、河南、江蘇、重慶、廣西、山東，均超3萬套，大部分中西部省份掛拍量都在2萬套以下。

值得注意的是，2022年二線城市法拍房掛拍量大幅上揚(yáng)，前20城中，12個都是二線城市，部分城市如昆明、成都、遵義、蘇州、長沙，掛拍量增長翻倍，昆明同比增長高達(dá)161.9%，共掛拍1.1萬套。此外，四川、重慶在去年的高基數(shù)上，掛拍量增長超80%，達(dá)到6.6萬套、3.2萬套。

但大幅增長的掛拍量并未帶動成交量的明顯增長。2022年重慶法拍房成交量同比僅增長12.9%，掛拍激增的昆明成交1505套，較2021年下降5.6%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，通常在二手房價格回調(diào)得越快的二三線城市，法拍房的數(shù)量也就越多。

以重慶為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2022年重慶1-12月二手住宅銷售價格指數(shù)明顯回落，一二季度環(huán)比漲跌各半，進(jìn)入三季度后，價格指數(shù)持續(xù)回落，并在10月達(dá)到全年最低點(diǎn)。

中指數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，重慶主城區(qū)二手住宅價格環(huán)比下跌0.53%，連續(xù)9個月下跌，跌幅較11月擴(kuò)大0.06個百分點(diǎn)。

中指報告指出，由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛，中西部、長三角、珠三角區(qū)域近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，所以法拍房掛拍量較高。而東部沿海區(qū)域的長三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟(jì)活躍度高，雖破產(chǎn)中小企業(yè)量較多，但法拍房價值認(rèn)可度仍較高，法拍房成交量、成交折價率相對較高。

在掛拍量超500套的城市中，浙江金華、臺州、紹興的成交率都在50%以上，其中金華成交率雖然較去年下降11.3個百分點(diǎn)，但仍有61.8%，為全國最高。

此外，法拍房限購政策的出臺也導(dǎo)致了法拍房市場交易量的下行。

2021年12月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，第一條就明確指出，“人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。”規(guī)定自2022年1月1日起實(shí)施。

這意味著沒有購房資格的人將無法參與競拍。這項規(guī)定也把之前在一二線城市執(zhí)行的法拍房限購政策推向全國。

折價率普遍下行

中指報告顯示，2021年，成交量前20城的折價率（房屋成交價/評估價，折價率越高，成交折扣越少）均高于70%，其中成交活躍度較高的城市如深圳、溫州出現(xiàn)溢價，即成交價高于評估價。

2022年法拍房限購全面執(zhí)行后，疊加房地產(chǎn)市場調(diào)整加劇，各城市折價率出現(xiàn)不同程度回落，成交折扣增加，例如寧波折價率由99.9%回落至75.9%，下降24.0個百分點(diǎn)。

分物業(yè)類型來看，工業(yè)、土地類法拍房成交折扣較少，土地類法拍在2022年折價縮小，折價率升至94.3%。住宅類法拍房折價增加，2022年折價率降至84.8%，下降4.9個百分點(diǎn)。

不過在土地資源稀缺的一線城市，地段絕佳的優(yōu)質(zhì)住宅哪怕是法拍房，依然很搶手。

2022年7月，深圳香蜜湖第一生態(tài)苑15棟63號法拍房，就以40%的溢價率，9198萬的成交價刷新了深圳近3年法拍房的最高成交記錄。

該套房為一棟面積358.54平的別墅，以6570萬起拍，經(jīng)過47輪競價，最終以9198萬的價格成交，均價達(dá)到25.65萬元/平。

如果債權(quán)人并非個人，而是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商，部分新房也可能會大量流入法拍房市場。

去年5月，因與平安銀行深圳分行存在借款合同糾紛，寶能旗下被抵押的484套深圳寶能城一手房產(chǎn)就被強(qiáng)制拍賣。

中指報告指出，法拍房對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個月或更長時間。

據(jù)最高法院統(tǒng)計，2023年1月，全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達(dá)2335個，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)391個，預(yù)計破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。