記者 | 張熹瓏
2月1日起，佛山正式開啟認(rèn)貸不認(rèn)房。
根據(jù)此前佛山市住建局發(fā)布的《關(guān)于停止個人住房查詢有關(guān)事項的通知》，當(dāng)局于2月1日停止個人住房對外查詢業(yè)務(wù)。
此項舉措被視為配合不久前解除限購令而出臺的政策。查冊的目的在于查詢個人名下有無房產(chǎn)，以及房產(chǎn)是否再存抵押或查封情況。停止購房查冊則意味著，只要名下房產(chǎn)已結(jié)清購房貸款，即可當(dāng)成首套來買，也就是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
“相當(dāng)于放寬了房貸的認(rèn)定范圍，這也和之前佛山持續(xù)出臺的支持樓市政策一脈相承?！钡禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志也表示，該政策只屬于一個補充，“影響不會特別大?！?/span>
而對首次購房的人而言，佛山房產(chǎn)中介陳靜更是坦言“這個政策沒什么影響”：“是為了讓更多剛需客戶更容易上車。但如果沒買過房或者還有房貸在身，就不是政策的覆蓋范圍?！?/span>
刺激樓市效果有限
自2022年以來，佛山在出臺支持樓市政策上“一路狂奔”，前有降低人才T卡門檻、“滿五不限購”政策出臺，后有公積金政策放松、發(fā)放購房消費券。而最重磅的，莫過于2022年12月佛山全域解除限購令。
解除限購令搭配認(rèn)貸不認(rèn)房使用“效果更明顯”?！耙郧叭绻忝乱呀?jīng)有兩三套房子，銀行不會再提供貸款。但現(xiàn)在如果這兩三套房子都沒有貸款，就能繼續(xù)貸款買房?！标愳o說。
從這個角度來看，認(rèn)貸不認(rèn)房可以視為解除限購的輔助政策。購房數(shù)量和貸款不做限制，可以說在佛山，不論多少套房都可以買。
“新的政策屬于一個補充，增加買房者的杠桿、降低利率?！编嚭浦咎岬剑瑳]有按揭在身的業(yè)主再次購房，一方面首付只需要給兩成，降低了一成；另一方面利息也比二套房貸更低，能夠降低成本。
目前，佛山首套購房商業(yè)貸款利率為4.1%，處于歷史最低。而在此前，二次購房的貸款利率達到5.39%以上?？梢哉f，認(rèn)貸不認(rèn)房起到正向作用。對于部分難以企及廣州房價的當(dāng)?shù)鼐用?，也將提高其“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”佛山購置物業(yè)的吸引力。
不過，鄧浩志亦指出，就刺激樓市而言，該措施跟限購解除相比是不同量級，“論作用絕對是限購放開影響大，該釋放的購買力基本上都釋放了?！?/span>
除了佛山，此前南京部分銀行、鄭州等地業(yè)已推出認(rèn)貸不認(rèn)房。
2022年供求齊降
回顧2022年的佛山樓市，成交一落千丈。無論是土地市場還是房地產(chǎn)市場，都出現(xiàn)冷清的供求齊降情況。
由于疫情影響、宏觀經(jīng)濟低迷，房企暴雷項目爛尾等負(fù)面因素影響，佛山商品房供求量創(chuàng)歷史新低?？硕饠?shù)據(jù)顯示，全年供應(yīng)僅936萬平方、成交1129萬平方，同比分別下跌42%、26%。其中，作為成交主力的商品住宅量銳減至757萬平方，同比2021年下跌33%。
與之緊密相關(guān)的土地市場也表現(xiàn)低迷。數(shù)據(jù)顯示，2022年佛山涉宅用地供求量跌至近五年最低位，成交地塊絕大部分被房企以底價拿下。全年商住用地供應(yīng)僅完成計劃的67%，成交量較2020及2021年降幅達70%、52%。
經(jīng)營性用地年度供求量也呈明顯下降趨勢，多宗土地出現(xiàn)撤牌、流拍現(xiàn)象，央企國企及地方城投在土拍中頻頻托底，全年溢價率僅0.87%；經(jīng)營性用地樓面價為5210元/㎡，成交面積641萬平方米，均創(chuàng)下五年來的新低。
反映在宏觀數(shù)據(jù)上的，則是房地產(chǎn)開發(fā)投資和固定資產(chǎn)投資的負(fù)增長。2022年，佛山固定資產(chǎn)投資下降3.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資1956.52億元，同比下降16.5%；其中住宅投資下降16.2%。
分地區(qū)看，禪城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1%，南海區(qū)下降26.3%，順德區(qū)增長1%，三水區(qū)下降42.9%，高明區(qū)下降52.4%。區(qū)域內(nèi)分化進一步加重。
樓市下行的連鎖反應(yīng)
作為“超高土地財政依賴城市”，佛山的樓市下行也給整體經(jīng)濟帶來一擊。
對于佛山而言，土地收入是最重要的財政支柱之一。根據(jù)中指研究院，2017-2021年佛山平均土地財政依賴度超過140%，位居全國第二；2017-2021年，佛山賣地收入累計達到4897.5億元。
“房地產(chǎn)及其上下游對整個國內(nèi)經(jīng)濟的拉動非常大，房地產(chǎn)基本占GDP大概7%-9%的水平。房地產(chǎn)和上下游所有行業(yè)相加，對GDP的影響大概接近1/3?！编嚭浦颈硎?，房地產(chǎn)不行，上下游的水泥、建材、家私、電器企業(yè)等，都受到影響。
而佛山恰好就是大批建材、家居家電企業(yè)的匯集地。這也導(dǎo)致2022年輕工業(yè)出現(xiàn)負(fù)增長。2022年，佛山全市規(guī)模以上輕工業(yè)完成工業(yè)增加值2792.59億元，同比下降0.1%。
佛山陶瓷龍頭蒙娜麗莎公告顯示，預(yù)計2022年虧損3.2億元至4.6億元，同比下滑201.64% - 246.10%。而哪怕是去年銷量冠軍的碧桂園，前三季度僅實現(xiàn)凈利潤6.12億元，同比大跌95.92%。
同樣有著較嚴(yán)重土地依賴癥的珠海2022年房地產(chǎn)投資開發(fā)亦有明顯下滑，1月30日起當(dāng)?shù)匾延秀y行首套房房貸利率最低可按3.7%操作，且無其他特殊要求。目前，這一利率水平為全國最低。
“房地產(chǎn)企業(yè)爆雷的問題加劇，還會引發(fā)一個問題，即影響金融系統(tǒng)的安全。”房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的壓艙石，也是中國經(jīng)濟增長的一個引擎。如果這個引擎熄火，很難補上去。
從三駕馬車的角度來看，房地產(chǎn)橫跨其中兩駕馬車：對開發(fā)商而言是投資端，對老百姓而言是消費端，影響范圍非常大。
目前來看，前文提到的救市政策多數(shù)只維持了短期刺激效果。根據(jù)佛山房產(chǎn)信息網(wǎng)，1月份佛山新房網(wǎng)簽3062套，簽約面積約34.74萬㎡，同比下滑48%、環(huán)比下滑58.23%。
“佛山市場已經(jīng)見底，并且開始有一點復(fù)蘇了，但是復(fù)蘇可能力度還不是太大，所以還需要相關(guān)政策進一步加碼。”鄧浩志認(rèn)為。