記者 樊旭
執(zhí)行了兩年的集中供地模式迎來重大調(diào)整。
近日，網(wǎng)傳自然資源部出臺《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》提出，市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開詳細(xì)清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。對于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。
據(jù)《上海證券報》報道，自然資源部承認(rèn)了該文件的真實(shí)性，并強(qiáng)調(diào)這是為了優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。
業(yè)內(nèi)人士指出，網(wǎng)傳通知最值得關(guān)注的一點(diǎn)是“對于詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告”，這意味著監(jiān)管部門放松了全年供地批次數(shù)量限制，不再硬性規(guī)定“全年供地不超過3次”，有助于穩(wěn)定地價，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
2021年2月，自然資源部推出“集中供地”政策，即一年不超過三次“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”，并率先在全國22個熱點(diǎn)城市施行。隨后，不少城市自主效仿這一政策。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱對界面新聞指出，“集中供地”政策在土拍市場熱度較高的時期確實(shí)起到了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的作用，但去年房地產(chǎn)市場熱度下滑，房企現(xiàn)金流壓力加大，土地市場成交“慘淡”，全年成交規(guī)模創(chuàng)近十年低點(diǎn)。
“因此適時完善和優(yōu)化原有政策，放寬全年供地批次數(shù)量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競爭強(qiáng)度，進(jìn)一步穩(wěn)定房價、地價和市場信心?！彼f，
2022年，在新冠疫情反復(fù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行、房企風(fēng)險暴露的背景下，土地出讓市場愁云慘淡。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，全年全國土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬億元，同比下降32%。其監(jiān)測的重點(diǎn)城市土地成交溢價率僅為3.4%，較2021年下降了7個百分點(diǎn)。
財政部數(shù)據(jù)也顯示，“賣地收入”——地方國有土地使用權(quán)收入比上年下降23.2%，是2016年來首次下滑。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，原先的“集中供地”政策給房企現(xiàn)金流帶來巨大壓力，在市場下行周期，流拍率進(jìn)一步上升，形成了地價和房價的負(fù)反饋循環(huán)，令地方土地財政受損。同時，土地價格下跌對已受讓地塊的開放商來說是利空，開發(fā)商開工的積極性下降。
事實(shí)上，2022年以來，已經(jīng)有一些執(zhí)行“集中供地”的城市增加地塊供應(yīng)批次，從三次增加至四、五、六次不等。22個城市之一的長沙甚至提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。
除了調(diào)整供地次數(shù)，上述通知還在土地供應(yīng)透明度方面做出改進(jìn)，提出建立擬出讓地塊清單公布制度，要求每次公開詳細(xì)土地清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月。分析師表示，這將給房企提供更充足的研判時間，有利于企業(yè)做出更理性的投資決策，對提升房地產(chǎn)行業(yè)營商環(huán)境起到積極作用。
不過，張凱提醒道，雖然增加土地供應(yīng)批次和提高信息透明度有利于提升房企參與土拍的積極性，但這樣一來，城市間的土地出讓金收入差距亦將進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域分化更加明顯。
就2023年土地市場走勢來看，業(yè)內(nèi)分析師多持保守態(tài)度。
易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱在個人公眾號撰文指出，過去兩年在嘗試“集中供地”的過程中，監(jiān)管也不斷對土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，但在提振土地市場方面整體效果并不明顯。今年1月，房企投資依然疲軟，銷售百強(qiáng)房企有土地“入賬”的只有3家。在銷售端仍未改善的情況下，房企還將延續(xù)保守的投資態(tài)度，2023年無疑還將是土地市場“小年”。
他還表示，土地市場寬松政策已基本“見底”，進(jìn)一步放寬的難度較大。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場預(yù)期有望邊際改善，但土地市場熱度難有根本性恢復(fù)，土拍活動仍有賴地方國資企業(yè)托底，土地成交規(guī)模或較上年小幅下降。