丁祖昱評樓市

實行了兩年的集中供地制度，正在迎來新的調(diào)整。

近日，一份自然資源部出臺的《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》流傳開來，其中“公開的擬出讓時間段可以一次或多次發(fā)布出讓公告”，也意味著出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

2月3日，據(jù)媒體報道，自然資源部確認了上述文件，并針對重點22城集中供地政策是否被取消作出回應(yīng)：不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策。

實際上，自去年四季度以來，集中供地明顯轉(zhuǎn)向了常態(tài)化。北京、深圳、南京、杭州、上海等地土地出讓進入第四輪，部分城市集中供地更是“三變六”。

調(diào)整之后，土地供應(yīng)端透明度更強，同時放寬全年供地批次數(shù)量的限制，緩解房企因資金壓力而帶來的投資難題。而2023年土地市場熱度能否被激活？樓市端的表現(xiàn)至關(guān)重要。

1、建立擬出讓地塊清單公布制度

此次土地出讓新規(guī)最大的變化在于，在土地供應(yīng)節(jié)奏上，不再要求“全年不得超過3次”，而是在公開的擬出讓時間段內(nèi)“可以一次或多次發(fā)布出讓公告”。

《通知》明確，建立擬出讓地塊清單公布制度，要求每次公開詳細土地清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判。同時，詳細清單內(nèi)的地塊，在公開的擬出讓時間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓。

但集中出讓公告更加透明?！锻ㄖ芬螅谟媱澗幹浦?，各地要將住宅用地近三年年平均交易量以及對應(yīng)的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。

同時，規(guī)范各城市土地供應(yīng)規(guī)模。凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應(yīng)當(dāng)從嚴壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/span>

與此同時，新的土拍政策取消了“租賃住房用地占比不低于10%”的規(guī)定，僅提到大城市土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，供地計劃中應(yīng)單列租賃住房用地。

整體來看，在對集中供地政策的調(diào)整，核心仍在于“推進供應(yīng)信息公開”。兩年前，重點22城集中供地實施以來，市場透明度不斷提升，市場由熱轉(zhuǎn)冷的過程中，密集的供地對房企拿地準備工作也提出了很多挑戰(zhàn)，投資拿地策略也受到了一定影響。

此番調(diào)整后，市場主體將迎來充足的時間預(yù)期預(yù)判。

2、土拍熱度逐輪降低后跌至谷底

實際上，兩年前重點22城試點集中供地制度的大背景是重點城市地市競拍熱度走高，地價居高不下，為了控制地價上漲，穩(wěn)定房價上漲預(yù)期，催生土地調(diào)控升級。

彼時，重點城市地市高熱，比如杭州、南京，無論是主城區(qū)還是邊緣板塊，成交涉宅用地均觸及總價上限，上海更是在2021年2月拍出兩個區(qū)域單價地王。部分城市溢價率更是超過25%。

集中供地制度出臺，可以說是遏制房企搶地、限制高地價的重要手段。

兩集中政策實施以后，2021年第一批次集中供地依然保持較高熱度，彼時，整體溢價率仍然達到了14.8%，溢價成交地塊幅數(shù)占比達到54%。

隨即土拍政策收緊，2021年第二批次集中供地?zé)岫妊杆傧陆?，重點22城整體溢價率僅為4%，流拍率達到了31%，創(chuàng)下了集中供地兩年來各批次流拍率最高記錄。

2021年下半年以來，去杠桿大背景下，房企現(xiàn)金流承壓，進一步限制了房企投資的腳步，各地逐漸通過降門檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、減少租賃住房和自持比例等放松政策，提振房企投資積極性，但政策效果并不明顯，隨后集中供地?zé)岫戎疠喿叩?，地方城投公司“托底”成為主流，而到?022年第五輪，整體溢價率已低至1.7%。

整體來看，2022年全年，CRIC監(jiān)測的重點城市土地成交溢價率僅為3.4%，較2021年下降了7個百分點。

房地產(chǎn)市場熱度下滑，土地市場成交“慘淡”，2022年土地市場成交規(guī)模迎來了近十年低點。

為穩(wěn)定市場預(yù)期，實施了兩年的集中供地政策到了調(diào)整的關(guān)鍵時刻，適時完善和優(yōu)化原有集中供地政策，對市場信心恢復(fù)、提振房企投資積極性有一定促進作用。

3、集中供地政策能否延續(xù)

自2021年年初實施集中供地以來，供地政策發(fā)生了多輪變化和調(diào)整，整體呈現(xiàn)“松-緊-松”的格局。 

進入2022年四季度，重點城市集中供地發(fā)生了較大變化。

主要表現(xiàn)在，土地出讓政策繼續(xù)放松，供應(yīng)采取預(yù)公告、推介會等方式，提前摸底房企拿地意愿，為了避免撞期，減輕企業(yè)拿地壓力，各城市集中供地批次也由去年的三批次增加至四批次、五批次甚至六批次。

但整體效果并不明顯，2023年1月，房企投資依然疲軟，銷售百強房企有土地入賬的只有3家。在房企銷售端仍未改善的情況下，還將延續(xù)保守的投資態(tài)度，2023年無疑還將是土地市場“小年”。

實際上，過去兩年集中供地的嘗試中，也經(jīng)歷了土拍規(guī)則不斷放寬和調(diào)整，土地市場寬松政策已基本“見底”，也就是說進一步放寬的難度較大。

那么，集中供地是否會繼續(xù)延續(xù)？

去年底，江西省住建廳表示，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出；長沙也表示，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新。而此次自然資源部也明確表示：不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策。

至于未來是否還會延續(xù)集中供地模式，短期內(nèi)集中供地還將持續(xù)，只是未來這一模式可能會發(fā)生兩方面改變。首先，增加集中供地批次，去年以來已有很多城市采取多批次供應(yīng)措施。其次，集中供地名單或?qū)⒂瓉碚{(diào)整，部分城市不再強調(diào)集中出讓或已不適合放在集中供地名單中，比如長春、沈陽等。

集中供地政策的出臺，主要是為了抑制土地市場過熱，在初期發(fā)揮了一定的積極作用，但隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折，部分房企資金鏈趨緊，各地集中供地政策也越來越寬松，整體效果受到了市場轉(zhuǎn)向的影響，土地市場迎來慘淡低谷期。 

集中供地制度變化的背后，也意味著土地市場供給端改革仍在持續(xù)。后續(xù)，為了進一步提振市場信心和提高預(yù)期，重點城市土拍政策仍會保持寬松。