文 | 丁祖昱評(píng)樓市

2023年開年，銷售百?gòu)?qiáng)房企拿地進(jìn)入“靜默期”，首月有土地入賬的百?gòu)?qiáng)房企僅有3家，這在過(guò)去是很少見的情況。

1月拿地的百?gòu)?qiáng)房企只有綠城、華潤(rùn)置地和建發(fā)，且只是少量拿地，而城投企業(yè)成為拿地主力軍。

與此同時(shí)，投資百?gòu)?qiáng)房企新增投資門檻同比下跌五成，行業(yè)整體投資規(guī)模大幅收縮。

在樓市尚未復(fù)蘇的背景下，銷售端仍未改善，房企拿地態(tài)度也將延續(xù)保守，2023年還將是土地市場(chǎng)“小年”。

1月土地成交規(guī)模同比腰斬

年初，往往是行業(yè)周期性變化特殊節(jié)點(diǎn)，土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交往往位于低位。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)4426萬(wàn)平方米，同比下降53%，供地節(jié)奏明顯變緩。

受此影響，1月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模降至歷史低位，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為3651萬(wàn)平方米，同比下降超過(guò)五成，較2022年春節(jié)月下跌15%，環(huán)比跌幅接近九成。

值得注意的是，1月全國(guó)土地成交總價(jià)僅為730億元，2016年以來(lái)首度跌破千億元。

熱度方面，由于重點(diǎn)城市僅寧波進(jìn)行了集中土拍，作為成交主力，市場(chǎng)熱度明顯上漲，整體溢價(jià)率小幅回升至4%，綜合已完成第四輪集中土拍的城市來(lái)看，除了寧波、北京外，其余城市第四批次成交地塊的溢價(jià)率均在10%以下，整體市場(chǎng)熱度依舊處于低位。

房企投資持續(xù)大面積收縮

1月，品牌房企投資表現(xiàn)近乎“靜止”。

實(shí)際上，2022年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企投資力度大幅下滑，多數(shù)房企收縮了投資預(yù)算，尤其是對(duì)總價(jià)、貨值較高的核心一二線城市，明顯出現(xiàn)了“心有余而力不足”的情況，去年全年有近四成百?gòu)?qiáng)房企投資暫停。

2023年伊始，市場(chǎng)仍然持續(xù)低迷，企業(yè)資金壓力仍然沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)緩解，投資暫停的情況依然在延續(xù)。根據(jù)克而瑞研究中心最新發(fā)布的2023年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值百?gòu)?qiáng)榜可以看出，1月有土地入賬的銷售百?gòu)?qiáng)房企只有3家。主要原因在于，目前集中供地仍在“間歇期”，低能級(jí)城市難以吸引品牌房企投資。

另外，從房企新增土儲(chǔ)門檻值也可以明顯看出，品牌房企投資尚處于“靜止”狀態(tài)。1月末，新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面的百?gòu)?qiáng)門檻值分別為4.4億元、0.9億元和5.3萬(wàn)平方米，同比降幅均超過(guò)五成，其中新增土儲(chǔ)貨值門檻同比下降了64%。

再來(lái)看投資百?gòu)?qiáng)整體投資規(guī)模變化，行業(yè)整體投資持續(xù)大幅收縮。

截至1月末，投資百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)貨值總規(guī)模為1744億元，同比下降37%，對(duì)比2021年1月更是大降72%。而投資金額總量?jī)H為526.5億元，同比下降37%，較2021年1月降幅達(dá)到了79%。與此同時(shí)，投資百?gòu)?qiáng)新增土儲(chǔ)建面共計(jì)1661萬(wàn)平方米，同比大降3成，較2021年1月也下降了60%。

城投+本土民企成主導(dǎo)

百?gòu)?qiáng)房企投資尚未開啟的另一面，是城投+本土民企成拿地主力軍。

從拿地金額TOP100來(lái)看，城投企業(yè)上榜數(shù)量近50家，拿地金額更是占到百?gòu)?qiáng)的50%，僅31%來(lái)自規(guī)模相對(duì)較小的本土民企。

對(duì)于百?gòu)?qiáng)房企而言，短期企業(yè)保交付、保現(xiàn)金流依然是“主旋律”，投資拿地保持謹(jǐn)慎、收縮的態(tài)勢(shì)。

目前，1月份房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)晕粗沟?，市?chǎng)信心、市場(chǎng)成交并未在年前政策組合拳下發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)仍將筑底震蕩，市場(chǎng)端仍在等待更大力度政策的“刺激”，只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會(huì)上升，整體土地市場(chǎng)熱度才將有可能回溫。

可以預(yù)見的是，為了進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心和提高預(yù)期，重點(diǎn)城市土拍政策仍會(huì)保持寬松，且進(jìn)一步加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，提升房企拿地積極性。

房地產(chǎn)政策端利好不斷，融資組合拳也已打出，但從效果來(lái)看，無(wú)論是“救市場(chǎng)還是救企業(yè)”，政策仍需要一定時(shí)間傳導(dǎo)，在市場(chǎng)筑底尚未結(jié)束、房企資金壓力尚未緩解之下，預(yù)計(jì)2023年土地市場(chǎng)熱度仍將延續(xù)低位，市場(chǎng)熱度仍將持續(xù)分化，房企關(guān)注焦點(diǎn)依舊是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)板塊。

目前土地市場(chǎng)能否止跌回穩(wěn)，還要看2023年首輪集中供地表現(xiàn)，對(duì)于企業(yè)而言，首輪性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)地塊將是補(bǔ)充貨值的首選。