記者 | 王婷婷
租房已成為當(dāng)前新市民、青年人等群體解決住房問題的主要途徑。
據(jù)測算，2024年國內(nèi)租賃市場規(guī)模將達(dá)到3.1萬億。尤其在人口凈流入的大城市，新市民、青年人的住房問題更為突出，比如北京、上海、廣州、深圳等城市的租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上。
當(dāng)住房租賃市場發(fā)展變得更迅速，成為房地產(chǎn)市場的重要組成部分時，違約漲租、“黑中介”等行業(yè)亂象時有發(fā)生，具有強(qiáng)制性和約束力的住房租賃地方立法亟待落地。作為租賃住房行業(yè)的首部地方性條例，《北京市住房租賃條例》如今已施行了5個月整。
如今，同為人口凈流入的一線城市上海也將正式實施租賃住房條例，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃行為，保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。
2022年11月23日，上海市人大常委會通過《上海市住房租賃條例》（下稱“《條例》”），定于2023年2月1日起實施。
《條例》共包括總則、出租與承租、住房租賃經(jīng)營、保障性租賃住房、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任、附則等7個章節(jié)，通過立法明確了禁止“將住房用于群租”，加大對“二房東”監(jiān)管力度，促進(jìn)租賃雙方建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系，從公共安全和秩序方面規(guī)范租賃行為和完善管理制度。
具體來看，《條例》首先明確要禁止群租，禁止將違法建筑、擅自改變使用性質(zhì)的房屋用于出租；同時要平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)，要求出租人不得強(qiáng)迫變更、解除住房租賃合同，不得提前收回租賃住房；承租人不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)或者實施違法搭建行為等。
在整治群租行為時，上海也將繼續(xù)加大住房供給力度。條例中明確提到，將在高校園區(qū)、產(chǎn)業(yè)和商務(wù)商業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點周邊等集中供應(yīng)保障性租賃住房。
上海還將繼續(xù)挖掘存量，商業(yè)辦公、旅館等非居住存量房屋也能遵循相關(guān)規(guī)定改建為保障性租賃住房。
為保證租房人群的權(quán)益，《條例》還明確提到，承租人按照有關(guān)規(guī)定，依法享受基本公共服務(wù)和便利。如承租人辦理居住登記、落戶、子女入學(xué)、公積金提取等需要提交住房租賃合同的公共服務(wù)事項，已經(jīng)完成住房租賃登記備案的，可免于提交住房租賃合同。
要營造規(guī)范有序的市場秩序，還需重點聚焦市場主體監(jiān)管。《條例》指出，要加大對個人“二房東”監(jiān)管力度，如個人以營利為目的轉(zhuǎn)租房屋達(dá)到規(guī)定數(shù)量，從事住房租賃經(jīng)營活動，當(dāng)依法辦理市場主體登記。
此次《條例》中還首次提出“住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶”。如果“二房東”企業(yè)未按規(guī)定開立交易資金監(jiān)管專用賬戶，最高將被處罰款20萬元。這意味著，上海從立法層面對租賃市場可能出現(xiàn)的“租金貸”亂象加強(qiáng)了監(jiān)管。
不僅如此，對企業(yè)和從業(yè)人員也要加強(qiáng)管理；規(guī)范房源信息發(fā)布；以及要實行資金監(jiān)管，住房租賃企業(yè)承租個人住房從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，要求開立資金監(jiān)管專用賬戶，通過住房租賃平臺向社會公示，按規(guī)定將相關(guān)資金存入專用賬戶。
住房保障方面，《條例》明確，上海將按照政府引導(dǎo)、市場運作原則，擴(kuò)大供需適配、租期穩(wěn)定、租金優(yōu)惠、公共服務(wù)配套的保障性租賃住房供給，發(fā)揮保障性租賃住房在租賃市場中的示范引領(lǐng)作用。
事實上，為緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動解決新市民、青年人等特定群體的住房條件困難問題，近年來國家一直在大力推動發(fā)展保障性租賃住房。
在上海，保障性租賃住房體系正得到不斷完善。1月29日，上海再補(bǔ)充，要實施人才安居工程，加大保障性租賃住房建設(shè)籌措力度，加快構(gòu)建“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應(yīng)體系，支持企業(yè)利用存量土地建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。
整體來看，《條例》的正式實施，體現(xiàn)出政府主管部門對租房市場管理將更深入、細(xì)分和精準(zhǔn)，也意味著上海住房租賃市場將向機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化邁進(jìn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向界面新聞表示，《條例》也表明上海落實租購并舉的發(fā)展方向，培育和發(fā)展住房租賃市場，加快形成多主體供應(yīng)、多渠道保障、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系。
從春節(jié)期間市場需求熱度反饋來看，低價位租賃需求在上海上升顯著。根據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海1000元/月/套以下的需求占比較去年春節(jié)期間上升2.9%，租房需求主要集中于浦東區(qū)和閔行區(qū)，占比分別達(dá)到26%、11.1%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、就業(yè)形勢恢復(fù)，以及租客對收入預(yù)期增長的信心修復(fù)，上海的租賃市場整體供需有望回升。
長期來看，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國內(nèi)流動人口規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，核心一二線城市租房比例進(jìn)一步提高，住房租賃需求也將迎來新的增長空間。
因此，可以預(yù)料到的是，繼北京和上海之后，全國其他熱點城市或?qū)⒁源藶槟０?，陸續(xù)出臺住房租賃相關(guān)地方性行政法規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)發(fā)展。