記者｜牛鈺
公開債務違約兩年后，華夏幸福的債務重組之路迎來進展，接下來則需面對提升經(jīng)營能力來償債的壓力。
1月29日晚間，華夏幸福（600340.SH）公告稱，英格蘭及威爾士高等法院于英國時間1月23日下午2點30分召開裁決庭審，庭審裁決了華夏幸福境外債協(xié)議安排重組生效，預計于2023年1月31日完成重組交割。
華夏幸福相關人士對界面新聞表示，法院裁決為公司境外債券重組成功最重要的法律依據(jù)，該裁決對持有全部49.6億美元境外債的債權人強制生效，一攬子解決了華夏幸福全部境外金融債務風險，標志著華夏幸福境外債券重組方案獲得通過。
截至2022年12月31日，華夏幸福《債務重組計劃》中2192億元金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1388.08億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計133.75億元。
上述華夏幸福人士表示，初步估算，美元債完成重組后，華夏幸福金融債務重組金額將超過1700億元，完成全部金融債務重組近八成。
在境外債完成重組的同時，華夏幸福與中融信托近60億元的債務也在近期達成了展期協(xié)議。二者在2022年2月份曾被曝在債務談判中的存在矛盾，尤其是在展期時間、兌付方案上，時隔近一年才敲定，體現(xiàn)出華夏幸福在債務重組進程中的艱難一面。
因公司債務重組取得重大進展，華夏幸福預計2022年歸母凈利潤11億元至16億元，2021年同期則為虧損390.30億元。
不過扭虧為盈并不是其經(jīng)營方面完全改善的信號，而是在債務重組進展中，涉及債權人豁免或調減公司對其負有的債務，如果扣除債務重組收益等非經(jīng)常性損益影響，華夏幸福在2022年的業(yè)績仍為虧損至少168億元。
將境外債務展期8年之久，有利于幫助華夏幸福化解目前的流動性壓力，推動其恢復經(jīng)營。
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜對界面新聞表示，加上國內推動房地產行業(yè)復蘇的利好政策和扶持措施進一步落地，以及華夏幸福積極推動境內債務壓力化解和盤活資產的努力，利好公司業(yè)務重啟。
輕資產“狂想”
回歸到經(jīng)營層面，根據(jù)官網(wǎng)最新顯示，華夏幸福目前有6大核心業(yè)務，即住宅開發(fā)、資產管理、產城開發(fā)及服務、招商服務、園區(qū)服務和物業(yè)服務。
根據(jù)上述業(yè)務的特性，亦可劃分為三大業(yè)務板塊，重資產的住宅和產城開發(fā)，輕資產的產城服務、代建、招商等，以及分離盤活現(xiàn)有資產的資管條線。
在傳統(tǒng)的房地產開發(fā)銷售方面，華夏幸福近幾年的成績下滑嚴重，2019年、2020年及2021年的銷售額分別為1027億元、 505億元以及146.77億元，2022年前三季度銷售額為57.53億元，并且近兩年未拿地，保交樓才是該業(yè)務的主要方向。
投資大、回報周期長的產業(yè)新城重資產模式對當下的華夏幸福來說亦難以展開，所以其開始輕資產轉型，更多把重心放在輕資產模式的運營服務，強調提供服務而不是成為開發(fā)主體。
去年7月宣布要轉型輕資產的戰(zhàn)略后，華夏幸福的官微開始頻繁發(fā)布輕資產相關業(yè)務的信息，在取得一些進展后，王文學便打算將相關重點業(yè)務劃入“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”兩個平臺，即物業(yè)和代建兩塊業(yè)務，以輔助推進債務重組。
幸福精選即為物業(yè)管理服務，有一定的業(yè)務發(fā)展歷程，因此最先被拎出給債權人，而去年才陸續(xù)成立的代建產業(yè)鏈相關公司，在年底時也被放在談判桌上。
根據(jù)此前公告，這兩個平臺第三方預測估值分別為500億元和521.4億元，華夏幸福計劃按照八折或者七五折的價格，以上述兩個平臺49%的股權實施債務重組，可幫化解400.39億元債務。
華夏幸福董事長王文學為了促進債權人對這兩個平臺的信心，先帶頭“以股抵債”，其掌控的華夏控股和知合香港，分別以12.6億元及2345.2萬美元（約合人民幣1.9億）債券本金及利息換取“幸福精選平臺”3.53%股權和0.44%股權。
為了保證換股平臺后續(xù)的盈利能力和長期價值，華夏幸福還將進行股權激勵計劃，擬把兩個平臺各不超過30%股權實施員工激勵，授予價格為一元一股，物業(yè)和代建兩個平臺30%股權預計對價分別為1500萬元及1350萬元。
想要解鎖這些激勵股權，王文學對兩個平臺的發(fā)展提出了新要求，包括員工忠誠度和兩個平臺的相關業(yè)績指標，在三年內陸續(xù)解鎖激勵股權，每次解鎖10%。
重點在于指標方面，2023年3月1日前，物業(yè)服務和代建平臺分別需要實現(xiàn)境內外債權轉股金額分別達到30億元、15億元。
截止2022年底，債權人選擇接收債轉股的共涉及金融債務24.65億元，經(jīng)營債務金額為25.53億元，合計已達上述要求，不過兩個平臺各自的比例還需等待進一步公告。
更長期的則是對物業(yè)和代建的業(yè)績要求，2023年、2024年均要實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績20%年化增長，凈資產50%的增長幅度，或者平臺內某一個或多個業(yè)務進行上市相關輔導工作。
重生之機還是“水中月”？
讓物業(yè)和代建平臺“上市”或“出售股權”，是目前王文學為債權人畫出的退出路徑。
“華夏幸福這兩個平臺不排除上市的可能性，債權人愿意接受債務重組方案，也是懷有這種希望。不過，華夏幸福需要在盤活流動性恢復經(jīng)營之后，加快這兩個平臺業(yè)務的發(fā)展，形成一定的規(guī)模才能接近上市?！卑匚南矊缑嫘侣劚硎尽?/p>
無論是去年下半年才形成的代建平臺“幸福優(yōu)選”，還是相對成熟的物業(yè)“幸福精選”，要實現(xiàn)上述業(yè)績目標的壓力都不小。
根據(jù)華夏幸福業(yè)績公告，截止去年6月底，幸?；鶚I(yè)物業(yè)在管面積1.6億平方米，去年前三季度，“幸福精選平臺”內三家主體公司合計營收為21.4億元，凈利潤為4887.39萬元，凈利潤率約為2.3%，而2021年全年營收為36.41億，凈利潤2.3億。
對比來看，其物業(yè)服務平臺的業(yè)績和盈利能力在2022年出現(xiàn)滑坡，若將去年全年保守預估值設為30億元，若要完成20%年化增長，則至少在2023年、2024年需要實現(xiàn)36億及43億元營收。
目前與其在管規(guī)模相近的上市物企有建業(yè)新生活、新城悅服務，2021年營收分別為35.99億和43.51億。也就是說，如果華夏幸福物業(yè)平臺可以保持加速發(fā)展，實現(xiàn)營收目標可能性很大。
相對于物業(yè)方面較為清晰的數(shù)據(jù)，代建平臺“幸福優(yōu)選”的幾家公司均于去年下半年成立，披露的審計報告沒有財務數(shù)據(jù)，難以計算其具體要實現(xiàn)的業(yè)績。
從行業(yè)環(huán)境來看，代建業(yè)務在尋找新發(fā)展模式與“保交樓”大背景下，有不錯的市場空間，也成了房企加碼布局的一個火熱賽道。
“在當前的大環(huán)境之下，代建相對來說是風險比較小的業(yè)務——企業(yè)不必重新買地，而是在已有的地塊上增加價值?！眾W緯咨詢董事合伙人李劍騰對界面新聞表示，這個賽道的難點在于代建方的議價、管理、遴選項目能力以及規(guī)模和品牌溢價。
有出險房企人士對界面新聞表示，由于許久未拿地，其公司有債務壓力小的區(qū)域正在開始代建業(yè)務，但由于自身“保交樓”就存在難度，且代建業(yè)務相對于其主營業(yè)務可以說微乎其微，因此不愿過多提及。
在綠城管理、中原建業(yè)穩(wěn)居代建行業(yè)頭部，旭輝、龍湖等一眾千億房企入局，以及以信達地產為代表的攜AMC進場的激烈競爭中，華夏幸福這類出險房企的代建業(yè)務要實現(xiàn)一定規(guī)模相對較難。
不過華夏幸福也有自己拓展代建業(yè)務的優(yōu)勢。從去年拿下的沈陽恒大項目“保交付”以及廊坊片區(qū)綜合開發(fā)，可以看出其華夏幸福在當?shù)囟嗄甏蛟?span>產業(yè)新城項目的經(jīng)驗十分重要，與當?shù)爻峭豆居卸嗄旰献餍湃位A，以及對公開的招標流程比較熟悉。
對于曾經(jīng)是千億房企的華夏幸福來說，重心放在代建、服務這種收入體量與盈利相對較小的輕資產業(yè)務，能否支撐其度過之后的漫漫償債路仍是未知數(shù)。