界面新聞記者 | 藍麗琦
香港樓市在過去一年面臨嚴峻挑戰(zhàn)，體現(xiàn)購房者信心的住宅售價指數(shù)大幅下滑。
1月27日，負責向香港所有地產(chǎn)物業(yè)估值及征收差餉及地租的香港政府部門——差餉物業(yè)估價署（下稱“差估署”）公布香港最新的私人住宅整體售價指數(shù)（下稱“住宅售價指數(shù)”）。
2022年12月，香港全港住宅售價指數(shù)為332.5，相比去年11月環(huán)比下跌2.03%，為2017年4月（330）以來最低。
從香港樓市去年全年的表現(xiàn)來看，第一季度出現(xiàn)微跌后，第二季度前期出現(xiàn)微漲，但從6月（381.8）開始住宅售價指數(shù)就開始持續(xù)下跌，此后7個月跌幅達12.91%。
直至年末，2022年12月的售價指數(shù)相比2021年12月（393.9）同比下跌15.59%。至此，2022年成為自1998年大跌32.52%以來，近24年跌幅最大的一年。
追溯香港差估署公布的私人住宅平均售價數(shù)據(jù)（分為港島、九龍、新界三大區(qū)域）可發(fā)現(xiàn)，21世紀以來，除去2003年香港經(jīng)歷非典事件，2009年經(jīng)歷全球金融危機外，香港的房價一直呈上升態(tài)勢。
以最繁華的港島區(qū)域為例，2000年A類住宅（40平方米以下）平均售價為3.60萬港元/平方米，2018年飆升至18.04萬港元/平方米后漲價速度放緩，直至2022年出現(xiàn)自2009年來的首次下滑，報價17.34萬港元/平方米，同比2021年的18.96萬港元/平方米下跌9.34%。
與此同時，港島其余四類住宅的售價也均在2022年出現(xiàn)下跌。其中，面積最大的品類E類住宅（160平方米以上）平均售價從2021年的28.63萬港元/平方米跌至25.01萬港元/平方米，跌幅12.64%為最高。
相比之下，占香港人口最多的新界區(qū)域的房價變化還算平穩(wěn)，除去A類住宅外，其余四類住宅的售價降幅均不到1萬港元/平方米。
值得注意的是，九龍區(qū)域的E類住宅（160平方米或以上）已連續(xù)兩年出現(xiàn)少于20宗交易，其售價水平是新界區(qū)域E類住宅的兩倍，去年的平均售價僅比港島E類住宅少3.23萬港元/平方米。
廣州市房協(xié)專家委員鄧浩志表示，在過去香港房價上漲的十幾年里，有幾次都是面臨價格回調(diào)，去年剛好“碰”上美聯(lián)儲的貨幣寬松政策，有很多碰巧的原因，香港房價集中在去年進行調(diào)整。
“今年上半年的下跌還不會結束，下半年可能會進入一個平穩(wěn)的狀態(tài)?！编嚭浦緦缑嫘侣劚硎?。
從成交量來看，根據(jù)香港土地注冊處的數(shù)據(jù)，2022年的住宅及非住宅樓宇買賣合約共59619份，相較2021年下跌37.98%，接近四成；相較2020年下跌18.69%。
從近幾年的整體數(shù)據(jù)看，2018年至2020年，香港整體樓宇成交量均控制在7萬套以上，2021年短暫拉升至9.6萬套，2022年又迅速下跌至6萬套以下。
香港金融管理局在2022年9月發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報告》顯示，住宅物業(yè)市場受到眾多不明朗因素及風險所影響。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會抑制置業(yè)需求，而市場對環(huán)球經(jīng)濟前景的憂慮以及美國加息步伐的不確定性將繼續(xù)拖累樓市氣氛。
這份《報告》還指出，長遠而言，香港住宅市場的前景將取決于房屋供應缺口，香港特別行政區(qū)政府預計未來幾年私人住宅供應量仍會維持在高位。
根據(jù)香港房屋局最新公布的數(shù)據(jù)，從2023年起，未來3至4年間，香港可提供的一手私人住宅單位數(shù)目約為10.5萬個，較2022年9月底公布的數(shù)字大增1萬個。
其中，已批出土地上可隨時動工的單位數(shù)目有2.3萬個，增加6000個；現(xiàn)樓貨尾單位1.6萬個，建筑中未售樓花單位6.6萬個，分別增加1000個及3000個。