界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦

香港樓市在過(guò)去一年面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，體現(xiàn)購(gòu)房者信心的住宅售價(jià)指數(shù)大幅下滑。

1月27日，負(fù)責(zé)向香港所有地產(chǎn)物業(yè)估值及征收差餉及地租的香港政府部門(mén)——差餉物業(yè)估價(jià)署（下稱(chēng)“差估署”）公布香港最新的私人住宅整體售價(jià)指數(shù)（下稱(chēng)“住宅售價(jià)指數(shù)”）。

2022年12月，香港全港住宅售價(jià)指數(shù)為332.5，相比去年11月環(huán)比下跌2.03%，為2017年4月（330）以來(lái)最低。

從香港樓市去年全年的表現(xiàn)來(lái)看，第一季度出現(xiàn)微跌后，第二季度前期出現(xiàn)微漲，但從6月（381.8）開(kāi)始住宅售價(jià)指數(shù)就開(kāi)始持續(xù)下跌，此后7個(gè)月跌幅達(dá)12.91%。

直至年末，2022年12月的售價(jià)指數(shù)相比2021年12月（393.9）同比下跌15.59%。至此，2022年成為自1998年大跌32.52%以來(lái)，近24年跌幅最大的一年。

追溯香港差估署公布的私人住宅平均售價(jià)數(shù)據(jù)（分為港島、九龍、新界三大區(qū)域）可發(fā)現(xiàn)，21世紀(jì)以來(lái)，除去2003年香港經(jīng)歷非典事件，2009年經(jīng)歷全球金融危機(jī)外，香港的房?jī)r(jià)一直呈上升態(tài)勢(shì)。

以最繁華的港島區(qū)域?yàn)槔?000年A類(lèi)住宅（40平方米以下）平均售價(jià)為3.60萬(wàn)港元/平方米，2018年飆升至18.04萬(wàn)港元/平方米后漲價(jià)速度放緩，直至2022年出現(xiàn)自2009年來(lái)的首次下滑，報(bào)價(jià)17.34萬(wàn)港元/平方米，同比2021年的18.96萬(wàn)港元/平方米下跌9.34%。

與此同時(shí)，港島其余四類(lèi)住宅的售價(jià)也均在2022年出現(xiàn)下跌。其中，面積最大的品類(lèi)E類(lèi)住宅（160平方米以上）平均售價(jià)從2021年的28.63萬(wàn)港元/平方米跌至25.01萬(wàn)港元/平方米，跌幅12.64%為最高。

相比之下，占香港人口最多的新界區(qū)域的房?jī)r(jià)變化還算平穩(wěn)，除去A類(lèi)住宅外，其余四類(lèi)住宅的售價(jià)降幅均不到1萬(wàn)港元/平方米。

值得注意的是，九龍區(qū)域的E類(lèi)住宅（160平方米或以上）已連續(xù)兩年出現(xiàn)少于20宗交易，其售價(jià)水平是新界區(qū)域E類(lèi)住宅的兩倍，去年的平均售價(jià)僅比港島E類(lèi)住宅少3.23萬(wàn)港元/平方米。

廣州市房協(xié)專(zhuān)家委員鄧浩志表示，在過(guò)去香港房?jī)r(jià)上漲的十幾年里，有幾次都是面臨價(jià)格回調(diào)，去年剛好“碰”上美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣寬松政策，有很多碰巧的原因，香港房?jī)r(jià)集中在去年進(jìn)行調(diào)整。

“今年上半年的下跌還不會(huì)結(jié)束，下半年可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)?！编嚭浦緦?duì)界面新聞表示。

從成交量來(lái)看，根據(jù)香港土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，2022年的住宅及非住宅樓宇買(mǎi)賣(mài)合約共59619份，相較2021年下跌37.98%，接近四成；相較2020年下跌18.69%。

從近幾年的整體數(shù)據(jù)看，2018年至2020年，香港整體樓宇成交量均控制在7萬(wàn)套以上，2021年短暫拉升至9.6萬(wàn)套，2022年又迅速下跌至6萬(wàn)套以下。

香港金融管理局在2022年9月發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》顯示，住宅物業(yè)市場(chǎng)受到眾多不明朗因素及風(fēng)險(xiǎn)所影響。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會(huì)抑制置業(yè)需求，而市場(chǎng)對(duì)環(huán)球經(jīng)濟(jì)前景的憂慮以及美國(guó)加息步伐的不確定性將繼續(xù)拖累樓市氣氛。

這份《報(bào)告》還指出，長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，香港住宅市場(chǎng)的前景將取決于房屋供應(yīng)缺口，香港特別行政區(qū)政府預(yù)計(jì)未來(lái)幾年私人住宅供應(yīng)量仍會(huì)維持在高位。

根據(jù)香港房屋局最新公布的數(shù)據(jù)，從2023年起，未來(lái)3至4年間，香港可提供的一手私人住宅單位數(shù)目約為10.5萬(wàn)個(gè)，較2022年9月底公布的數(shù)字大增1萬(wàn)個(gè)。

其中，已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工的單位數(shù)目有2.3萬(wàn)個(gè)，增加6000個(gè)；現(xiàn)樓貨尾單位1.6萬(wàn)個(gè)，建筑中未售樓花單位6.6萬(wàn)個(gè)，分別增加1000個(gè)及3000個(gè)。