記者 | 孫梅欣

針對新年后最受關(guān)注的一筆收購，建發(fā)股份在1月15日就擬收購美凱龍舉行了投資者說明會，主要針對收購后的債務(wù)承接、美凱龍資產(chǎn)、控股后美凱龍和建發(fā)股份業(yè)務(wù)協(xié)同作用、和地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局進行了說明。

建發(fā)股份高管透露，到2025年消費板塊營收將要沖至千億規(guī)模，并表示控股后會深度參與美凱龍運營，對于目前表現(xiàn)不好的自營和委管商場，將會進行調(diào)整。

建發(fā)股份董事長鄭永達稱，公司主要覆蓋供應(yīng)鏈和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，和美凱龍對應(yīng)的家居供應(yīng)鏈和地產(chǎn)可以有協(xié)同效應(yīng)，收購美凱龍股權(quán)是建發(fā)股份為了產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)的延伸，從公司長遠發(fā)展思考的戰(zhàn)略性并購。

同時表示收購美凱龍是上市公司層面合作，重點納入供應(yīng)鏈板塊業(yè)務(wù)，不會影響建發(fā)股份今年的地產(chǎn)拿地計劃。

對于市場關(guān)心的收購后債務(wù)問題，建發(fā)股份高管強調(diào)，交易不涉及債務(wù)安排，未來控股的是上市公司美凱龍，不會對目前控股公司紅星控股承債。

建發(fā)股份高管表示，美凱龍報表上負債700多億拆分后可以發(fā)現(xiàn)，實際有息負債為380多億，負債規(guī)模較大但有兩個突出特點：一是以長期借款為主，時間周期較長利率較低，規(guī)模約為300億；一是舉債模式上每家自營商場對應(yīng)一家子公司，子公司對物業(yè)進行抵押從銀行取得貸款，擔(dān)保方為上市主體，與控股股東關(guān)聯(lián)較弱。并且初步審計中，沒有發(fā)現(xiàn)美凱龍自營商場抵押有給母公司供血的情況。

建發(fā)股份判斷，公司控股美凱龍之后需要增加承擔(dān)的擔(dān)保義務(wù)并不多，并且國資控股有利于未來降低美凱龍融資成本，改善盈利狀況。紅星控股對美凱龍上市公司提供擔(dān)保規(guī)模有限，上市公司基本就可以滿足擔(dān)保需要。

具體到業(yè)務(wù)部分，建發(fā)高管表示，希望在消費品板塊有所突破，爭取到2025年營收能達到1000億規(guī)模：“目前建發(fā)股份業(yè)務(wù)主要以大宗交易為主，很容易受產(chǎn)業(yè)、庫存周期影響。相較而言消費品板塊利潤率高，并且較為穩(wěn)定。”

建發(fā)股份高管稱，入股美凱龍主要從資產(chǎn)價值、企業(yè)龍頭效應(yīng)、品牌和渠道價值以及消費私域流量四方面考慮，能夠和建發(fā)股份的業(yè)務(wù)進行協(xié)同。

資產(chǎn)價值方面，目前紅星美凱龍自持的94家自營門店有80%都集中在一二線核心城市的核心地段。建發(fā)高管坦言，這是美凱龍的核心價值和基本盤，也是建發(fā)最看重的部分。

“自營商場租金收入占營收60%以上，整體出租率超過90%，自營業(yè)務(wù)毛利率較為穩(wěn)定，流動資產(chǎn)以貨幣資產(chǎn)為主，并且所處一二線城市核心地段，價值保障度較高。”高管透露，隨著證監(jiān)會已經(jīng)明確REITs將會拓展至商業(yè)地產(chǎn)，按照目前美凱龍自營商場，基本可以滿足單體項目4%-5%回報率要求：“未來REITs放開后，可以進一步降低資產(chǎn)負債要求。”

從家居賣場行業(yè)來看，美凱龍是行業(yè)占據(jù)了行業(yè)絕對龍頭地位，市場占有率達到17.5%，比第二名居然之家11.1%的市占率高出6個點，并且居然之家主要以輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)為主。

建發(fā)股份認為，隨著行業(yè)發(fā)展，連鎖巨頭的集中度會越來越高：“地方性獨立賣場影響會弱化，如果城市必須有家居入口，那么企業(yè)僅僅抓住入口就可以做很多事情。即便家居行業(yè)成長空間不大，但頭部企業(yè)成長速度仍會很快，集中資源度更高。”

從品牌和渠道價值來看，建發(fā)股份看中的是美凱龍賣場在全國1-4線城市的滲透率，以及和美凱龍有合作的3萬多家企業(yè)品牌。

建發(fā)股份高管稱，從品牌效應(yīng)來看，建發(fā)股份正在從一家地方性國企向全國邁進，因此必須要有一家全國知名的橋頭堡企業(yè)；建發(fā)股份目前供應(yīng)鏈上的產(chǎn)業(yè)，希望可以通過目前與美凱龍有合作的3萬多家企業(yè)品牌，進行更多滲透和觸達；建發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來可以和美凱龍家裝平臺、商業(yè)地產(chǎn)進行融合。

建發(fā)股份高管坦言，通過企業(yè)原有供應(yīng)鏈達到這樣規(guī)模和滲透率成本會非常高，而通過美凱龍平臺，未來在市場觸達家居及泛家居業(yè)務(wù)的空間就很大：“我們同時是部分海外品牌在中國總代理，已經(jīng)在5家美凱龍進行銷售，未來希望進一步拓展，包括和家居行業(yè)有協(xié)同作用的家電行業(yè)。”

高管表示，消費板塊總量難以高于大宗交易量，但如果達到這一規(guī)模，消費板塊利潤率會更高，并透露公布收購以來，已有高端家電品牌找來尋求合作。

同時，建發(fā)股份認為美凱龍作為國內(nèi)較為高端的家居賣場，集中沉淀了國內(nèi)最具消費力的私域流量，未來可以利用私域流量和建發(fā)股份現(xiàn)有其他業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，建發(fā)房地產(chǎn)集團總經(jīng)理林偉國表示，今年拿地布局優(yōu)先以已進入城市為主，重點關(guān)注一二線城市、長三角市場，以及福建的三四線城市。投資布局選擇一方面看城市市場需求狀況，另一方面看建發(fā)的產(chǎn)品和當?shù)匦枨笫欠衿ヅ?，并且看當?shù)氐淖≌a(chǎn)品流通性、去化率，以及建發(fā)品牌在當?shù)氐恼J可度。

對于地產(chǎn)收購計劃，如果優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并且與現(xiàn)有業(yè)務(wù)有協(xié)同作用，公司會考慮并購，考慮方向包括項目本身是否符合公司產(chǎn)品定位需要，項目的收益率水平是否符合公司標準，以及項目潛在風(fēng)險。

從市場反應(yīng)來看，建發(fā)股份的說明會對投資者信心起到一定的提振作用。1月16日開盤后，建發(fā)股份股價止跌翻紅，至閉市報收13.58元/股，股價漲幅5.03%，結(jié)束了自公布計劃控股美凱龍以來的連續(xù)下跌走勢。美凱龍A股則在復(fù)牌后一字漲停至收盤，報收5.15元/股，總市值沖至224.27億。