記者 | 張熹瓏
1月12日，界面新聞大灣區(qū)從農(nóng)業(yè)銀行佛山石灣支行的住房貸款用戶處獲悉，該行曾未按時(shí)扣除提前還的房貸，而雙方早就去年11月就提前還貸達(dá)成協(xié)商。
該名用戶表示，原本雙方約定于去年12月中旬扣除提前繳納的房貸，但銀行并未履行；經(jīng)投訴后，將扣款時(shí)間延遲至今年1月12日。
自去年以來(lái)，提前還房貸大潮席卷各地。同時(shí)，銀行也通過(guò)延長(zhǎng)審核時(shí)間、關(guān)閉線上通道、提高最低還款額度等操作減少還貸人次。
1月16日，界面新聞大灣區(qū)致電農(nóng)行佛山分行。針對(duì)上述情況，工作人員表示，“目前輪候還款的客戶很多，我們已經(jīng)加快處理了，正在逐步消化。”
而上述用戶稱，在12日當(dāng)天晚上十點(diǎn)多，農(nóng)行才扣除了房貸。
像搶火車票一樣蹲點(diǎn)搶
“信息欄全部登記提前還房貸的，光其中一頁(yè)就有近10人?！比ツ?0月10日，蔡銘前往銀行辦理提前還房貸申請(qǐng)時(shí)，被大廳或坐或立滿滿當(dāng)當(dāng)?shù)娜藝樍艘惶?，“大家都被房貸壓怕了?！?/span>
他自己也是想要盡快擺脫房貸的一員。蔡銘2017年在廣東佛山購(gòu)買房產(chǎn)，在農(nóng)業(yè)銀行佛山石灣支行辦理了72萬(wàn)的商業(yè)貸款，貸款期限為30年。五年過(guò)去，他仍有將近65萬(wàn)元的貸款負(fù)擔(dān)在身。為了減輕未來(lái)還款壓力，他計(jì)劃提前還款30萬(wàn)。
一個(gè)多月后，蔡銘接到石灣支行的電話，被告知審核已經(jīng)通過(guò)，將在同年12月11日扣款。臨近扣款日期，銀行卻又打來(lái)電話表示審核不通過(guò)，說(shuō)是“上面領(lǐng)導(dǎo)不予通過(guò)”。
這個(gè)時(shí)候蔡銘已經(jīng)將東拼西湊的貸款存進(jìn)銀行。本來(lái)一次普通的申請(qǐng)也演變成一場(chǎng)漫長(zhǎng)的拉鋸戰(zhàn)。他先后向佛山12345、佛山銀監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)舉報(bào)。盡管石灣支行在投訴后反饋會(huì)在將還款時(shí)間延至2023年1月12日。
這并非個(gè)例。去年以來(lái)，提前還房貸的人數(shù)不斷增加。與此同時(shí)，提前還貸的門檻也在提高。安徽的購(gòu)房者賈源是在建設(shè)銀行辦理的住房貸款，“去年提前還很順利，1月份變成了預(yù)約制，還要像搶火車票一樣蹲點(diǎn)搶，目前只能排到4月份?！?/span>
提前還房貸成了一件“比中個(gè)頭彩還難”的事情。銀行通過(guò)推出預(yù)約制和排隊(duì)制、以系統(tǒng)升級(jí)為由關(guān)閉線上還款通道減少還貸名額。更甚者，就像農(nóng)行佛山石灣支行直接在明面上“放鴿子”，延遲扣款。
也有部分銀行關(guān)閉了原本方便的線上預(yù)約渠道。進(jìn)入建設(shè)銀行的提前還貸渠道，頁(yè)面顯示“線上申請(qǐng)預(yù)約額度已滿”，這種情況已經(jīng)維持了幾個(gè)月。
截至發(fā)稿前，界面新聞大灣區(qū)尚未能聯(lián)系到農(nóng)行佛山石灣支行。不過(guò)從農(nóng)行佛山分行的工作人員處獲知，現(xiàn)階段銀行審核環(huán)節(jié)有較多客戶申請(qǐng)要處理。針對(duì)延遲扣費(fèi)的事宜，該人員表示不清楚情況。
銀行不差錢
銀行的收入主要來(lái)自利息，以農(nóng)業(yè)銀行為例，利息收入占營(yíng)收比重達(dá)到75%以上。而利息收入中，很大一部分來(lái)自房貸業(yè)務(wù)。
過(guò)去，隨著樓市進(jìn)入黃金時(shí)期，房貸利率水漲船高。數(shù)據(jù)顯示，1995年國(guó)內(nèi)房貸利率一度達(dá)到15.3%。近年來(lái)比較高的分別是2011年（7.05%）、2018年（5.46%）；2022年為4.35%左右。
2022年是樓市慘淡的一年。數(shù)據(jù)顯示，去年我國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年國(guó)內(nèi)商品房銷售額13.3萬(wàn)億元，按年減少足足4.9萬(wàn)億元。
樓市的下行導(dǎo)致銀行利息收入大幅下滑。截至2022年9月30日，農(nóng)行利息凈收入同比增長(zhǎng)4.27%。而在2020年同期，增幅達(dá)到9.24%。2022年的增速不到兩年前的一半。
綜合農(nóng)行三年來(lái)個(gè)人貸款情況，可以發(fā)現(xiàn)增速大幅減緩。2020年6月底至2022年6月底，個(gè)人貸款余額分別為61987.43億元、71172.12億元、74834.24億元。貸款減值準(zhǔn)備也相應(yīng)增加，各報(bào)告期分別為6180.09億元、7205.70億元、7773.80億元。
與此同時(shí)，收益率在下滑。2020年年中至2022年年中，農(nóng)行的凈利息收益率分別為2.2%、2.12%和2.02%，2022年三季度進(jìn)一步下滑至1.96%。
拖延還款另一個(gè)背景在于銀行“不差錢”。根據(jù)央行1月11日發(fā)布的2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告中，去年12月末，全國(guó)住戶存款增加了17.84萬(wàn)億元，而2021年僅增加9.9萬(wàn)億元。這一存款額度大超預(yù)期。
個(gè)人住房貸款方面，2022年3月末、6月末和9月末，余額分別為38.84萬(wàn)億元、38.86萬(wàn)億元、38.91萬(wàn)億元，幾乎是零增長(zhǎng)。2021年9月末個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)15.7%，2022年同期增速已降至4.1%。
“報(bào)復(fù)性存款”也能從銀行財(cái)報(bào)中體現(xiàn)。2022年1-9月，農(nóng)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為13891.97億元，同比大幅增加810.61%，主要變動(dòng)原因?yàn)椤拔沾婵詈屯瑯I(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)存放款項(xiàng)凈增加額有所增長(zhǎng)?！?/span>
同為四大行的建設(shè)銀行同樣如此。截至去年三季度末，由于吸收存款大增，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~達(dá)到8242.65億元，按年增加74.18%。
提前還房貸成最好理財(cái)方式
一邊是疲軟的經(jīng)濟(jì)和投資收益，另一邊是居高不下的房貸利率和低迷的樓市，不少人寧愿把錢用在提前還房貸，換一個(gè)安心。
例如賈源，“股票行情不好一路跌，去年虧了大概13％”，這種情況下，他寧愿把大部分積蓄和工資用在還房貸上。
而蔡銘2017年買房的時(shí)候恰逢地產(chǎn)黃金時(shí)期，房?jī)r(jià)和利息都處于最高位，“萬(wàn)一以后混得不好，不希望高額的利息錢會(huì)成為壓倒駱駝的最后一根稻草?！?/span>
“房住不炒”之下，房子的金融屬性正在弱化；加上疫情和固定資產(chǎn)投資力度回落等因素，購(gòu)房意愿大幅下滑已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
“背后反映了大家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期比較悲觀。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲跑不贏房貸利率，消費(fèi)者不會(huì)再選擇承擔(dān)一個(gè)高利率去持有一項(xiàng)價(jià)格可能下跌的資產(chǎn)。也有人選擇賣掉房子，這也需要提前還掉貸款?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
更重要的原因在于，目前理財(cái)收益率（約3%）和存款利率都在往下走，低于房貸利率（約4%）。負(fù)債的成本相對(duì)更高，這種情況下，手頭有一定現(xiàn)金的購(gòu)房者自然不愿意當(dāng)高利率“大冤種”。
“另外，很多提前還款的購(gòu)房者可能有轉(zhuǎn)貸款的打算?！崩钣罴翁岬?，部分人士還掉房貸后會(huì)換成經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸，“現(xiàn)在中小微模式的經(jīng)營(yíng)貸利率是很低的，至少低于房貸?！?/span>
提前還貸的情緒什么時(shí)候能控制??？李宇嘉認(rèn)為，直到幾個(gè)因素出現(xiàn)：“一是房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，或者說(shuō)房?jī)r(jià)下跌能夠止??；其次是房貸利率可以降到跟理財(cái)收益率差不多的水平，甚至更低?！?/span>
1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，住宅價(jià)格連續(xù)三個(gè)月下降的城市可取消首套住房貸款利率政策下限。李宇嘉認(rèn)為，這也跟上述兩個(gè)因素的邏輯相符合。
一個(gè)有意思的現(xiàn)象在于，銀行方面為了增加收益拖延提前還房貸；同時(shí)為了刺激消費(fèi)和投資，銀行也在下調(diào)存款利率。但是這樣一來(lái)，又會(huì)促使用戶將存款用于還房貸，形成惡性循環(huán)。
李宇嘉認(rèn)為，“現(xiàn)在的問(wèn)題在于大家貸款積極性不高，包括企業(yè)也是，企業(yè)存款也在大幅度增加。盡管大家手頭上有錢，寧愿提前還貸，也不會(huì)買房，對(duì)樓市交投量的影響是顯而易見(jiàn)的?！?/span>
取巧的購(gòu)房合同
提前還房貸是不是一個(gè)合理要求？
“從民法典的角度來(lái)看，購(gòu)房人和銀行之間形成的是一個(gè)借貸關(guān)系。是否可以提前還款，主要還是看銀行跟個(gè)人簽的貸款合同中有沒(méi)有專門的約定?！北本┙鹫\(chéng)同達(dá)律師事務(wù)所合伙人張巖告訴界面新聞。
張巖表示，絕大部分銀行房貸的合同都不會(huì)禁止提前還款，理論上購(gòu)房者可以提前還款，但并不意味著這是件容易的事情。
實(shí)際上，對(duì)于提前還房貸，銀行的態(tài)度在不斷變化，“在前幾年，甚至有一部分銀行出臺(tái)政策鼓勵(lì)變相用各種方式讓客戶提前還款。”
政策并非一塵不變，體現(xiàn)在購(gòu)房合同文件上則是相對(duì)模糊的定義和條例。如賈源的購(gòu)房合同提到需要“雙方協(xié)商”，蔡銘的購(gòu)房合同甚至沒(méi)有這部分的內(nèi)容，“只有簽約時(shí)律師和我們說(shuō)過(guò)，三年內(nèi)提前還貸需要支付違約金?！?/span>
除了違約金和禁止提前還款期限有明確的規(guī)定，銀行關(guān)于提前還款的渠道、流程都沒(méi)有明確條文，也給其“灰色操作”提供了前提條件。張巖提到，“合同上沒(méi)有的規(guī)定，很多銀行會(huì)通過(guò)公告的方式公布。”
而在實(shí)際中，銀行也有不少辦法拖延這一進(jìn)程，例如設(shè)置審核放緩、關(guān)閉部分還款通道等障礙。張巖認(rèn)為，很難追究銀行的違約責(zé)任，“因?yàn)樵诤贤芯蜎](méi)有明確還款途徑和流程，銀行的條款設(shè)計(jì)也是在不斷精修調(diào)整，想要抓它違約其實(shí)是很難的?！?/span>
（應(yīng)受訪者要求，蔡銘、賈源為化名）