文|斑馬消費(fèi) 楊柘

建發(fā)股份2009年確定供應(yīng)鏈和房地產(chǎn)雙主業(yè)發(fā)展，先是在廈門本地深耕房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后來(lái)逐漸擴(kuò)張到省內(nèi)外市場(chǎng)，但業(yè)內(nèi)聲量始終不大。最近3年，公司突然提速，行業(yè)排名飆升。

隨著陽(yáng)光城、正榮等一批信奉高周轉(zhuǎn)的閩系房企傳奇落幕，以建發(fā)股份為代表的新閩系趁勢(shì)崛起，完成新老交替。

閩系更迭

建發(fā)股份準(zhǔn)備吃下美凱龍（601828.SH）控制權(quán)，沒(méi)有收獲市場(chǎng)熱寵，相反，股價(jià)連續(xù)兩日下跌，這筆A吃A的交易變得撲朔迷離。

對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，與美凱龍結(jié)合，主要是出于補(bǔ)齊商業(yè)運(yùn)營(yíng)短板的考慮，而后者價(jià)值近千億的投資性房地產(chǎn)，同樣誘人。

自2020年以來(lái)房住不炒的政策定調(diào)，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪前所未有的洗牌，也讓建發(fā)股份（600153.SH）抓住機(jī)會(huì)逆勢(shì)發(fā)力，成為行業(yè)里一匹黑馬。

2022年，旗下建發(fā)房產(chǎn)，以1703.2億元銷售額首次跑進(jìn)前十；另一家子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)，以年銷售額289.1億元，位列第52位。兩家房企在克而瑞年度榜單排名，分別較上年上升8位和12位。

在地產(chǎn)界，閩系房企一直是個(gè)很特別的存在，它們膽大、敢沖，自成一派。

世茂、正榮、陽(yáng)光城等典型閩系，曾在地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)賺足了風(fēng)頭，也遭遇高杠桿、高周轉(zhuǎn)的反噬，在南墻上撞得頭破血流。

大浪淘沙的地產(chǎn)新周期里，閩系房企的行業(yè)排名一落千丈。唯有建發(fā)系、國(guó)貿(mào)控股以及象嶼集團(tuán)等國(guó)資背景的閩系房企趁勢(shì)崛起，完成了一輪交替。

地產(chǎn)黑馬

建發(fā)股份并不是一家純粹的地產(chǎn)商。2021年，公司來(lái)自供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)收入6115億元，占收入總額的86.39%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入963.1億元，只占13.61%。

但兩大業(yè)務(wù)對(duì)公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)天差地別。供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)2021年毛利率僅為1.49%，遠(yuǎn)低于同期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)16.76%的毛利率。前者貢獻(xiàn)公司利潤(rùn)的36.12%，后者貢獻(xiàn)占比高達(dá)63.88%。

這就形成了供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)兜底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)突進(jìn)的格局。在行業(yè)低谷期里，建發(fā)股份成功逆襲。

建發(fā)股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要靠建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩大主體運(yùn)營(yíng)。公司控股股東是廈門國(guó)資下屬建發(fā)集團(tuán)?；诖?，當(dāng)大多數(shù)房企收縮陣線時(shí)，公司擴(kuò)張底氣十足。

2018年，公司新增計(jì)容建筑面積為642.14萬(wàn)平方米，此后迅猛增長(zhǎng)。2021年，新增計(jì)容建達(dá)到1343.9萬(wàn)平方米。

公司在拿地上毫不手軟，2021年以多元化方式獲得114宗土地，全口徑拿地耗資約1576億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年，建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值908.5億元，位列行業(yè)第10位。

大量土地儲(chǔ)備做后盾，公司銷售規(guī)模高速增長(zhǎng)。2018年至2021年，合同銷售金額從735.98億元增至2175.65億元，年均增速超過(guò)40%。

逆襲隱憂

2022年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)殘酷的洗牌和分化，高周轉(zhuǎn)時(shí)代結(jié)束，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房企脫穎而出，國(guó)企和央企的優(yōu)勢(shì)更加明顯。

建發(fā)股份的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)資金量大，可在某種程度上反哺地產(chǎn)業(yè)務(wù)，建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)得以大肆擴(kuò)張。

不過(guò)，在具體經(jīng)營(yíng)上，建發(fā)系低調(diào)謹(jǐn)慎的簡(jiǎn)直不像閩系。即便是在合作方的選擇上，也更青睞國(guó)企、央企，比如華發(fā)、保利以及地方城投機(jī)構(gòu)漳州城投等，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制如履薄冰。

另外，其國(guó)資背景，在融資方面更有優(yōu)勢(shì)。去年發(fā)行的不超過(guò)50億元、150億元公司債務(wù)，均為固定利率。隨著年末融資端口放松，建發(fā)系企業(yè)建發(fā)國(guó)際，順利完成4500萬(wàn)股配售事宜，合計(jì)募資8億港元。

建發(fā)系房企2009年從廈門走向福建全省，2016年進(jìn)入南京、杭州及深圳市場(chǎng)。截至去年底，公司業(yè)務(wù)遍布全國(guó)70多座城市，全國(guó)性戰(zhàn)略初顯。據(jù)開(kāi)源證券12月6日研報(bào)，建發(fā)股份在手貨值近4000億元。

在行業(yè)低谷期沖高，加上今年房地產(chǎn)政策利好釋放，建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)今年表現(xiàn)或能更好。

不過(guò)，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，建發(fā)股份負(fù)債規(guī)模逐年上升。截至2022年9月，公司短期借款從2021年底的89.99億元增至2022年9月末的248.17億元，同期，流動(dòng)負(fù)債總額增加1411億元。

此外，公司盈利能力逐年疲軟，2019年至2021年，凈利率分別為2.41%、1.89%和1.55%，2022年前三季度為0.93%。