走過最艱難的一年半，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大洗牌，優(yōu)質(zhì)房企的綜合實力進一步凸顯，行業(yè)格局發(fā)生顯著變化。

從龍頭房企來看，新的銷售規(guī)模前三格局在2022年已逐步穩(wěn)定，“碧保萬”取代了曾經(jīng)的“碧萬恒”。

作為最大的央企地產(chǎn)開發(fā)商，保利發(fā)展2022年全口徑銷量達到4573億元，位居行業(yè)第二，比去年晉升了兩個名次。面對房地產(chǎn)行業(yè)的巨大挑戰(zhàn)，保利發(fā)展能取得相對穩(wěn)定業(yè)績的原因在于，其能保持戰(zhàn)略的堅定和經(jīng)營管理能力的提升。

臨近年末兩月，地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策密集釋放，支持力度空前，近期央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)均表態(tài)要支持行業(yè)并購重組、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃等。

開源證券研報中指出，在支持房企融資的“三支箭”等政策逐步落地后，行業(yè)競爭格局將顯著改善，優(yōu)質(zhì)房企也將更能受益。

自身“造血”能力凸顯

隨著“管理紅利時代”到來，房企自身的“造血”能力被提到前所未有的重要位置。

2022年年初，保利發(fā)展2022年度工作會議上，區(qū)別于眾多房企以“活下去”為目標，保利發(fā)展董事長劉平提出了“進三爭一”的目標，釋放出積極增長的信號。

不過，保利發(fā)展的“進三爭一”的目標不能簡單、片面地理解成一個榜單上的銷售規(guī)模排名，而是綜合實力的領(lǐng)先。

保利發(fā)展早已搭建了“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務與不動產(chǎn)金融為翼”的不動產(chǎn)生態(tài)平臺，形成了產(chǎn)業(yè)鏈和業(yè)務集群共進的業(yè)務板塊格局。

從銷售情況來看，保利發(fā)展今年拿下了多個單月銷售第一。據(jù)克而瑞排行榜統(tǒng)計，在2022年全口徑單月銷售排名中，碧桂園、萬科、保利發(fā)展都拿過銷冠，其中保利發(fā)展拿了6次，碧桂園拿了5次，萬科有1次。

從累計銷售來看，保利發(fā)展也相對穩(wěn)定，2022年全年實現(xiàn)銷售額約為4573億元，同比下降15%，這一降幅要好于百強房企平均降幅超過40%的水平。

保利發(fā)展之所以能保持穩(wěn)定的態(tài)勢，重要原因在于其市場判斷力和綜合開發(fā)能力。

保利發(fā)展已重點布局核心城市多年，一直堅持“核心城市+城市群”的戰(zhàn)略，在行業(yè)調(diào)整過程中，這一布局模式能讓公司保持穩(wěn)定發(fā)展。

2022年上半年的銷售中，保利發(fā)展的核心城市貢獻度繼續(xù)提升，38個核心城市對保利發(fā)展的銷售貢獻為79%，同比提升2個百分點。同時保利發(fā)展在22個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。

在房地產(chǎn)行業(yè)信任鏈條修復的過程中，央企開發(fā)商的身份成為保利發(fā)展的有力背書。有業(yè)內(nèi)人士指出，保利發(fā)展今年之所以能在月度銷售上屢次領(lǐng)先，重要原因在于其央企身份更讓購房者信任。

據(jù)悉，保利發(fā)展今年始終堅持中央“保交樓 穩(wěn)民生”政策，以體系化的高品質(zhì)交付兌現(xiàn)客戶承諾，2022年交付體量創(chuàng)新高。

面對今年市場的急劇變化，保利發(fā)展也做到了快速反應，2022年6月總部全體動員下基層賦能一線，管理層也沖在一線。此外，為找到更多客戶，保利發(fā)展也不斷加大營銷舉措，最終取得不錯的效果。

低成本融資優(yōu)勢

除了自身的較好的“造血”能力外，保利發(fā)展的另一核心競爭力——成本優(yōu)勢，也在房地產(chǎn)行業(yè)下半場的競賽中凸顯。

2021年下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售和融資的雙重壓力，在銷售增長乏力的情況下，房企外部融資能力備受考驗。

相比而言，保利發(fā)展的融資渠道依然通暢。2022年前三季度累計發(fā)行公司債券98億元，中期票據(jù)100億元，平均融資成本穩(wěn)定在3%左右。

低成本、通暢的融資渠道是保利發(fā)展區(qū)別于同行的重要競爭優(yōu)勢。去年12月，保利發(fā)展再次完成25億中期票據(jù)，15億公司債發(fā)行，票面利率低至2.3%。同時，保利發(fā)展獲得工商銀行等多家銀行的意向性融資額度。

12月29日，保利發(fā)展與中國建設銀行廣東省分行和建信住房租賃基金簽訂了住房租賃項目基金合作協(xié)議，涉及合作包括6個項目，交易金額16.23億元。

這次簽約算是保利集團與中國建設銀行在去年初簽訂的《保障性租賃住房的戰(zhàn)略合作簽約》的進一步落地。根據(jù)年初的合作協(xié)議，保利發(fā)展擬和建行及其各子公司設立租賃住房發(fā)展基金，用于重資產(chǎn)投資持有、孵化培育租賃住房項目，項目成熟后通過發(fā)行公募REITs實現(xiàn)退出。

這一舉措對于保利發(fā)展的租賃住房業(yè)務意義不小。租賃住房尤其是以重資產(chǎn)運營的租賃住房，具備投資規(guī)模大、投資回報期較長的特點，當前住房租賃基金與未來公募REITs相結(jié)合的模式，能夠真正實現(xiàn)運營類資產(chǎn)“投-融-管-退”的全周期銜接。對于構(gòu)建輕資產(chǎn)運營、提升資產(chǎn)運營價值的房地產(chǎn)發(fā)展新格局具有重要意義。

中信證券指出，保利發(fā)展存在雙重融資優(yōu)勢，一方面是良好的經(jīng)營和強勁股東背景所保證的信用優(yōu)勢，另一方面是不依賴于美元債市場，不受匯率波動影響的存量債務結(jié)構(gòu)優(yōu)勢。

此外，去年11月A股市場的股權(quán)再融資時隔多年后重新全面開放。在此背景下，保利發(fā)展于12月30日晚發(fā)出股票定增預案，總募資金額預計達125億元，將進一步補充公司流動資金。

在融資優(yōu)勢支撐下，保利發(fā)展去年也保持著逆勢擴張的態(tài)勢，拿地力度不小。

開源證券研報指出，2022年前11月，保利發(fā)展累計新增土地計容面積約968.2萬平方米，對應總地價約1476.9億元，拿地強度（拿地金額/銷售金額）之比約為37%，高于主流房企平均拿地強度。

從拿地區(qū)域來看，保利發(fā)展堅持布局一二線高能級城市。保利發(fā)展三季度報顯示，其前三季度重點聚焦長三角、珠三角、海西等核心城市及區(qū)位，38 個核心城市拓展金額占比90%，上海、廈門、廣州三個核心城市合計占比超過45%。

在如今市場分化的背景下，高能級城市的土儲將有助保利發(fā)展未來業(yè)績的穩(wěn)定增長。