文|野馬財(cái)經(jīng)  盧泳志

編輯|高巖

家居行業(yè)領(lǐng)軍人物車(chē)建新打響2023年并購(gòu)第一槍?zhuān)爸袊?guó)家居零售A+H第一股”美凱龍或?qū)⒁字鳌?/p>

2023年1月6日，美凱龍（601828.SH）公告，收到控股股東紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：紅星控股）的通知，正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。

僅僅過(guò)了兩天，1月8日，建發(fā)股份（600153.SH）發(fā)布公告：正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)美凱龍不超過(guò)30%的股份。本次交易完成后，本公司可能成為美凱龍控股股東。

來(lái)源：美凱龍公告

與此同時(shí)，美凱龍也在當(dāng)天公告稱(chēng)，建發(fā)股份實(shí)際控制人為廈門(mén)市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，此次事項(xiàng)或涉及公司控制權(quán)變更。

截至目前，美凱龍總股本43.5億股，包括A股36.1億股及H股7.4億股。其中，A股總市值為169.1億元，也就是說(shuō)此次涉及的30%股份對(duì)應(yīng)市值約50.72億元。

資料顯示，紅星控股直接持有美凱龍60.12%股份，紅星控股一致行動(dòng)人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車(chē)建興、陳淑紅、車(chē)建芳等共持有0.43%股份。美凱龍當(dāng)前的控股股東為紅星控股，實(shí)際控制人為車(chē)建興。

值得注意的是，即便完成收購(gòu)，紅星控股股份仍高于建發(fā)股份，30%股份并不足令建發(fā)股份成為美凱龍控股股東。因此，如果建發(fā)股份要實(shí)現(xiàn)控股，不排除紅星控股或者其一致行動(dòng)人或讓渡一部分表決權(quán)。

因此，建發(fā)股份指出，本次交易尚處于籌劃階段，公司尚未召開(kāi)董事會(huì)審議本次交易事項(xiàng)，雙方尚未簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，本次交易尚存在重大不確定性。

有業(yè)內(nèi)人士指出，建發(fā)股份作為地方國(guó)企收購(gòu)美凱龍股份，并可能成為實(shí)際控制人，其可能是本輪民營(yíng)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)以來(lái)首家整體收購(gòu)民營(yíng)房企的地方國(guó)企，也有可能成為未來(lái)處理民營(yíng)房企的樣本。

坐擁地產(chǎn)“黑馬”，化身白衣騎士

1998年6月，建發(fā)股份由建發(fā)集團(tuán)獨(dú)家發(fā)起設(shè)立并在上交所掛牌上市。目前，建發(fā)集團(tuán)持有建發(fā)股份45.13%股權(quán)，是其第一大股東，而建發(fā)集團(tuán)的實(shí)際控制人是廈門(mén)市國(guó)資委。

建發(fā)集團(tuán)旗下主要經(jīng)營(yíng)企業(yè)有建發(fā)股份公司、建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、建發(fā)旅游集團(tuán)、廈門(mén)會(huì)展集團(tuán)、建發(fā)醫(yī)療公司、建發(fā)城服公司、建發(fā)新興投資公司等。

另外，建發(fā)集團(tuán)還擁有建發(fā)股份、建發(fā)合誠(chéng)2家A股上市公司，以及建發(fā)國(guó)際、建發(fā)物業(yè)、森信紙業(yè)3家H股上市公司，并投資參股君龍人壽保險(xiǎn)、廈門(mén)航空等企業(yè)。

來(lái)源：愛(ài)企查

目前，建發(fā)股份擁有兩大業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)和供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)。其中，建發(fā)房產(chǎn)在2022年成為地產(chǎn)行業(yè)“黑馬”。據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022 年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售 TOP200 排行榜》顯示，建發(fā)房產(chǎn)以1703.2億元銷(xiāo)售額位列第十位。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，建發(fā)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為3372.39億元、4329.49億元、7078.44億元，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率為44.88%。

在地產(chǎn)行業(yè)遇冷的情況下，再疊加疫情等多種因素影響，建發(fā)房產(chǎn)能保持如此迅猛的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這和其母公司建發(fā)股份密不可分。

2016年至2021年，建發(fā)股份營(yíng)收由2168億元增至7078億元，歸母凈利潤(rùn)由33.3億元增至61億元。2022年前三季度，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5646億元，同比增長(zhǎng)19.8%；歸母凈利潤(rùn)35.8億元，同比增長(zhǎng)5.7%。

不過(guò)，當(dāng)下建發(fā)房產(chǎn)依然采取“一手拿地，一手融資”的發(fā)展邏輯，在其規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的背后，建發(fā)股份的負(fù)債也在持續(xù)攀升。

2022年前三季度，建發(fā)股份的流動(dòng)負(fù)債總額較2021年末的3562.35億元增長(zhǎng)至4973.1億元。其中，短期借款由2021年末的89.99億元升至248.17億元；應(yīng)付票據(jù)由2021年末的207.02億元增至446.74億元。

來(lái)源：Wind

和地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，建發(fā)股份的供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)更大。2022年上半年，該業(yè)務(wù)收入規(guī)模達(dá)到3393億元，營(yíng)收占比達(dá)92.85%。但供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率僅為1.9%，而其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為15.72%。

盡管如此，在復(fù)雜的國(guó)際局勢(shì)和國(guó)內(nèi)疫情的影響下，依然出現(xiàn)了大宗商品的價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而影響行業(yè)景氣度，這些都容易影響公司的營(yíng)收和利潤(rùn)。

因此，在兩大業(yè)務(wù)之外，建發(fā)股份已經(jīng)在思考如何推動(dòng)業(yè)務(wù)構(gòu)成更加多元化，建立更多支撐點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，以美凱龍?jiān)诩揖恿魍I(lǐng)域的地位和資源優(yōu)勢(shì)，在得到足夠的資金補(bǔ)充后，其發(fā)展前景值得被“新東家”看好。因此，美凱龍的家居賣(mài)場(chǎng)業(yè)務(wù)具備成為其補(bǔ)位的第三大業(yè)務(wù)模塊的潛質(zhì)。

國(guó)資入局有望緩解“紅星系”資金問(wèn)題？

美凱龍由車(chē)建興一手創(chuàng)辦，并于2015年率先在港交所上市。2018年，美凱龍又成功登陸A股市場(chǎng)，成為國(guó)內(nèi)首家“A+H”上市公司。

受疫情和上游房地產(chǎn)低迷影響，紅星美凱龍近年來(lái)的日子也不好過(guò)。創(chuàng)始人車(chē)建興為了拯救公司，也在不斷出售股權(quán)套現(xiàn)。

在此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，美凱龍?jiān)哆^(guò)控股股東的減持計(jì)劃。

2022年12月26日，美凱龍公告，紅星控股及其一致行動(dòng)人西藏奕盈，擬合計(jì)減持最高不超過(guò)3.41%的股份。按公告當(dāng)天股價(jià)估算，兩者合計(jì)套現(xiàn)金額不過(guò)7億元。

根據(jù)紅星控股2022年上半年合并資產(chǎn)負(fù)債表，報(bào)告期紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億元、總負(fù)債1229.18億元。

在紅星控股資金趨緊的同時(shí)，美凱龍的業(yè)績(jī)也不樂(lè)觀。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面，2022年前三季度，美凱龍為凈流入39.76億元，與2021年同期的47.74億元相比減少7.98億元。

來(lái)源：Wind

另外，不久前，2022年12月23日，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)布《告紅星美凱龍賣(mài)場(chǎng)通知書(shū)》顯示，商會(huì)各品牌一致商定，決定美凱龍武漢五大賣(mài)場(chǎng)自12月24日開(kāi)始統(tǒng)一關(guān)停店面，不再營(yíng)業(yè)。

據(jù)“界面新聞”報(bào)道，武漢商場(chǎng)方面已經(jīng)和武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會(huì)達(dá)成了基本共識(shí)，商戶已正常營(yíng)業(yè)。

之后，安徽阜陽(yáng)紅星美凱龍、居然之家商戶要求降租免租。

投融資專(zhuān)家許小恒表示，上市公司控股股東面臨流動(dòng)性危機(jī)，實(shí)控人轉(zhuǎn)讓控制權(quán)也是無(wú)奈之舉，如果接盤(pán)方實(shí)力雄厚，對(duì)于上市公司而言也算是利好。

對(duì)美凱龍影響幾何？

作為國(guó)內(nèi)家居行業(yè)的領(lǐng)軍人物，車(chē)建新也曾試圖跨界地產(chǎn)、家裝領(lǐng)域。2008年，美凱龍?jiān)?.53億元獲得金科股份(000656.SZ)6%股權(quán)，成為第一個(gè)戰(zhàn)略投資者。

2009年，車(chē)建新創(chuàng)辦紅星地產(chǎn)，進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域。2018年，紅星地產(chǎn)正式宣布向千億房企進(jìn)發(fā)；2020年4月，車(chē)建新以47億元接盤(pán)融創(chuàng)出售的金科11%股份，逆勢(shì)擴(kuò)張地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

然而，為降低負(fù)債率，補(bǔ)充現(xiàn)金流，車(chē)建新開(kāi)始瘦身。2021年7月，以40億元的價(jià)格出售紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。

除此之外，紅星控股還將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠(yuǎn)洋資本；將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)以近7億元價(jià)格被轉(zhuǎn)讓給旭輝控股。

如今，車(chē)建新再次出售美凱龍股權(quán)。不過(guò)本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)美凱龍和賣(mài)場(chǎng)商戶而言是一件好事。如果紅星控股資金鏈斷裂，會(huì)有一大批商戶的生存受到影響。

截至2022年12月31日，美凱龍共經(jīng)營(yíng)94家自營(yíng)商場(chǎng)、284家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)8家家居商場(chǎng)。此外，公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)57家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

作為中國(guó)家居建材流通商巨頭，美凱龍還參投了歐派家居、箭牌家居、森鷹窗業(yè)、慕思股份、億田智能、中旗新材、麒盛科技等多家家居產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)。

雖然美凱龍面臨資金鏈問(wèn)題，但連鎖型家居賣(mài)場(chǎng)仍然存在優(yōu)質(zhì)的“零售場(chǎng)”價(jià)值，依然是家居建材行業(yè)必要的流通渠道。同時(shí)美凱龍?jiān)S多賣(mài)場(chǎng)占據(jù)優(yōu)越的地理位置，具備較高的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值。

國(guó)資入局后，你看好紅星美凱龍的未來(lái)嗎？歡迎留言評(píng)論！