記者 | 黃昱
自2022年11月針對房企融資端的支持政策全面出臺后，房企融資有了立竿見影的效果。
克而瑞近日發(fā)布的數(shù)據顯示，2022年12月，100家典型房企的非銀融資總量為1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，這是2022年首次單月融資規(guī)模突破千億。
境內債權融資依然是房企融資的主要渠道，12月房企境內債權融資833.44億元，占總融資的比例達約82%，環(huán)比增加82.8%，同比增加83.4%。雖然融資規(guī)模有明顯增長，但受益房企范圍依然有限，境內發(fā)債主體主要是中海地產、保利發(fā)展、招商蛇口等國企央企。
對于民營房企而言，依然面臨融資壓力。時代中國在今年1月4日宣布將暫停支付6筆美元債。這家房企表示，盡管去年11月發(fā)布的“金融16條”旨在緩和市場所面臨的流動資金問題，但其影響及效果仍需一段時間方能惠及市場。
克而瑞研究中心指出，由于當前銷售疲軟仍未復蘇，融資環(huán)境雖然有所優(yōu)化，但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。
12月房企融資額創(chuàng)年內新高
當前，信貸、債券、股權融資、預售資金、非標信托、內保外貸、REITs等多維度的房企融資端支持政策均已出臺。
據克而瑞監(jiān)測，去年12月除了833.44億元的境內債權融資外，房企境外債權融資約為26.32億元，環(huán)比增加626.8%，同比減少82.9%；資產證券化融資為77.67億元，環(huán)比增加87.3%，同比減少31.1%。
發(fā)債依然是房企的主要融資渠道，12月房企發(fā)債全部是在境內，總金額達411.6億元，環(huán)比增加92.2%，同比增加30.3%。其中，公司債發(fā)行212.1億元，環(huán)比增加163.2%，同比增加110%；中期票據發(fā)行199.5億元，環(huán)比增加68.2%，同比增加127%。
克而瑞研究中心指出，境內發(fā)債主體仍然主要是中海地產、保利、招商蛇口等國企央企。
據界面新聞了解，12月中海地產的發(fā)債量最大，達到了60億元，包括兩筆共30億元的公司債以及兩筆共30億元的中期票據；萬科發(fā)債量也不小，總金額達57億元。
房企境外融資依然沒有恢復，包括12月在內已連續(xù)三月沒有房企發(fā)行境外債，房企在境外資本市場表現(xiàn)仍然持續(xù)低迷。
在境外融資繼續(xù)停滯，疊加境內融資央國企為主的背景下，房企12月的整體融資利率保持在較低水平。
克而瑞數(shù)據顯示，2022年12月100家典型房企新增債券類融資成本4.34%，環(huán)比提高0.7個百分點，同比下降0.18個百分點。
克而瑞研究中心表示，從目前的情況來看，短期內仍將是國企央企以及部分財務狀況較好的民營房企比較容易獲得融資政策的支持，而絕大多數(shù)企業(yè)仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導。
西政資本研究人員指出，房地產融資的“三支箭”落地后，真實的數(shù)據情況并不理想。除少數(shù)的國央企開發(fā)商和優(yōu)質民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔保完成發(fā)債外，其他無擔保安排的債券根本發(fā)不出來（沒有投資人認購）。
在銀行信貸方面，據中指研究院不完全統(tǒng)計，截至12月14日，已有60多家銀行支持100多家房企信貸融資，授信額度累計已超4萬億。
不過，西政資本研究人員表示，銀行天量的授信額度讓人心潮澎湃，但銀行實際對房企投放的金額卻杯水車薪，更重要的則是銀行的風控尺度根本就沒有松動，也即沒有多少開發(fā)商和房地產項目在市場下行的環(huán)境下可以大筆融錢。
就股權融資而言，除了少數(shù)幾家港股房企完成配股外，A股至今也沒有房企完成股權融資。
新一波償債壓力來襲
在政策支持下，房企融資在去年12月的融資在年內首次突破千億，雖然有所好轉，但從全年融資情況來看，房企融資規(guī)模的下滑趨勢仍在擴大。
克而瑞數(shù)據顯示，2022年全年房企新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落10000億元以下。
在融資端和銷售端的雙重收縮下，地產行業(yè)風險持續(xù)蔓延，越來越多的房企宣布違約，尤其是始終融資困難的中小房企。
去年12月29日力高集團宣布鑒于流動資金有壓力，將暫停其境外債務付款；到今年1月4日時代中國也宣布將暫停支付6筆美元債，成為今年首家要暫付境外債的房企。
這也進一步證明，融資端支持政策更多利好央國企及頭部民營房企，進一步加劇了房企的信用分化?；葑u評級認為，房地產行業(yè)更為可持續(xù)的復蘇仍將依賴于住房需求的穩(wěn)健恢復。
克而瑞研究中心也指出，考慮到當前房企仍然面臨較大的償債壓力，運營的改善核心還是在于銷售端。然而短期銷售疲軟，只有耐心等待市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。
2023年，房企又將迎來大規(guī)模償債潮。
中指研究院指出，截至2022年12月31日，2023年債券余額為9579.6億元，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%，境內債務償債壓力較大。
2023年一季度即為首個償債高峰，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業(yè)的到期債務，占一季度到期債務的四成。根據“金融16條”的指導原則，信用債可通過協(xié)商做出合理展期，境內債償債壓力有望暫緩。
中指研究院表示，從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。
西政資本研究人員指出，因2023年第一季度房企將迎來美元債的償債高峰期，因此“內保外貸”的放松很有必要，對房企有很多益處，但內保外貸的前提是得有充足的境內優(yōu)質抵押物（尤其是投資性房地產），因此有多少房企可以真正受益仍有待觀察。