記者 | 王婷婷
在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整、市場下行，企業(yè)流動性危機頻發(fā)的2022年，規(guī)模房企銷售增速普遍放緩、投資收縮。
過去的2022年，10強房企全口徑累計銷售額3.1萬億元，與2021年的4.6萬億元相比，下滑33%。期間，千億房企“縮水”超半，2022年銷售超千億的房企為20家，而2021年為41家。
但建發(fā)房產(chǎn)卻實現(xiàn)了逆勢突圍。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年建發(fā)房產(chǎn)以1673億元的銷售額位居第10名，首次成為TOP10房企。
不僅銷售規(guī)模實現(xiàn)高增長，建發(fā)房產(chǎn)去年還逆勢拿地、積極擴張，以544億元力壓招商蛇口位居房企拿地金額排行榜第4名。
1月8日，建發(fā)房產(chǎn)的母公司建發(fā)股份還宣布要收購家居賣場龍頭美凱龍不超過30%的股份。如果交易完成，建發(fā)股份將成為美凱龍控股股東。
2022年，曾經(jīng)在行業(yè)里“高歌猛進”的閩系房企如融信、世茂、正榮等相繼出現(xiàn)流動性危機，建發(fā)房產(chǎn)則取代旭輝，一躍成為閩系新龍頭。
建發(fā)房產(chǎn)能在去年脫穎而出的重要原因是其國資背景，在行業(yè)持續(xù)承壓下，國央企具有較強的抗風(fēng)險能力。
目前建發(fā)房產(chǎn)的擴張訴求強烈，這家閩系新龍頭雖已成功躋身行業(yè)前十，但后面還有央企金茂，國企越秀、華發(fā)以及民企濱江等，這些公司也已成為房地產(chǎn)一股難以忽視的力量，隨時準(zhǔn)備重構(gòu)行業(yè)新格局。
閩系房企新龍頭
自2021年下半年開始，受“三道紅線”政策、疫情等多維影響，多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)陷入流動性危機，作為“激進派”代表閩系房企更是首當(dāng)其沖，規(guī)模整體失速，與曾經(jīng)的高光時刻告別。
截至目前，世茂、陽光城、正榮地產(chǎn)、寶龍、融信、泰禾、禹州等典型閩系房企均已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性違約，不確定性風(fēng)險積聚，行業(yè)競爭地位顯著下滑。于是，具備融資優(yōu)勢的房企逆勢而上迎來新機會。
建發(fā)房產(chǎn)則乘機而上，迅速成長為閩系新生龍頭。2022年，建發(fā)房產(chǎn)銷售規(guī)模增長僅1.03%，但行業(yè)排名從2021年的第18位升至第10位，首次躍進房企前十。
期間，建發(fā)房產(chǎn)在多個熱點城市的銷售業(yè)績居前。如在發(fā)家之地廈門，憑借172.3億元的權(quán)益銷售金額、38.38萬方的成交面積居于房企銷售排行榜榜首。在福州，建發(fā)房產(chǎn)也以61.67億元的銷售金額位居第一，以22.09萬平方米的銷售面積排名第三。在廣西也已占據(jù)不錯的市場份額，銷售額排行第3，其中在南寧的銷售額排名第一。
2022年，建發(fā)房產(chǎn)在無錫同樣表現(xiàn)不錯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前12個月，建發(fā)實現(xiàn)了權(quán)益銷售額和權(quán)益銷售面積雙第一，分別為50.6億元、22.7萬平方米。
另外，建發(fā)去年在長沙、成都、重慶等熱點城市的銷售業(yè)績上升幅度也較大，名次躋進前十。去年在上海銷售額為205億元，排名12。
對于建發(fā)的崛起，業(yè)內(nèi)人士認為，一方面得益于建發(fā)戰(zhàn)略擴張進程加速，疊加央國企大年到來，起到助推作用；另一方面在于高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)式擴張后，“反噬效應(yīng)”蔓延，不少閩系規(guī)模房企逐步掉隊。
更重要的是，在規(guī)模房企普遍收縮投資、謹(jǐn)慎拿地的行業(yè)大背景下，建發(fā)依然保持著激進的拿地姿態(tài)。
在2022年房企拿地排行榜上，建發(fā)房產(chǎn)是唯一躋身前5名的地方國企，排在它前面的分別為華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展，均是全國性央國企。
建發(fā)房產(chǎn)尤其在上海、廈門、福州、杭州等高能級城市集中供地中的表現(xiàn)突出。僅在上海，建發(fā)就通過獨立或聯(lián)合拿地的方式斬獲5宗地塊，權(quán)益拿地金額達107億元。在京津冀城市群，建發(fā)亦斥資94億元新增拿地面積23萬平方米。
以北京去年第三批集中供地為例，建發(fā)房產(chǎn)擊敗首開、保利、華潤、綠城、中海、金茂等多家房企，以33.8億元將位于豐臺的熱點地塊槐房村地塊收入囊中。
建發(fā)房產(chǎn)在大本營廈門拿地更兇猛，登上2022年廈門集中供地拿地金額榜首。其中，建發(fā)在廈門第一批土拍中以94.4億元獨攬3宗地，在第二批次再斥資51億斬獲2宗地，最終，以166.4億元在廈門拿下6塊地。
當(dāng)眾多房企在土地市場“大撤退”時，建發(fā)房產(chǎn)表現(xiàn)得異常兇猛。
克而瑞研究中心認為，2022年建發(fā)房產(chǎn)憑借財務(wù)運營、熱點城市的布局以及積極推盤去化，在本輪行業(yè)下行調(diào)整周期中表現(xiàn)出較強的抗周期韌性和較強的拓展能力。
黑馬亦面臨挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著一場殘酷的大洗牌，建發(fā)房產(chǎn)身處變局中依然會面臨挑戰(zhàn)，特別是在大舉拿地支出后。
同為閩系房企，建發(fā)房產(chǎn)能穿越行業(yè)周期實現(xiàn)逆勢突圍，并非無跡可尋，4年之前建發(fā)便開啟了擴張之路。
數(shù)據(jù)顯示，在2018年-2021年間，建發(fā)房產(chǎn)新增土地貨值分別為168.6億元、258.8億元和956.6億元，在拿地百強房企中從第59名升至第10名。
尤其是自2020年，建發(fā)房產(chǎn)展現(xiàn)出明顯的增長勢頭。克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年分別實現(xiàn)1232億元和1656.1億元的銷售金額，由此在百強房企中排名從2019年的第41位躍升為2021年的第18位。
在發(fā)展模式上，建發(fā)似乎并沒有展露出閩系房企慣有的生猛性格，反而一路走得相對低調(diào)。
比如在合作對象選擇上，建發(fā)房產(chǎn)整體表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，合作方均為央企及國資國企，如保利、華發(fā)、漳州城投、漳州發(fā)展，有利于連帶風(fēng)險最小化。
因此，在地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期、銷售增速整體下滑的2021年、2022年，建發(fā)仍能保證銷售正向增長。
國資背景也是其重要砝碼，為公司經(jīng)營發(fā)展、業(yè)務(wù)拓展和融資渠道等方面都提供了保障。
建發(fā)房產(chǎn)的母公司廈門建發(fā)集團創(chuàng)立于1980年，由廈門國資委100%控股，旗下有七大板塊，建發(fā)房產(chǎn)原為建發(fā)集團旗下的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊。
作為廈門本土國企，建發(fā)集團排名2022年度《財富》世界500強第77位，擁有強厚的經(jīng)濟實力。2009年，建發(fā)房產(chǎn)被建發(fā)股份收購部分股份，現(xiàn)由建發(fā)集團與建發(fā)股份共同控股，分別持有其45.4%和54.6%的股份。
基于此，建發(fā)房產(chǎn)也更有融資優(yōu)勢。去年12月，建發(fā)股份連發(fā)兩份《公開發(fā)行公司債券預(yù)案公告》，發(fā)債規(guī)模分別為不超過50億元、150億元，兩筆公司債均為固定利率債券，其中150億元規(guī)模債券為可續(xù)期公司債券。
在去年股權(quán)融資大門后，12月6日，建發(fā)房產(chǎn)旗下港股上市平臺建發(fā)國際也完成了配售事項，4500萬股銷售股份共募集8億港元。
憑借母公司的有力支撐，建發(fā)房產(chǎn)在深耕本土市場之外，于2012年以后陸續(xù)進軍龍巖、南平、泉州等福建本土市場，隨后于2016年進軍深圳、杭州、南京市場。截至2022年，建發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)已遍及70余城，初步形成全國性戰(zhàn)略布局。
背靠國企背景，建發(fā)房產(chǎn)無疑迎來重大發(fā)展機遇期，不過其相對激進的投資態(tài)度，勢必也會影響其負債規(guī)模以及財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)。截至2022年6月底，建發(fā)房產(chǎn)并表有息債務(wù)余額900.52億元，同比增幅10.14%。
建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)股份的負債也在持續(xù)攀升。去年三季報顯示，建發(fā)股份的流動負債總額較2021年末的3562.35億元增長1410.75億元至4973.10億元。其中，短期借款由2021年末的89.99億元飆升至2022年前三季度的248.17億元。
作為唯一一家躋進前十的地方國企，建發(fā)房產(chǎn)在行業(yè)低谷期脫穎而出，在房地產(chǎn)行業(yè)迎來多重利好政策的2023年或能更進一步。
但同樣擁有勢頭強勁的地方國企還有越秀地產(chǎn)、華發(fā)集團、武漢城建、國貿(mào)地產(chǎn)、廣州地鐵、上海地產(chǎn)、深鐵集團等，建發(fā)房產(chǎn)能否保住前十的席位還面臨一定挑戰(zhàn)。
以廣州國企越秀地產(chǎn)為例，2022年銷售業(yè)績從2021年的第34位躍升至第16名，銷售目標(biāo)完成率超過100%。在保證穩(wěn)健基本面的同時，越秀積極在TOD項目的市場份額也不斷走高。
僅看閩系房企，在廈門除建發(fā)房產(chǎn)外，還有中駿、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)、象嶼等房企保持增長，尤其是同屬地方國企的廈門國貿(mào)成為建發(fā)房產(chǎn)較為有力的競爭對手，在廈門市的占有率與建發(fā)房產(chǎn)旗鼓相當(dāng)。
整體而言，逆勢擴張的確提升了建發(fā)房產(chǎn)的行業(yè)地位，但在市場低迷、銷售未明顯回暖的當(dāng)下，也面臨一定風(fēng)險。
而且建發(fā)房產(chǎn)的資源并非全部在上市體系中，信息透明度不足，隱性風(fēng)險和不確定性增加。作為閩系新龍頭，建發(fā)房產(chǎn)新一年的發(fā)展動態(tài)還需進一步觀望。