記者 | 黃昱
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷前所未有的大調(diào)整，央企華潤置地因在頭部房企中同比降幅最小沖到TOP4的位置。
在政策及布局市場(chǎng)的支持下，華潤置地在2022年底以124億元收購了華夏幸福位于南京和武漢的三個(gè)項(xiàng)目以及一家深圳物管公司，創(chuàng)下年內(nèi)最大的地產(chǎn)并購案。
過去一年來，華潤置地在公開土地市場(chǎng)也大舉拿地。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，華潤置地權(quán)益拿地金額達(dá)873億元，在房企拿地排行榜中位居第一，比第二名中海地產(chǎn)高出120億元。
在新一輪發(fā)展周期中，華潤置地相比于其它房企除了央企背景外，其投資性物業(yè)能增加穩(wěn)定現(xiàn)金流。
2022年，華潤置地成為首家發(fā)行保租房REITs的房企。隨著REITs試點(diǎn)的不斷擴(kuò)容，華潤置地投資物業(yè)的價(jià)值有望得到進(jìn)一步釋放。
并購力度加強(qiáng)
2022年12月28日，華潤置地收購華夏幸福項(xiàng)目公司股權(quán)為這一年的投資拿地畫下句號(hào)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，華潤置地在此次交易中收購的兩個(gè)武漢項(xiàng)目和一個(gè)南京項(xiàng)目均位于武漢、南京核心區(qū)域，項(xiàng)目體量不小，總建筑面積分別為117.2萬平方米、22.3萬平方米、63.2萬平方米，均為商住綜合體。
美銀證券認(rèn)為，該交易價(jià)格比估值低14%，可以為華潤置地產(chǎn)生較穩(wěn)健的利潤。如果整個(gè)商業(yè)部分被出售，預(yù)計(jì)總可售價(jià)值約為400億元，凈利潤率約為10%。
同時(shí)，該交易可以進(jìn)一步增加華潤置地在高能級(jí)城市的市場(chǎng)占有率。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前10月，華潤置地在武漢、南京的商品住宅銷售榜分別位居第7名、第10名。
據(jù)界面新聞了解，為了解決公司存在的城市布局分散、深耕不夠的問題，華潤置地從2020年初制定了“三調(diào)”策略：調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局，投資布局向一二線高能級(jí)城市傾斜，并使單一城市的產(chǎn)出盡量提高。
這一戰(zhàn)略調(diào)整基本與當(dāng)下的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)契合。
華潤置地公布數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，其一二線城市土儲(chǔ)面積占比達(dá)68%，同比增加1個(gè)百分點(diǎn)；到2022年6月底，一二線城市土儲(chǔ)面積占比提升至71%。
2022年上半年華潤置地共新增24宗土地，總地價(jià)約578.4億元，權(quán)益地價(jià)約469.2億元，其中一二線城市投資占比92%。
2022年中期業(yè)績會(huì)上，華潤置地管理層透露，全年拿地都會(huì)聚焦一線和強(qiáng)二線城市，同時(shí)抓住市場(chǎng)上的收并購機(jī)會(huì)，該出手時(shí)就出手。
華潤置地出手的機(jī)會(huì)很快就來了，于2022年8月31日與世茂簽訂協(xié)議，以約33億元收購北京分鐘寺地塊。這是2022年華潤置地在房地產(chǎn)并購市場(chǎng)上的首次出手。
華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥曾透露，2022年華潤置地大量接觸了一批收并購項(xiàng)目，總體來看，收并購項(xiàng)目相對(duì)比較復(fù)雜，股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另外，伴隨著公開土地市場(chǎng)競爭相對(duì)緩和，收并購項(xiàng)目也未必比公開市場(chǎng)的性價(jià)比更高。
在此背景下，華潤置地在收并購方面遵循三大原則：第一、市場(chǎng)化，法制化。第二、符合華潤置地的戰(zhàn)略，聚集在核心城市，核心區(qū)域。第三、重視和控制交易風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以及以項(xiàng)目收并購為主，原則上不考慮平臺(tái)的收并購，并且還應(yīng)該滿足合理的回報(bào)要求。
可以看到，不僅是之前收購世茂項(xiàng)目，還是近期收購華夏幸福項(xiàng)目，華潤置地的收購基本遵循上述原則。
中銀地產(chǎn)首席分析師夏亦豐認(rèn)為，目前行業(yè)整體需要至少3年的縮表周期，未來3年民企市占率將從原來的70%降至10-20%。行業(yè)整體縮表格局為：央企擴(kuò)表、國企分化、民企縮表。
公募REITs擴(kuò)容
作為頭部央企開發(fā)商，華潤置地保持著較為通暢的融資渠道，這也是其持續(xù)提升市占率的重要原因。
華潤置地財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，其融資成本較2021年全年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至3.78%，仍為行業(yè)低位水平；通過公司債、中票等形式融資151億元，并擁有融資儲(chǔ)備879億元；截至上半年底，持有不受限制現(xiàn)金較2021年底增加7.3%至1146億元，凈有息負(fù)債率為34.6%的低位水平。
值得一提的是，去年1月25日，招商銀行還分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)。
光大證券研報(bào)指出，華潤置地的融資渠道通暢有力支撐其收并購業(yè)務(wù)。
經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展也為華潤置地提高了風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。去年12月9日，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT正式上市。作為業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保障性租賃住房REIT，華潤有巢REIT在發(fā)行階段創(chuàng)造了公募REITs市場(chǎng)認(rèn)購倍數(shù)的新記錄。
保租房是當(dāng)前唯一納入REITs試點(diǎn)的長租房產(chǎn)品類別。華潤置地旗下的長租公寓品牌華潤有巢是房企長租公寓品牌中納保占比較高的。據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，截至2022年三季度末位42%。
截至今年上半年底，華潤有巢實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模5.5萬間，其中開業(yè)2.2萬間。
去年11月，證監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)對(duì)房企資產(chǎn)證券化的支持，加大力度以推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，同時(shí)還提出要積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等。
申萬宏源分析師認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募基金類似于私募REITs，本次底層資產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)，或?yàn)楹罄m(xù)公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)圍至商場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)打下基礎(chǔ)。
到12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在中國REITs論壇2022年會(huì)上再次提到，要加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，同時(shí)研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。
房企對(duì)于公募REITs的擴(kuò)容期盼已久。
萬科總裁祝九勝在去年12月的股東大會(huì)上表示，公募REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家而言，作用相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)，能夠提前把自己的資金拿回來，讓我們流動(dòng)性更好。
華潤置地董事會(huì)主席李欣也曾表示，如果接下來中國商業(yè)公募REITs市場(chǎng)開放，華潤置地這塊業(yè)務(wù)價(jià)值將釋放，也會(huì)成為華潤置地新的利潤增長板塊。
華潤置地在2019年成為繼萬達(dá)后第二家租金收入破百億的國內(nèi)房企。截至2022年6月30日，華潤置地購物中心在營項(xiàng)目74個(gè)，寫字樓在營項(xiàng)目24個(gè)。
今年上半年，華潤置地錄得租金收入76.04億元，同比下降8.2%。隨著防疫政策的優(yōu)化，華潤置地租金收入到去年下半年已有所改善。國泰君安研報(bào)指出，2022年前11月，華潤置地投資物業(yè)租金收入約為165.6億元，與2021年同期基本持平。
雖然可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但商業(yè)地產(chǎn)的投入大、回報(bào)周期長，大量的資金沉淀會(huì)給房企帶來不小的資金壓力，因此，在國內(nèi)公募REITs暫未對(duì)商業(yè)地產(chǎn)打開大門的情況下，華潤置地選擇先通過資產(chǎn)證券化來盤活商業(yè)地產(chǎn)。
自2020年11月發(fā)行了首單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品后，華潤置地推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的腳步不斷加快。據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，華潤置地已累計(jì)獲批8單商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模約251.82億元。
相較于資產(chǎn)支持證券，不計(jì)入負(fù)債的并可以上市自由流通的公募REITs是更為理想的商業(yè)地產(chǎn)金融化路徑。
如果公募REITs在不久的將來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)放通行證，包括華潤置地、萬達(dá)和龍湖集團(tuán)等投資物業(yè)的估值將得到重塑。