記者｜牛鈺

華夏幸福處置南方總部資產(chǎn)邁出關(guān)鍵一步，這些當(dāng)年由吳向東主導(dǎo)拿下的大體量商業(yè)項(xiàng)目，接盤方又是其“老東家”華潤(rùn)置地。

12月28日晚間，華夏幸福公告稱，三家全資子公司擬與華潤(rùn)置地簽署《華夏幸福南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，整體轉(zhuǎn)讓四家下屬公司股權(quán)和債權(quán)，預(yù)計(jì)可凈回籠資金124億元。

華潤(rùn)置地將通過(guò)受讓上述標(biāo)的股權(quán)公司，間接取得上述標(biāo)的股權(quán)公司開(kāi)發(fā)的武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目。同時(shí)，華潤(rùn)置地還需收下標(biāo)的股權(quán)公司142億元的往來(lái)債權(quán)以及下屬子公司。

華夏幸福表示，本次交易是基于化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在《債務(wù)重組計(jì)劃》總體安排下實(shí)施，相關(guān)資金將主要用于公司及下屬公司金融債務(wù)償付，有效推動(dòng)公司債務(wù)重組落地實(shí)施。

處置資產(chǎn)一直是華夏幸福《債務(wù)重組計(jì)劃》的重頭戲，總計(jì)2192億元金融債務(wù)中，要靠賣資產(chǎn)回籠570億資金償付，并帶走500億債務(wù)。

從今年華夏幸福的化債之路來(lái)看，只有少量產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目成功出售給地方國(guó)資，獲得現(xiàn)金回款共26.1億元，而南方總部的商業(yè)資產(chǎn)作為化債關(guān)鍵點(diǎn)，趕在年底前賣出的這三個(gè)核心項(xiàng)目帶來(lái)124億現(xiàn)金并帶走142億元債務(wù)，助力其債務(wù)重組邁出關(guān)鍵一步。

從交易對(duì)價(jià)來(lái)看，這些項(xiàng)目屬于降價(jià)出售，當(dāng)年這三個(gè)項(xiàng)目拿地價(jià)分別為116.25億元、19.49億元、63億元，總價(jià)高達(dá)198.74億元。再加上這幾年的投入，華夏幸福將錄得虧損。

公告顯示，根據(jù)初步測(cè)算，本次交易預(yù)計(jì)形成稅前虧損約21.3億元。

華夏幸福在公告中解釋稱，受當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，收并購(gòu)市場(chǎng)為買方市場(chǎng)，且本次交易涉及金額較大，項(xiàng)目中包含較大體量持有商辦物業(yè)等多重因素后協(xié)商確定的。

這筆今年房地產(chǎn)行業(yè)最大宗的收并購(gòu)能談妥，買賣雙方也進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的博弈。從去年打包出售、到今年7月武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目單獨(dú)出售的傳言，表明雙方在價(jià)格、交易條件、支付方式等方面有過(guò)數(shù)輪溝通。

最終這筆交易的落地，與原華夏幸福南方總部核心人物吳向東關(guān)聯(lián)密切，正是他帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)與老東家華潤(rùn)置地溝通下來(lái)了這筆收購(gòu)。

界面新聞了解到，今年4月份辭去聯(lián)席董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼總裁職務(wù)的吳向東，至今仍留在華夏幸福處理南方總部事務(wù)，這也意味著，他一手締造出的華夏幸福商業(yè)資產(chǎn)版圖，如今還要要尋求“老東家”接手。

2019年2月份，曾在華潤(rùn)置地一手締造出“萬(wàn)象城”商業(yè)品牌的吳向東加盟華夏幸福，至此，華夏幸福“北京+深圳”南北雙總部的運(yùn)營(yíng)模式正式形成。

彼時(shí)，吳向東從舊部陸續(xù)帶來(lái)不少人完備南方總部團(tuán)隊(duì)，包括目前同樣已辭任聯(lián)席總裁的俞建，一起擴(kuò)張華夏幸福商辦綜合體等業(yè)務(wù)，甚至提出過(guò)“華夏幸福要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的愿景。

2019年9月10日，華夏幸福斥巨資116.25億元拿下武漢武昌區(qū)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，這是華夏幸福首個(gè)全周期商業(yè)綜合體項(xiàng)目，也就是如今的武漢長(zhǎng)江中心。

這只是起點(diǎn)，2019-2020年兩年間，南方總部接連在武漢、南京、廣州、哈爾濱拿下大宗商業(yè)用地，并拿下一些代建、舊改業(yè)務(wù)。

巔峰時(shí)期，華夏幸福共有6個(gè)已落地的商業(yè)項(xiàng)目，分別為武漢長(zhǎng)江中心、武漢中北路、南京大校場(chǎng)、哈爾濱深哈金融科技城以及桂林樂(lè)滿地文旅項(xiàng)目，另外還有11個(gè)城市更新項(xiàng)目及招商銀行全球總部大廈等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

據(jù)界面新聞估算，其重資產(chǎn)持有的6個(gè)項(xiàng)目光拿地就花費(fèi)超300億元，但時(shí)至今日還有些項(xiàng)目地價(jià)未付清，甚至有項(xiàng)目被地方政府收回。

今年1月份，由于地價(jià)逾期未繳清，華夏幸福2020年斥資68億拿下的廣州白鵝潭項(xiàng)目，土地已被政府收回。巧合的是，該地塊的涉宅部分于在今年廣州三批次土拍中被華潤(rùn)置地摘得。

另外，根據(jù)華夏幸福與華潤(rùn)置地的交易合同，其中武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目C地塊仍存在未交清的地價(jià)款，如果因?yàn)橛馄谥Ц?、地塊可能會(huì)被收回、項(xiàng)目延期等問(wèn)題造成損失，華夏幸福還得承擔(dān)賠償。

不過(guò)回頭來(lái)看，吳向東在商業(yè)地產(chǎn)方面確有一定眼光，既能短時(shí)間鋪開(kāi)大攤子，還能在其中獲得類似于分期支付地價(jià)的優(yōu)惠，同時(shí)當(dāng)時(shí)拿下的這些資產(chǎn)質(zhì)量尚可，尤其是這次出售的三個(gè)項(xiàng)目。

只是受2021年初華夏幸福遭遇流動(dòng)性危機(jī)影響，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境改變，這些項(xiàng)目依然在銷售端遇冷。

南京大校場(chǎng)項(xiàng)目2020年底首次開(kāi)盤即售罄，收獲17億元，今年上半年整體銷售情況受市場(chǎng)環(huán)境影響減弱，目前有少量存貨。

武漢長(zhǎng)江中心住宅部分為單套總價(jià)600萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目，去年5月10日及5月29日兩度開(kāi)盤賣外，但自去年下半年以來(lái)銷售也開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。

在2021年底開(kāi)盤的武漢中北路項(xiàng)目銷售情況更為冷淡，定制寫字樓買方也未支付定金，疊加華夏幸福資金緊張，項(xiàng)目已被迫停工。

在如今市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)收并購(gòu)有戰(zhàn)略、回報(bào)等方面考量的華潤(rùn)置地，愿意出手接下項(xiàng)目及相應(yīng)債務(wù)，也能側(cè)面反映出這些項(xiàng)目的發(fā)展空間。

“有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?，將持續(xù)為集團(tuán)帶來(lái)投資回報(bào)。”華潤(rùn)置地在披露交易的公告中表示。

值得注意的是，華潤(rùn)置地的這次收購(gòu)仍預(yù)留了一些交易調(diào)整空間，首先是交易資金將于2023年3月底開(kāi)始分5批次支付，首期40億元要到明年3月才能拿到。

在此期間，華夏幸福還需要完成一些先決條件，不然可以重新談判或者取消交易。如果一切順利，收到最晚一筆打款要等到2026年12月底。

先決條件主要為解決這些項(xiàng)目自身遺留問(wèn)題，除上述地價(jià)繳納外，南京大校場(chǎng)項(xiàng)目涉及建筑物限高問(wèn)題，如果2023年9月底之前不能取得部隊(duì)同意限高調(diào)整的書面文件，華潤(rùn)置地有權(quán)在本次交易價(jià)款總金額中扣減12.5億元。

此次出售三個(gè)核心商業(yè)項(xiàng)目后，加上去年6月份轉(zhuǎn)讓深圳、東莞的大約11個(gè)舊改項(xiàng)目予深圳本土開(kāi)發(fā)企業(yè)鵬瑞集團(tuán)，華夏幸福目前剩余的商業(yè)資產(chǎn)僅剩哈爾濱深哈金融科技城及桂林文旅項(xiàng)目。

轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商的華夏幸福要完全割舍南方總部，還需繼續(xù)賣項(xiàng)目，臨近年底其也在加快步伐化債。

至于見(jiàn)證華夏幸福布局商業(yè)地產(chǎn)起落的吳向東，在繼續(xù)協(xié)助處理剩余資產(chǎn)后，接下來(lái)的去處暫未落定。