記者 | 王婷婷
時(shí)至年末，早早開啟第六次土拍的武漢為市場(chǎng)釋放出些許暖意，民營(yíng)企業(yè)參與拿地，還有地塊溢價(jià)出讓。
12月27日，武漢第六批集中供地落下帷幕，本次出讓各類用地17宗，總成交面積約136.83萬(wàn)平方米，成交總價(jià)約236.45億元。加上第五批次集中供地中延期的3宗地，20宗地總成交金額257.11億元。
從成交情況來(lái)看，絕大部分地塊是以底價(jià)成交，且拿地企業(yè)仍是以國(guó)企、央企為主。不過(guò)，建發(fā)、中國(guó)電建等新面孔的出現(xiàn)，也表明對(duì)武漢市場(chǎng)的看好。
截至目前，武漢共出讓108宗地塊，總成交額871.33億元。無(wú)論是從總成交金額，還是房企拿地積極性來(lái)看，武漢今年整體土地市場(chǎng)以低溫運(yùn)行。
“小步快跑”
臨近年底，武漢土拍市場(chǎng)開啟集中供地大放量，一批接著一批。在第五次土拍尚未完全結(jié)束，第六次土拍就搶先開始。
此次出讓的20宗地中，涉及住宅用地14宗，其中7宗起拍樓面價(jià)破萬(wàn)，最高起拍樓面價(jià)達(dá)21789.77元/平方米，為江岸區(qū)P（2022）112號(hào)地塊。
最終，僅有武昌區(qū)中北路地塊溢價(jià)成交，其余19宗均底價(jià)成交。該地塊吸引來(lái)7家企業(yè)前來(lái)參拍，經(jīng)37輪競(jìng)價(jià)后，由黃石悅發(fā)房地產(chǎn)有限公司（廈門建發(fā)）競(jìng)得，溢價(jià)率14.35%，總成交額14.34億元，樓面價(jià)18868.42 元/平方米。
該地塊地塊出讓面積2.37萬(wàn)平方米，為純住宅用地，屬于武漢內(nèi)環(huán)，附近有楚河漢街、九萬(wàn)里武昌人才基地、瑞華醫(yī)院等配套，周邊二手房售價(jià)約35000-40000元/平方米，其中掛牌最高的為復(fù)地東湖國(guó)際，接近5萬(wàn)元/平方米。
值得一提的是，武漢城建此輪順利拿下4塊涉宅地塊，總成交地價(jià)123.18億元；湖北聯(lián)投也連摘2宗地，成交總價(jià)43.09億元。
中國(guó)電建則拿得江岸區(qū)黃石路P(2002)112號(hào)地塊，成交樓面價(jià)21789.77 元/平方米，為此次土拍中成交樓面價(jià)最高。
成都萬(wàn)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首進(jìn)武漢，競(jìng)得位于長(zhǎng)江新區(qū)的P(2022)144號(hào)地塊，成交樓面價(jià)6996.84元/平方米。
作為第一個(gè)宣布要開啟第六批次集中供地的城市，武漢近期呈“小步快跑”節(jié)奏。
尤其自12月16日以來(lái)，武漢共進(jìn)行了3場(chǎng)土地拍賣活動(dòng)，共計(jì)成交各類用地24宗，土地總面積154.19公頃，成交總金額297.08億元。
除建發(fā)拿得武昌沙湖核心地塊外，此前還有兩宗地塊溢價(jià)成交，為即將結(jié)束的2022年傳遞出積極信號(hào)。
在第五批次供地第二場(chǎng)拍賣中，湖北省建工房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12億元競(jìng)得東湖高新P(2022)108號(hào)地塊，溢價(jià)率3.45%；武漢文旅7.47億元競(jìng)得東湖高新P(2022)109號(hào)地塊，溢價(jià)率1.36%。
對(duì)此，武漢市土地交易中心方面表示，年底各類企業(yè)積極參與競(jìng)爭(zhēng)，各類型項(xiàng)目順利成交，武漢土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出積極向好、穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展勢(shì)頭，為明年市場(chǎng)的全面回暖做好“預(yù)熱”準(zhǔn)備。
另外，12月30日，武漢還將繼續(xù)拍賣第五批供地中延期出讓的6宗地塊，待完成出讓后將宣告全年土拍結(jié)束。
低溫運(yùn)行
對(duì)于去年賣地收入在全國(guó)排名進(jìn)入前十的武漢來(lái)說(shuō)，今年土地市場(chǎng)相對(duì)冷淡一些。
據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，2021年武漢共計(jì)成交182宗地（僅含所有P字頭地塊），全年成交土地面積約1175萬(wàn)平方米，成交總金額約1905億元。
其中152宗地為底價(jià)成交，30宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率約8.39%，溢價(jià)率超過(guò)100%的有6宗地塊，整體呈現(xiàn)“上半年火熱下半年穩(wěn)健”的態(tài)勢(shì)。
而今年度土拍，除第五批供地中剩余6宗地塊延期出讓外，截至目前一共成交108宗地塊，總成交額871.33億元。無(wú)論是出讓規(guī)模還是總出讓金，較之去年均有差距。
尤其是今年前4輪土拍遇冷明顯，所出讓地塊中僅有4宗地塊溢價(jià)成交，其余地塊均底價(jià)成交或流拍。
從拿地企業(yè)來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至武漢第四輪土拍，地方國(guó)資拿地金額占比達(dá)55%；央國(guó)企拿地金額占比29%，位居次席；而民企拿地金額占比僅16%。
土地市場(chǎng)低迷，供地壓力增大，武漢也決定調(diào)整供地節(jié)奏，不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介，隨后便發(fā)布了年度第五批次“兩集中”出讓公告。
業(yè)內(nèi)人士分析，全年少批次的供地模式容易造成土地市場(chǎng)流拍，或與房企拿地節(jié)拍不吻合，通過(guò)增加更多批次有助于減少一次性密集扎堆入市，在房企資金較為緊張的情況下，可確保土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
與此同時(shí)，武漢還調(diào)整了土拍規(guī)則，首次啟用“拍賣“方式，出讓方式更靈活和全面，流程也相對(duì)更快捷。
從此后的第五、第六批次土拍來(lái)看，情況迎來(lái)些微好轉(zhuǎn)，溢價(jià)地塊增多，品牌房企拿地積極性增強(qiáng)，但整體仍然延續(xù)著低溫情形。
這與武漢今年樓市低迷也不無(wú)關(guān)聯(lián)。
新房方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，武漢新房供應(yīng)同比下滑52%，1-11月成交量同比下降51%，成交價(jià)格同比下降3%。目前武漢新建商品住宅庫(kù)存消化周期達(dá)到31.7個(gè)月。
二手住宅也不太樂觀。武漢數(shù)據(jù)地產(chǎn)官微顯示，今年1-11月份，武漢市二手房共成交60638套，其中二手房成交量在11月份略有下降，二手住宅價(jià)格已環(huán)比“9連跌”。
為改善市場(chǎng)，武漢12月初再次推出樓市優(yōu)化政策，將住房限購(gòu)范圍縮小到二環(huán)線以內(nèi)，其余區(qū)域全面解除限購(gòu)。
不僅如此，近期融資端也是利好政策頻出，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)再被定調(diào)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)信心有所提振。
但短期內(nèi)，政策效果難以在房企投資端充分體現(xiàn)。目前房企首要任務(wù)依然是保流動(dòng)，拿地信心還依賴于市場(chǎng)的帶動(dòng)，從樓市傳遞至土地市場(chǎng)的寒意還在繼續(xù)。