文｜數(shù)字光年 孫楊
編輯｜姜成
近幾年，受房地產(chǎn)市場低迷情緒傳導(dǎo)，全國大部分非一線城市土拍市場格外冷清。
在部分城市的土拍市場中，民營房企整體拿地意愿較弱，幾乎不見蹤影。次第登場成為拿地主力的，大部分是央國企以及本土的城投平臺。
但在一眾拿地的央國企房產(chǎn)企業(yè)及城投公司的身影中，還出現(xiàn)了一類與前兩者身份均有所不同的企業(yè)，成為土拍市場中的新興力量。
在歲末年終的河南洛陽，一家特殊的國企接連出手，以殺瘋了的姿態(tài)，成為當(dāng)?shù)赝僚氖袌鲋械囊黄ァ昂隈R”，引發(fā)外界普遍關(guān)注。
他，就是洛陽市軌道交通集團有限責(zé)任公司（以下簡稱“洛陽軌道集團”），也就是洛陽地鐵背后的投資、建設(shè)和運營方。
作為一家城市軌道交通企業(yè)，洛陽地鐵為何頻頻對拿地上心？
1、頻繁出手摘地，洛陽地鐵“不務(wù)正業(yè)”？
2022年10月19日，洛陽市伊濱區(qū)吉慶路與孝文大道西北角地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，被洛陽軌道集團以39056萬元競得。
在土地信息方面，該宗地用地性質(zhì)為二類居住用地。按照規(guī)劃，項目將打造成為集商業(yè)、辦公、住宅、交通為一體的城市綜合體。
這是洛陽軌道集團首度在洛陽土拍市場中公開拿地，自此，洛陽軌道集團拿地的熱情一路高漲。
11月10日上午10時、11時，洛陽軌道集團分別以13568萬元、8036萬元競拍取得編號LYTD-2022-32、LYTD-2022-33國有建設(shè)用地使用權(quán)。
進(jìn)入12月份，洛陽市軌道集團又先后競拍獲得五塊土地使用權(quán)，分別為紅山車輛基地地塊（地塊編號LYTD-2022-38、LYTD-2022-39），劉富村車輛段地塊（地塊編號LYTD-2022-40、LYTD-2022-41、LYTD-2022-42）。
這兩個地塊的成功摘牌，是繼軌道交通火車站、牡丹橋站站點上蓋物業(yè)開發(fā)地塊摘牌后又一重大突破，也成為洛陽市首個車輛場站綜合體上蓋物業(yè)開發(fā)項目。
洛陽軌道集團方面表示，本輪土地的成功摘牌，是在洛陽市委市政府的工作部署下，軌道交通實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的新起點，具有里程碑意義，同時宣告軌道集團年度開發(fā)土地儲備工作圓滿收官。
洛陽地鐵頻繁拿地，集中發(fā)生在今年四季度。三個月時間內(nèi)，洛陽軌道集團已累計拿下8宗地，共約753畝，總花費約34億元。這8宗土地共分為5個區(qū)域地塊，分別為：康莊、火車站、牡丹橋、紅山、劉富村。
不同于普通房企的拿地開發(fā)模式，隨著地鐵公司拿地的日漸活躍，一種獨特的土地開發(fā)模式開始浮出水面：TOD模式。
今年7月12日，國家發(fā)改委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》（以下簡稱《方案》），《方案》中明確提出，要推廣以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。
緊接著，12月2日，洛陽市委在專題會議中提出，要深化投資主體、融資方式研究，結(jié)合地鐵等項目的實施，搞好TOD綜合開發(fā)，有效拓展城市發(fā)展空間。
來源：“洛陽軌道交通”微信公眾號
洛陽地鐵首度出手拿下的位于洛陽市伊濱區(qū)的地塊，便是洛陽地鐵謀劃的首個TOD項目。因其位于伊濱區(qū)康莊村范圍內(nèi)，也叫“康莊站TOD項目”。
“康莊站TOD項目”的成功摘牌，被洛陽軌道集團視作“軌道集團在TOD開發(fā)板塊邁出了實質(zhì)性的一步”，標(biāo)志著洛陽軌道交通正式步入TOD時代。
在TOD模式下，地鐵公司因掌握著大量的城市空間資源，在開發(fā)上具備先天優(yōu)勢。隨著TOD開發(fā)模式政策窗口的逐步打開，地鐵公司拿地的積極性開始被充分釋放出來。
對于TOD項目的規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)，洛陽地鐵也賦予了其十分重大的意義，“這是軌道集團從地鐵建設(shè)運營到資源開發(fā)的重要轉(zhuǎn)折，也是實現(xiàn)由資源開發(fā)反哺軌道運營，推動軌道交通可持續(xù)發(fā)展的重要契機，具有里程碑意義”。
地鐵公司熱衷于TOD模式，大舉拿地背后的圖謀開始顯露出來，這也是洛陽地鐵“不務(wù)正業(yè)”，在土拍市場中頻頻出手的原因之一。
2、借道TOD，意在地產(chǎn)？
地鐵公司發(fā)力TOD模式，通過資源經(jīng)營，走多元化發(fā)展之路，來緩解自身在城市軌道交通投資、建設(shè)和運營上的壓力，有著現(xiàn)實需求。
此外，地方政府的意圖也十分明顯：借助TOD綜合開發(fā)，活躍土拍市場，推動房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，進(jìn)而充實地方財政，活躍地方經(jīng)濟。
但是，房地產(chǎn)市場萎靡，土拍市場表現(xiàn)欠佳，民營房企因普遍信心不足大多持觀望態(tài)度，而地方城投平臺拿地也開始越來越多地受到政策限制。
在此情況下，靠傳統(tǒng)的央國企拿地托市，并非長久之計，地方政府急需找到新的城市土地投資開發(fā)主體，來彌補地方城投的缺位。
借道TOD模式，地鐵公司成為不二之選。實際上，在TOD模式下，不少城市地鐵公司在“地產(chǎn)副業(yè)”上表現(xiàn)十分亮眼。其中最為引人矚目的，當(dāng)屬深圳地鐵。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，深圳地鐵全年營收達(dá)163.97億元，凈利潤約為28.9億元。其中，站城一體化開發(fā)95.71億元，占比58.37%；今年上半年，深圳地鐵公司營業(yè)收入為119.75億元，凈利潤為6.23億元，其利潤主要來源為站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，占比217.54%。
深圳地鐵的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)板塊主要包括住宅、商業(yè)和保障房項目，大部分為集住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體的城市綜合體，亦即TOD開發(fā)業(yè)務(wù)。
這種基于地鐵+地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)模式，其實并不鮮見。
去年全年，廣州地鐵集團也實現(xiàn)經(jīng)營收入134.6億元，利潤總額4.3億元，其中利潤主要來源于物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)板塊，占比82.84%。
南寧軌道交通實現(xiàn)營收33.66億元，其中4.71億元來自地鐵票款/運營，22.58億元來自商品房銷售，另外還有2.4億來自混凝土銷售，1.44億來自物業(yè)服務(wù)。其中，房地產(chǎn)收入占其總營收比例近七成。
來源：“城市進(jìn)化論
中國城市軌道交通協(xié)會發(fā)布的《2021年度統(tǒng)計和分析報告》顯示，2021年，全國有北京、深圳、杭州、寧波等11市，在平均每車公里運營收入和平均每人次公里運營收入這兩項指標(biāo)上，均超過全國平均水平，而這些城市，均為資源經(jīng)營收入較高的城市。
TOD開發(fā)模式所隱藏的巨大機會，已經(jīng)被越來越多的地鐵公司所驗證。而獲取這種機會的前提，則是大量的土地儲備。
公開信息顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，自2021年實行集中供地以來，深圳共舉行了6場土拍，出讓土地66宗、收金1598.78億元，深圳地鐵拿了其中11宗地，總地價355.84億元，金額貢獻(xiàn)比達(dá)22.26%。
今年前9個月，權(quán)益拿地金額top100的企業(yè)中，有8家地鐵公司上榜，這一數(shù)據(jù)多于2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數(shù)量之和。
縱向來看，今年這8家上榜的地鐵企業(yè)，拿地總金額為585億元；去年，有5家地鐵公司上榜，拿地總金額為637億元；而在2020年，拿地金額top100的公司中，僅深圳地鐵1家地鐵公司以129億元上榜。
此上種種，對洛陽地鐵而言，頗具誘惑力和沖擊力。
據(jù)河南媒體大河財立方報道，洛陽軌道集團相關(guān)人員透露，公司拿到營業(yè)執(zhí)照的當(dāng)天下午，就出發(fā)去廣州學(xué)習(xí)，這其中就包括學(xué)習(xí)廣州地鐵的發(fā)展、管理和經(jīng)營理念等。
3、地產(chǎn)反哺地鐵，洛陽能否破局？
公開信息顯示，截至2022年9月30日，中國內(nèi)地已累計有52個城市開通運營了城市交通線路，總里程9788.64公里，其中地鐵7655.32公里，占比78.21%。
廣深地鐵，只是中國城市地鐵光鮮亮麗的A面。
更為普遍的情況是，作為肩負(fù)著暢通城市公共交通體系社會重任的城市地鐵，投資建設(shè)周期長，投入巨大，回報周期長，投資回報并不理想。
而且，受制于票價、客流強度，以及其它營收手段和收入規(guī)模等因素的影響，不少城市的地鐵公司，自身造血能力不強，營收壓力加劇。
據(jù)每日經(jīng)濟新聞援引上清所官網(wǎng)9月份發(fā)布的信息顯示，從全國23個城市地鐵公司披露的半年報中可以看出，有10城市地鐵凈利潤為負(fù)，虧損面從去年同期的三成擴大至四成多。其中，重慶、西安和杭州已連續(xù)兩年虧損，且虧損額超過10億元，是全國地鐵虧損最為嚴(yán)峻的幾座城市。
來自觀研天下數(shù)據(jù)中心整理的數(shù)據(jù)顯示，在中國城市軌道交通運營收入中，票務(wù)收入占比約為80.5%，商業(yè)資源收入占比僅為5.3%，城軌交通運營的商業(yè)化程度仍較低。
作為城市公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要組成部分，城市地鐵的投資和建設(shè)，需要巨額投入，如果地鐵公司不能自我造血，對政府來說，這是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。
過去兩年，包括深圳地鐵、北京地鐵、蘇州軌道交通、青島地鐵、成都軌道交通、寧波、南京、長沙、天津等地的軌交公司，以及重慶、廈門、西安、南昌、無錫等城市軌交/地鐵集團都拿到了大量政府補貼，補貼金額在數(shù)億元到百億元不等。
目前，關(guān)于洛陽地鐵的營收情況，外界并不知曉，但相較而言，考慮到洛陽地鐵線路較少，開通時間較短，且依舊處于投入期，再疊加城市整體經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，洛陽地鐵的營收狀況，并不出眾，資金承壓是一定的。
為了解決資金壓力，目前，洛陽軌道集團已進(jìn)行了多種形式的融資工作。
比如，洛陽軌道集團申請通過了新開發(fā)銀行3億美元中長期貸款，這是河南省獲批的第一個新開發(fā)銀行貸款項目，也是截至貸款投放時河南省單筆獲批貸款金額最大的政府利用外資項目。
此外，貸款也成為支撐地鐵項目建設(shè)的重要資金來源。公開報道顯示，截至2022年8月末，洛陽軌道集團存量貸款余額達(dá)208.91億元。
無論是地鐵公司，還是投入大量資金的地方政府，都急于擺脫地鐵建設(shè)和運營的沉重包袱。從目前已有的成功案例來看，通過大力發(fā)力地產(chǎn)“副業(yè)”，來反哺城市地鐵建設(shè)，持續(xù)提升自我造血能力，或成為破局的關(guān)鍵。
據(jù)大河財立方報道，洛陽軌道集團已準(zhǔn)備在房地產(chǎn)項目引入優(yōu)勢房地產(chǎn)品牌進(jìn)行合作開發(fā)，充分發(fā)揮洛陽軌道集團資源優(yōu)勢和社會資本方品牌管理經(jīng)驗，提高項目開發(fā)整體收益。
在城市地鐵建設(shè)普遍承壓的當(dāng)下，洛陽地鐵能否借道TOD模式趟出一條新路，還有待長期觀察。
參考資料：
《地鐵企業(yè)前9月攬地 585億元 “地產(chǎn)反哺地鐵”獲青睞丨公司》，中國房地產(chǎn)報，2022-10-18
《地產(chǎn)“生力軍”地鐵集團》，21世紀(jì)經(jīng)濟報道，2022-09-15
《21城地鐵成績單：超半數(shù)盈利上漲，誰還在虧？》，每日經(jīng)濟新聞，2022-05-12
《瘋狂購地近600億！地鐵公司正在“豪賭”TOD》，城市戰(zhàn)爭，2022-10-19
《創(chuàng)造地鐵建設(shè)“洛陽速度”，解碼洛陽軌道集團“出圈”秘訣》，大河財立方，2022-10-14