記者 | 王婷婷

作為外商投資“熱土”，上海的吸引力一直未減。

歷時近三個月，上海北外灘89街一商業(yè)地產(chǎn)項目終于確定了買方——保險巨頭友邦人壽。

12月19日，友邦人壽保險有限公司官網(wǎng)公布，以合計約50.3億元成功投得上海實森置業(yè)有限公司（下稱“上海實森”）90%股權及其100%股東借款債權，從而獲得上海北外灘89街坊商業(yè)、辦公及文化綜合地產(chǎn)項目。

友邦人壽表示，這是公司成立以來進行的最大一次資產(chǎn)收購。

同日，項目轉(zhuǎn)讓方上實發(fā)展(600748.SH)也披露了上述交易公告。據(jù)了解，上海實森為公司旗下開發(fā)上述地塊的項目公司，擁有上海市虹口區(qū)北外灘89街坊土地使用權。

該項目地塊位東起公平路、西至丹徒路、南到東大名路、北至東長治路，占地面積約2.3萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積約12.67萬平方米，總建筑面積約23.05萬平方米，項目融合辦公樓、商場、專業(yè)劇院及聶耳舊居綜合業(yè)態(tài)。

2015年11月26日，上海實森控股公司上海虹晟投資通過競拍方式以32.6億元取得了該項目地塊。截至今年4月30日，該項目已投資約69.57億元，目前樓宇已完成結構封頂，預期于2023年3月31日前可取得竣工驗收備案證書。

接下來，將由友邦人壽為此項目的建設和后續(xù)運營繼續(xù)提供資金，預計項目總投資不超過87億元。此投資項目的資金主要來源于保險責任準備金。

早在9月28日，上實發(fā)展就發(fā)布了關于公開掛牌出售上海實森股權與債權的公告，擬將所持有的上海實森90%股權及其100%債權于上海聯(lián)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓，起拍價分別為2.91億元和43.16億元。

除此之外，上海實森欠負森大廈的股東貸款本金總額4.22億元，也在此次交易中一并出售。友邦人壽作為此次的唯一競標者，于有關該股權及股東貸款的公開招標中中標，總成交金額50.3億元。

出售事項完成后，友邦人壽將直接控股上海實森，從而獲得該地產(chǎn)項目。上海實森將不再為上實發(fā)展及該公司各自的附屬公司，上海實森的財務業(yè)績也不再并入集團的財務報表。

上實發(fā)展認為，出售事項有利于回籠資金充實現(xiàn)金流，更好地集中資源投入到公司重點項目，保障公司平穩(wěn)經(jīng)營。

經(jīng)其測算，交易完成后，預計為公司帶來歸屬于母公司凈利潤約1.39億元，約占公司上年度歸屬于母公司凈利潤的26.16%。

至于此次買方友邦保險，據(jù)界面新聞了解，1992年在上海設立分公司，是改革開放后最早一批獲發(fā)個人人身保險業(yè)務營業(yè)執(zhí)照的非本土保險機構之一。2020年7月，友邦人壽正式成為中國內(nèi)地首家外資獨資人身保險公司。

根據(jù)友邦人壽三季報，今年前三季度，友邦保險實現(xiàn)新業(yè)務價值22.77億美元，同比下滑8%；集團總加權保費收入272.24億美元，同比微增3%。單季度而言，友邦保險三季度新業(yè)務價值增速由負轉(zhuǎn)正，同比上升7%至7.41億美元，年化新保費增加8%至12.71億美元。

實際上，外資企業(yè)投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)并非新鮮事，尤其是在上海。

根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海大宗物業(yè)交易額累計約400億元，在全國市場占比超過了40%，其中外資占比超過30%，兩個數(shù)據(jù)均創(chuàng)下近三年之最。

今年9月份，來自加拿大的資管公司博楓資產(chǎn)管理以13億元代價，收購了位于楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景項目。該項目定位為租賃住宅，包含三座新建樓棟，計劃提供約560間房源。

過去幾年，該資管公司還收購過瑞安房地產(chǎn)旗下的中國新天地高端辦公和零售街區(qū)股權，以及綠地黃浦濱江綜合體項目，均位于上海。

中指研究院認為，短期來看，外資企業(yè)持續(xù)進軍內(nèi)地市場釋放出積極信號，表明投資者看好中國市場，特別是房地產(chǎn)市場?！斑@對當前房地產(chǎn)行業(yè)是一個較好的信號，亦可提振行業(yè)信心?！?/p>

長期來看，外資投資者注重資產(chǎn)管理，具有跨周期經(jīng)營、可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢，也可為當前房企探索新模式提供借鑒。