記者 | 王婷婷
無(wú)論是防范風(fēng)險(xiǎn)還是穩(wěn)增長(zhǎng)，促進(jìn)內(nèi)需和消費(fèi)，房地產(chǎn)都被擺在了重要的位置。
12月19日，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，對(duì)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志作深入解讀時(shí)表示，要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，住房消費(fèi)潛力要予以釋放。
自去年下半年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯走弱，尤其近幾個(gè)月來(lái)出現(xiàn)加速下滑，已成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)因素。
因此，下一步要持續(xù)優(yōu)化需求側(cè)管理，加大對(duì)剛需和改善性住房需求的金融支持力度；中期要研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的治本之策，多渠道增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，有序構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式。
對(duì)于明年房地產(chǎn)政策的側(cè)重點(diǎn)是什么，以及如何更好滿足居民剛性和改善性住房需求，中央財(cái)辦表示，主要在于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解和可持續(xù)發(fā)展。
首先要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性?！胺康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融穩(wěn)定具有重要影響，是外溢性較強(qiáng)、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。”
從數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，占GDP比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%；土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近一半，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的6成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作押品的貸款，占全部貸款余額的39%。
基于此，需要從供需兩端同步發(fā)力，向新發(fā)展模式過(guò)渡，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
在供給端方面，中央財(cái)辦指出，各地區(qū)和有關(guān)部門要扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動(dòng)性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。
同時(shí)，要完善相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。2022年已出臺(tái)的政策應(yīng)持續(xù)抓好，2023年還將出臺(tái)新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向界面新聞表示，這表示“三支箭”會(huì)在2023年快速落地，特別是加大對(duì)存量出險(xiǎn)項(xiàng)目、股權(quán)收并購(gòu)，從而止住供給端風(fēng)險(xiǎn)沖擊，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)持類似觀點(diǎn)。在他看來(lái)，明年會(huì)有更為寬容的融資配套政策出臺(tái)，“三支箭”政策力度加強(qiáng)，央國(guó)企資產(chǎn)規(guī)模會(huì)有所上升，民企債務(wù)問(wèn)題將通過(guò)股權(quán)處置來(lái)轉(zhuǎn)化降低，行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步降低，房企的梯隊(duì)效應(yīng)會(huì)更為明顯。
需求端方面，則要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。
比如，釋放因一些限制性因素而妨礙住房消費(fèi)的需求潛力；結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題；鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)；合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)等。
李宇嘉認(rèn)為，預(yù)計(jì)接下來(lái)核心城市限購(gòu)、限貸、限售等政策會(huì)有調(diào)整，從而釋放改善性需求，并助推房源流通、新房和二手房良性循環(huán)，剛需和改善、換房良性循環(huán)。
推動(dòng)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，更重要的是抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策。中央財(cái)辦表示，要深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，研究推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，擺脫多年來(lái)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。
李宇嘉指出，自2020年下半年以來(lái)，新模式轉(zhuǎn)型、長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)換，啟動(dòng)得太急太快，金融、財(cái)政、土地等各部門單邊突進(jìn)，導(dǎo)致合成起來(lái)的政策力度太強(qiáng)太大，即所謂的合成謬誤。
因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，重在“平穩(wěn)”，是在發(fā)展中解決問(wèn)題，在長(zhǎng)期內(nèi)解決問(wèn)題。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，從中央財(cái)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人的整體表述來(lái)看，仍是延續(xù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中的相關(guān)提法，接下來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)按照會(huì)議的大框架來(lái)推進(jìn)。
可以預(yù)料到的是，近期密集出臺(tái)的政策措施將逐步見(jiàn)效，各項(xiàng)政策措施還將繼續(xù)完善。