文｜新經(jīng)濟(jì)e線
目前公募REITs市場(chǎng)有望迎來首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局。一方面，今年以來，國家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)顯著提升了REITs審批發(fā)行的節(jié)奏，并制定了加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施。
統(tǒng)計(jì)表明，截至2022年12月16日，自2021年6月首批公募REITs產(chǎn)品發(fā)行以來，我國已發(fā)行上市的REITs數(shù)量增加至23只，在二級(jí)市場(chǎng)活躍的交投情緒帶動(dòng)下，REITs總市值突破845億元，達(dá)845.43億元。
另一方面，今年5月底正式發(fā)布的《公募REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引（試行）》，從頂層設(shè)計(jì)上打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道。該指引針對(duì)REITs擴(kuò)募的諸多細(xì)節(jié)作出了詳細(xì)規(guī)定，涵蓋新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原則、條件、程序，信息管理與停復(fù)牌，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募發(fā)售，自律監(jiān)管等內(nèi)容。到9月底，首批五單擴(kuò)募項(xiàng)目正式獲交易所受理。
來源：中證指數(shù)有限公司
不僅如此，2022年12月15日，中證REITs（收盤）指數(shù)也正式發(fā)布。中證指數(shù)公司表示，截至2022年12月16日，指數(shù)近一月收益率為0.68%，年初至今收益率為-3.61%。目前指數(shù)納入滿足一定流動(dòng)性條件和上市時(shí)間要求的14只公募REITs作為樣本，樣本目前覆蓋全部REITs市值的71%，反映滬深市場(chǎng)上市REITs的整體表現(xiàn)。根據(jù)中證指數(shù)公告，在REITs指數(shù)運(yùn)行滿半年后中證指數(shù)將結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展情況與各方意見，研究?jī)?yōu)化REITs指數(shù)編制方案，擇機(jī)正式發(fā)布實(shí)時(shí)指數(shù)。
首批擴(kuò)募項(xiàng)目進(jìn)展順利
截至12月7日，首批擴(kuò)募項(xiàng)目進(jìn)展順利，中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT等三個(gè)項(xiàng)目已反饋，紅土鹽田港REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT雙雙已被問詢。
來源：上交所
據(jù)新經(jīng)濟(jì)e線了解，以上各REITs新購入資產(chǎn)所屬類型仍與首發(fā)項(xiàng)目保持一致。其中，倉儲(chǔ)物流類兩單，為中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT；產(chǎn)業(yè)園區(qū)類兩單，為華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT；環(huán)保水務(wù)類一單，為富國首創(chuàng)水務(wù)REIT。
從五單REITs擬購入的項(xiàng)目來看，交易對(duì)方仍為現(xiàn)存資產(chǎn)的原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方，如中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT擴(kuò)募資產(chǎn)歸屬于原始權(quán)益人，其余三單則歸屬于首發(fā)項(xiàng)目原始權(quán)益人的控股方或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方。
在新購入項(xiàng)目的運(yùn)營情況方面，分類型來看，兩單倉儲(chǔ)物流REITs擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目過往運(yùn)營表現(xiàn)良好，資本化率均在5.5%以上；產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs擬購入項(xiàng)目具備較好的持續(xù)經(jīng)營能力，過往營收呈現(xiàn)穩(wěn)步提升；環(huán)保水務(wù)類型下的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬購入項(xiàng)目與首發(fā)項(xiàng)目在污水處理價(jià)、量、費(fèi)等方面與首發(fā)項(xiàng)目差距不大，近三年運(yùn)營業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)。
地段方面，紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT此次擬擴(kuò)募資產(chǎn)與原有底層項(xiàng)目相隔較近，而中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT由于其原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方持有資產(chǎn)的地域來源較為分散，本次擬購入項(xiàng)目與原有項(xiàng)目無地域關(guān)聯(lián)，一定程度降低了項(xiàng)目所處地域過于集中而帶來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。
若擴(kuò)募并新購入資產(chǎn)的方案成功落地，各REITs規(guī)模普遍能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上的增幅，其中華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT規(guī)模變化較為顯著，擴(kuò)募完成后規(guī)模增幅預(yù)計(jì)在50%-70%區(qū)間。整體來看，產(chǎn)權(quán)類REITs底層項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化程度更高，項(xiàng)目權(quán)屬及擴(kuò)募路徑相應(yīng)更清晰，特許經(jīng)營權(quán)類REITs中多數(shù)原始權(quán)益人擁有豐厚的項(xiàng)目資源，未來的擴(kuò)募空間較廣。
不過，在規(guī)模得以提升的同時(shí)，對(duì)于投資者而言，核心會(huì)關(guān)注基金收益分配水平是否能夠匹配規(guī)模的增幅。對(duì)此，國金證券一份研報(bào)指出，基于擴(kuò)募招募說明書披露的擴(kuò)募前后REITs可供分配金額預(yù)測(cè)值，結(jié)合REITs規(guī)模數(shù)據(jù)，得到各產(chǎn)品在2022年與2023年的預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率情況。從結(jié)果來看，除富國首創(chuàng)水務(wù)REIT外，其余四單產(chǎn)品在擴(kuò)募完成后均能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金分派率的小幅提升。
此外，在發(fā)售模式上，首批擴(kuò)募項(xiàng)目均采用定向擴(kuò)募，發(fā)售價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日REITs交易均價(jià)的90%；在發(fā)售對(duì)象的確定上，除項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方外，其余投資者均采用競(jìng)價(jià)方式確定。發(fā)售對(duì)象不超過35名，且持有份額限售6個(gè)月，若發(fā)售對(duì)象為新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，其認(rèn)購的基金份額限售18個(gè)月。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在定向擴(kuò)募這類發(fā)售方式下，由于發(fā)行底價(jià)較二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格存在折價(jià)空間，投資者通常會(huì)獲得相應(yīng)的折價(jià)收益，同時(shí)5單擴(kuò)募REITs上市以來的價(jià)格表現(xiàn)較為突出，在擴(kuò)募后業(yè)績(jī)持續(xù)向好的概率較大，有望為參與擴(kuò)募的投資者帶來額外收益。此外，擴(kuò)募份額鎖定期的設(shè)定一方面能夠緩解增發(fā)份額對(duì)REITs二級(jí)市場(chǎng)帶來的拋壓，另一方面有效避免利用擴(kuò)募這類內(nèi)幕信息進(jìn)行套利的交易行為，進(jìn)而穩(wěn)定二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期。
REITs市場(chǎng)體系逐步完善
新經(jīng)濟(jì)e線注意到，伴隨公募REITs市場(chǎng)體系的逐步完善，供投資者選擇的資產(chǎn)配置工具也將不斷充實(shí)。
2022年12月8日，證監(jiān)會(huì)李超副主席參與首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會(huì)，就推進(jìn)國內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展和建設(shè)致辭，提出將加快推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。重點(diǎn)內(nèi)容包括以下三個(gè)方面：一是保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)；二是進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。三是推動(dòng)社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，培育專業(yè)化REITs投資者群體。
值得關(guān)注的是，此次證監(jiān)會(huì)李超副主席的致辭更是釋放了市場(chǎng)擴(kuò)容的新信號(hào)，即未來市場(chǎng)或?qū)⒎e極探索將REITs試點(diǎn)范圍拓展至市場(chǎng)化長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。這也是監(jiān)管部門首次將商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)拓展討論，對(duì)于REITs市場(chǎng)未來的發(fā)展基礎(chǔ)、成長空間，以及涉房企業(yè)的資產(chǎn)盤活都提供了新的發(fā)展路徑和機(jī)會(huì)。
有市場(chǎng)人士認(rèn)為，試點(diǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步拓展已打開房地產(chǎn)存量資產(chǎn)價(jià)值撬動(dòng)空間，預(yù)期REITs將逐漸成為保障房、市場(chǎng)化長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在金融創(chuàng)新領(lǐng)域的重要融資支持之一，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)潛力、提升估值溢價(jià)。
與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)投資者對(duì)REITs市場(chǎng)的認(rèn)知不斷加深，稀缺的市場(chǎng)標(biāo)的供給逐漸無法滿足快速增長的投資配置需求，其中部分需求即表現(xiàn)為市場(chǎng)的“打新”熱情高漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，首批發(fā)行產(chǎn)品，第二批三只產(chǎn)品（越秀高速、建信中關(guān)村和華夏交建），及此后十一只產(chǎn)品，其網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù)一路走高，平均認(rèn)購倍數(shù)分別為8.5倍，46.4倍和116.7倍；公眾投資者平均配售比例，則分別為6.3%，1.6%和1.2%，持續(xù)降低。
此前，華潤有巢REIT于12月9日正式上市，華潤置地成為首家涉水租賃住房REITs市場(chǎng)的房企。10月17日，華夏基金發(fā)布的公告顯示，華潤有巢REIT網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例為0.47%，刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄；而其公眾發(fā)售配售比例僅為0.31%。按照網(wǎng)下詢價(jià)價(jià)格測(cè)算，該只產(chǎn)品戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和公眾配售部分比例配售前累計(jì)吸金超1200億元。
截至目前，已上市的保障性租賃住房REITs達(dá)到了4只，分別是紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT。以上4只產(chǎn)品網(wǎng)下認(rèn)購比例均低于1%，公眾認(rèn)購配售比例均低于0.7%，備受追捧。
作為我國第24只公募REITs產(chǎn)品，華夏和達(dá)高科REIT也已于2022年12月13日完成資金募集，即將上市流通。華夏和達(dá)高科REIT最終認(rèn)購價(jià)格為2.808元/份，總募集份額5億份，其中3.15億份為戰(zhàn)略配售份額，資金募集方面，網(wǎng)下和公眾獲配率均低于1%，分別為0.66%、0.37%，市場(chǎng)打新追捧熱度居高不下。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日，除了華夏和達(dá)高科REIT已經(jīng)募集完成外，目前還有7只公募REITs產(chǎn)品正處于申報(bào)流程中，分別包括首批5個(gè)擴(kuò)募項(xiàng)目以及嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流REIT、中金山高集團(tuán)高速公路REIT兩只首發(fā)產(chǎn)品。在兩只首發(fā)產(chǎn)品中，目前已經(jīng)申報(bào)、受理或反饋意見。其中，前者為首只民企倉儲(chǔ)物流公募REITs。