文｜新經(jīng)濟e線
目前公募REITs市場有望迎來首發(fā)與擴募雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局。一方面，今年以來，國家發(fā)改委、證監(jiān)會顯著提升了REITs審批發(fā)行的節(jié)奏，并制定了加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施。
統(tǒng)計表明，截至2022年12月16日，自2021年6月首批公募REITs產(chǎn)品發(fā)行以來，我國已發(fā)行上市的REITs數(shù)量增加至23只，在二級市場活躍的交投情緒帶動下，REITs總市值突破845億元，達845.43億元。
另一方面，今年5月底正式發(fā)布的《公募REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目指引（試行）》，從頂層設(shè)計上打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道。該指引針對REITs擴募的諸多細節(jié)作出了詳細規(guī)定，涵蓋新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的原則、條件、程序，信息管理與停復(fù)牌，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴募發(fā)售，自律監(jiān)管等內(nèi)容。到9月底，首批五單擴募項目正式獲交易所受理。
來源：中證指數(shù)有限公司
不僅如此，2022年12月15日，中證REITs（收盤）指數(shù)也正式發(fā)布。中證指數(shù)公司表示，截至2022年12月16日，指數(shù)近一月收益率為0.68%，年初至今收益率為-3.61%。目前指數(shù)納入滿足一定流動性條件和上市時間要求的14只公募REITs作為樣本，樣本目前覆蓋全部REITs市值的71%，反映滬深市場上市REITs的整體表現(xiàn)。根據(jù)中證指數(shù)公告，在REITs指數(shù)運行滿半年后中證指數(shù)將結(jié)合市場發(fā)展情況與各方意見，研究優(yōu)化REITs指數(shù)編制方案，擇機正式發(fā)布實時指數(shù)。
首批擴募項目進展順利
截至12月7日，首批擴募項目進展順利，中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、華安張江光大REIT等三個項目已反饋，紅土鹽田港REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT雙雙已被問詢。
來源：上交所
據(jù)新經(jīng)濟e線了解，以上各REITs新購入資產(chǎn)所屬類型仍與首發(fā)項目保持一致。其中，倉儲物流類兩單，為中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT；產(chǎn)業(yè)園區(qū)類兩單，為華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT；環(huán)保水務(wù)類一單，為富國首創(chuàng)水務(wù)REIT。
從五單REITs擬購入的項目來看，交易對方仍為現(xiàn)存資產(chǎn)的原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方，如中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT擴募資產(chǎn)歸屬于原始權(quán)益人，其余三單則歸屬于首發(fā)項目原始權(quán)益人的控股方或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方。
在新購入項目的運營情況方面，分類型來看，兩單倉儲物流REITs擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項目過往運營表現(xiàn)良好，資本化率均在5.5%以上；產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs擬購入項目具備較好的持續(xù)經(jīng)營能力，過往營收呈現(xiàn)穩(wěn)步提升；環(huán)保水務(wù)類型下的富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬購入項目與首發(fā)項目在污水處理價、量、費等方面與首發(fā)項目差距不大，近三年運營業(yè)績穩(wěn)中有進。
地段方面，紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT此次擬擴募資產(chǎn)與原有底層項目相隔較近，而中金普洛斯REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT由于其原始權(quán)益人及關(guān)聯(lián)方持有資產(chǎn)的地域來源較為分散，本次擬購入項目與原有項目無地域關(guān)聯(lián)，一定程度降低了項目所處地域過于集中而帶來的運營風(fēng)險。
若擴募并新購入資產(chǎn)的方案成功落地，各REITs規(guī)模普遍能夠?qū)崿F(xiàn)10%以上的增幅，其中華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT規(guī)模變化較為顯著，擴募完成后規(guī)模增幅預(yù)計在50%-70%區(qū)間。整體來看，產(chǎn)權(quán)類REITs底層項目的標準化程度更高，項目權(quán)屬及擴募路徑相應(yīng)更清晰，特許經(jīng)營權(quán)類REITs中多數(shù)原始權(quán)益人擁有豐厚的項目資源，未來的擴募空間較廣。
不過，在規(guī)模得以提升的同時，對于投資者而言，核心會關(guān)注基金收益分配水平是否能夠匹配規(guī)模的增幅。對此，國金證券一份研報指出，基于擴募招募說明書披露的擴募前后REITs可供分配金額預(yù)測值，結(jié)合REITs規(guī)模數(shù)據(jù)，得到各產(chǎn)品在2022年與2023年的預(yù)計現(xiàn)金分派率情況。從結(jié)果來看，除富國首創(chuàng)水務(wù)REIT外，其余四單產(chǎn)品在擴募完成后均能實現(xiàn)現(xiàn)金分派率的小幅提升。
此外，在發(fā)售模式上，首批擴募項目均采用定向擴募，發(fā)售價格不低于定價基準日前20個交易日REITs交易均價的90%；在發(fā)售對象的確定上，除項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方外，其余投資者均采用競價方式確定。發(fā)售對象不超過35名，且持有份額限售6個月，若發(fā)售對象為新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的原始權(quán)益人或者其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，其認購的基金份額限售18個月。
業(yè)內(nèi)認為，在定向擴募這類發(fā)售方式下，由于發(fā)行底價較二級市場價格存在折價空間，投資者通常會獲得相應(yīng)的折價收益，同時5單擴募REITs上市以來的價格表現(xiàn)較為突出，在擴募后業(yè)績持續(xù)向好的概率較大，有望為參與擴募的投資者帶來額外收益。此外，擴募份額鎖定期的設(shè)定一方面能夠緩解增發(fā)份額對REITs二級市場帶來的拋壓，另一方面有效避免利用擴募這類內(nèi)幕信息進行套利的交易行為，進而穩(wěn)定二級市場價格預(yù)期。
REITs市場體系逐步完善
新經(jīng)濟e線注意到，伴隨公募REITs市場體系的逐步完善，供投資者選擇的資產(chǎn)配置工具也將不斷充實。
2022年12月8日，證監(jiān)會李超副主席參與首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會，就推進國內(nèi)REITs市場發(fā)展和建設(shè)致辭，提出將加快推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。重點內(nèi)容包括以下三個方面：一是保持常態(tài)化發(fā)行，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)；二是進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。三是推動社?；稹B(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，培育專業(yè)化REITs投資者群體。
值得關(guān)注的是，此次證監(jiān)會李超副主席的致辭更是釋放了市場擴容的新信號，即未來市場或?qū)⒎e極探索將REITs試點范圍拓展至市場化長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域。這也是監(jiān)管部門首次將商業(yè)類不動產(chǎn)納入REITs試點拓展討論，對于REITs市場未來的發(fā)展基礎(chǔ)、成長空間，以及涉房企業(yè)的資產(chǎn)盤活都提供了新的發(fā)展路徑和機會。
有市場人士認為，試點領(lǐng)域的進一步拓展已打開房地產(chǎn)存量資產(chǎn)價值撬動空間，預(yù)期REITs將逐漸成為保障房、市場化長租房及商業(yè)不動產(chǎn)在金融創(chuàng)新領(lǐng)域的重要融資支持之一，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場由高周轉(zhuǎn)快開發(fā)向存量運營升維轉(zhuǎn)型，進而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價。
與此同時，隨著市場投資者對REITs市場的認知不斷加深，稀缺的市場標的供給逐漸無法滿足快速增長的投資配置需求，其中部分需求即表現(xiàn)為市場的“打新”熱情高漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，首批發(fā)行產(chǎn)品，第二批三只產(chǎn)品（越秀高速、建信中關(guān)村和華夏交建），及此后十一只產(chǎn)品，其網(wǎng)下發(fā)售份額倍數(shù)一路走高，平均認購倍數(shù)分別為8.5倍，46.4倍和116.7倍；公眾投資者平均配售比例，則分別為6.3%，1.6%和1.2%，持續(xù)降低。
此前，華潤有巢REIT于12月9日正式上市，華潤置地成為首家涉水租賃住房REITs市場的房企。10月17日，華夏基金發(fā)布的公告顯示，華潤有巢REIT網(wǎng)下投資者有效認購申請確認比例為0.47%，刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀錄；而其公眾發(fā)售配售比例僅為0.31%。按照網(wǎng)下詢價價格測算，該只產(chǎn)品戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售和公眾配售部分比例配售前累計吸金超1200億元。
截至目前，已上市的保障性租賃住房REITs達到了4只，分別是紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT。以上4只產(chǎn)品網(wǎng)下認購比例均低于1%，公眾認購配售比例均低于0.7%，備受追捧。
作為我國第24只公募REITs產(chǎn)品，華夏和達高科REIT也已于2022年12月13日完成資金募集，即將上市流通。華夏和達高科REIT最終認購價格為2.808元/份，總募集份額5億份，其中3.15億份為戰(zhàn)略配售份額，資金募集方面，網(wǎng)下和公眾獲配率均低于1%，分別為0.66%、0.37%，市場打新追捧熱度居高不下。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日，除了華夏和達高科REIT已經(jīng)募集完成外，目前還有7只公募REITs產(chǎn)品正處于申報流程中，分別包括首批5個擴募項目以及嘉實京東倉儲物流REIT、中金山高集團高速公路REIT兩只首發(fā)產(chǎn)品。在兩只首發(fā)產(chǎn)品中，目前已經(jīng)申報、受理或反饋意見。其中，前者為首只民企倉儲物流公募REITs。