文|酒管財經(jīng)
編輯|阿鰍
“由于第三方平臺信息顯示可能有點滯后，目前公司并不存在被執(zhí)行股權凍結的情況。”對于近期沸沸揚揚的魔方公寓10億元股權被凍結的消息，該公司相關負責人如此對外表示。
解得了凍結，解不開的是疑惑。對于這家正在沖擊IPO的長租公寓品牌來說，此時出現(xiàn)負面并不是好的局面。結果可以看到，這引發(fā)了外界對其新一輪的質(zhì)疑聲。
首先，引發(fā)10億元股權凍結的租賃合同糾紛，其原告方上海永久建筑集團有限公司為魔方公寓的業(yè)主，前身為微領地創(chuàng)客空間旗下的項目之一。2021年，正式依靠收購微領地旗下項目，魔方公寓規(guī)模獲得大幅擴張。
但也正是大量非自營項目的進入，拖累了魔方公寓的整體盈利水平。
其次，盡管長租公寓市場增長迅速，但投資者對長租公寓商業(yè)模式仍心存疑慮，加之房地產(chǎn)整體市場尚未回暖，魔方公寓此時上市，難言樂觀。
10億股權風波
近日有消息稱，魔方公寓母公司魔方投資新增股權凍結信息，凍結股權標的為其在上海的子公司，凍結股權數(shù)額為10億元人民幣，凍結日期自2022年11月25日至2025年11月24日。
對此，魔方公寓對外稱，“此次事件系企業(yè)解決合同糾紛的普通法律程序，當時原告方發(fā)起訴訟時要求凍結我方10億元資金，后續(xù)法院方又接受了我方申請，并下裁決書解封被凍結資金。但由于第三方平臺信息顯示可能有點滯后，目前公司并不存在被執(zhí)行股權凍結的情況?！?/p>
顯然，被凍結的股權已然解封。但透過該事件，卻透露出了魔方公寓與業(yè)主之間的糾葛。這是否會影響其經(jīng)營情況，是外界關注的重點。
經(jīng)過各方媒體的公開報道，大概能梳理清楚各方的身份。上海永久為魔方公寓的業(yè)主，其公司注冊地為上海市浦東新區(qū)衡安路1000號1幢，也正是魔方公寓上海外高橋衡安路店的地址。
上述門店由上海永久作為出租人，與承租人上海盛鐸訂立的物業(yè)租賃合約及補充協(xié)議，總可出租面積約為15283.54平方米的物業(yè)出租予上海盛鐸，作零售住宅及辦公用途。
業(yè)主的身份之外，魔方公寓上海外高橋衡安路店也曾是微領地青年社區(qū)的業(yè)主。2021年，魔方公寓曾進行大手筆收購之時，其中就包括該項目。
如此說來，二者極具淵源，是長久的合作伙伴。據(jù)了解，魔方公寓上海外高橋衡安路店累計包含562個公寓單元及1個零售單元。根據(jù)物業(yè)租賃合約及補充協(xié)議，該物業(yè)租期為15年，物業(yè)內(nèi)單套公寓的租金約2000元-3500元/月，一樓零售單元的每月租金則介于每平方米120元至170元之間。
時至今日，二者卻對簿公堂，不勝唏噓。而此事正好發(fā)生在沖擊IPO的關鍵時刻，這對魔方公寓來說，不是一個好消息。
收購雙刃劍
魔方公寓與上海永久的關系還要追溯到2021年。
當年1月31日，魔方公寓完成了對微領地創(chuàng)客空間運營管理集團股份有限公司全資擁有的21家項目公司100%的股權收購。
這只是其大規(guī)模收購的一部分，隨后一年的時間當中，其又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項目。
要承認的是，收購確實在短期內(nèi)增厚了魔方公寓的利潤。2020年，魔方公寓的凈利潤為-2.31億元，但到了2021年，其凈利潤卻飆升至2.95億元。這離不開其一系列的收購操作。
但這種業(yè)績增量并不持續(xù)，2022上半年，魔方生活的業(yè)績表現(xiàn)便出現(xiàn)了明顯下滑。當期，該公司實現(xiàn)營收8.5億元，較去年同期增長24.15%，期內(nèi)利潤僅有41萬元，較2021年上半年的1.62億元大幅下滑99.75%；對應歸母凈利潤同比下滑94.2%至924.8萬元，少數(shù)股東應占凈利潤則同比下滑487.46%至-883.8萬元。
從上述數(shù)據(jù)來看，超過76000套公寓，僅僅實現(xiàn)了41萬元的利潤，換算下來，每套公寓僅僅盈利5.38元。
不僅如此，大規(guī)模收購使得加盟管理和第三方托管門店激增，2019~2020年時，該類型門店僅為8167家和7149家，而2021年終，該類型門店激增至25813家。
大量的加盟管理和第三方托管門店涌入魔方公寓的體系當中，拖累了其凈利潤水平。
招股書顯示，在直營模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本穩(wěn)定在86%上下，對應的凈利潤率卻只有0.05%。對比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平達到最高值，但也僅有68.8%，與直營模式相距甚遠。
對魔方公寓來說，大規(guī)模的收購已然形成了一把雙刃劍。
長租公寓迎來好時代？
從大環(huán)境來講，長租公寓市場正迎來新一輪的發(fā)展機遇。
在市場規(guī)模上，公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國租房市場規(guī)模在1.38萬億左右，根據(jù)鏈家研究院預測，到2020年，我國租房人口將達到1.9億；到2025年，中國租賃市場的規(guī)模將增至2.9萬億元。
而在政策端，黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
在往前，2016年12月，政策定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要建立多渠道共計、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動各種住房租賃市場發(fā)展的政策逐步出臺。
這引得眾多企業(yè)參與其中，龍湖冠寓、萬科泊寓等傳統(tǒng)房企以及新勢力長租公寓運營商，正響應國家租售并舉政策，推出集中式長租公寓。
在此背景下，魔方公寓的競爭力并不突出。
對比2022上半年魔方生活的76190套在營公寓，同期，萬科泊寓累計開業(yè)16.95萬間，管理房源20.99萬間；龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模超11萬間。
另一方面，投資者還沒有從“爆雷”“租金貸”等長租公寓負面消息當中緩過神來。而從本質(zhì)上講，魔方公寓仍未擺脫“二房東”的身份，即不擁有房屋的產(chǎn)權，只是房子裝修、出租的中介商。
魔方公寓目前共有兩種運營租賃公寓的模式，分別是直租模式與加盟管理和第三方托管模式。
所謂的直租模式就是行業(yè)中常說的包租模式，即魔方公寓需要支付物業(yè)租金并對其進行運營管理。而加盟管理和第三方托管模式則與酒店加盟模式類似，魔方公寓以自有品牌或委托方認可的其他品牌對公寓進行運營管理，實現(xiàn)輕資產(chǎn)輸出。
在直營模式下，魔方生活向目標公寓物業(yè)的業(yè)主或授權承租人整租或租賃部分的樓宇，通常會就此類公寓物業(yè)訂立長期租約，初始租期一般介乎10至15年。
而在按照統(tǒng)一的標準對租賃物業(yè)進行改造及裝修后，公司向住戶提供該等租賃公寓以及全套優(yōu)質(zhì)服務。住戶通常與公司簽訂為期一年的租賃合同（經(jīng)雙方同意后可續(xù)租），并按季度或按月支付租金。
在此模式下，形成了持續(xù)投入追求規(guī)模增長與難以短期回收資金的悖論，只能依靠資本長期投入，青客、蛋殼已然是前車之鑒。
而對于魔方公寓來說，顯然還需要為投資者講述新的故事。