記者｜牛鈺
北京樓市近期再現(xiàn)一個首開即售罄的豪宅樓盤，并曾是知名的爛尾樓。
12月9日，東城區(qū)東直門信達中心新房項目“東外39號”開盤，隨后在30分鐘內(nèi)即完成選房，官宣成交168套，面積4.6萬平方米，總成交金額約57億元。
“單價在12-12.9萬元/平，只有兩棟樓168套房，后續(xù)沒有加推的房源，現(xiàn)已全部被搶完了。”該項目置業(yè)顧問對界面新聞表示，這一周正在逐一確認客戶資質(zhì)與周期，可能會出現(xiàn)個別清退房源。
東外39號項目的熱銷并不意外，既屬于東二環(huán)黃金地段，價格上又出現(xiàn)明顯倒掛，周邊的當代萬國城MOMA、以及融創(chuàng)總部所在地使館壹號院，目前二手房掛牌均價分別為13.5萬元/平米及16.1萬元/平米。
除為北京樓市年底成交量“添柴”外，東外39號售罄的背后，是中國信達通過“收購+投資+債務重組+開發(fā)運營”的方式，歷時近8年成功盤活爛尾樓資產(chǎn)的典型案例。
今年以來，中國信達在各地充當“白武士”紓困房企，既有泛海武漢項目這類歷時較長的項目，也有佳兆業(yè)等出險房企近年的新項目，盤活模式也類似于東外39號，在信達完成接手后，由旗下地產(chǎn)平臺信達地產(chǎn)代建。
不過與今年拿下的一些項目相比，東外39號的狀況更為復雜，這個立項時間可追溯至20年前的商辦綜合體項目，曾屢陷股權(quán)紛爭停工，過去多年間一直是北京知名的商業(yè)爛尾樓。
命運多舛的東直門地標
東直門信達中心的前身為“國盛中心”，更久遠些叫“東華廣場”。
在上世紀1990年代，當時該區(qū)域有東直門長途汽車站、無軌電車總站以及多個舊房、危房，北京政府提出對該地塊進行改造開發(fā)。
自1994年開始，項目三次立項，歷時7年，輾轉(zhuǎn)北京公交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南景灝實業(yè)、北京城建、香港康實等數(shù)家開發(fā)商之手，卻都無實質(zhì)性進展，在2001年底基本完成“三通一平”后，項目便陷于停滯。
2001年7月，隨著當時中國申奧成功，在該區(qū)域建成東直門交通樞紐被列為2008年奧運會重點配套工程，項目建成后，交通樞紐交給政府，商務區(qū)包含住宅、公寓、東華廣場的收益則歸投資人。
這塊“香餑餑”當時被多家開發(fā)商覬覦，老牌房企華遠地產(chǎn)、曾風光無限的北大青鳥、新加坡背景的國浩中國相繼入場，開始了10余年的股權(quán)紛爭。
先是2003年底至2004年8月期間，華遠地產(chǎn)與北大青鳥間的控制權(quán)之爭，最終以北大青鳥勝出結(jié)束，并在2005年8月，成功辦理該項目的土地使用證，順利推進項目開發(fā)建設。
2007年2月，北大青鳥再次陷入資金困難，被迫將項目賣與國浩，國浩又通過收購海南京灝實現(xiàn)對東外39號項目的控制，一年之后，海南京灝外商投資企業(yè)登記被撤銷，所有權(quán)變更回北大青鳥所有。
隨后，北大青鳥又與國浩就股權(quán)糾紛，先后爆發(fā)多輪、曠日持久的訴訟，導致項目開發(fā)建設斷斷續(xù)續(xù)、無法正常推進。
2008年奧運會期間，東直門交通樞紐綜合體僅完成了交通樞紐部分，并投入正常運營，而商務區(qū)域在2012年徹底停工爛尾。
2014年9月，國浩最終勝訴，順利拿回國盛中心的股權(quán)，不過在該項目上耗費的財力和時間讓其打算放棄。
此后在傳過多個收購方后，終于在2015年8月被中國信達以126.4億元收購，之后引入信達地產(chǎn)代建管理。
有意思的是，信達地產(chǎn)的前身“青鳥天橋”即為北大青鳥旗下主營軟件開發(fā)的上市公司，2008年因經(jīng)營連年衰落被信達投資收購，并置入信達系11家地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)為有央企背景的地產(chǎn)上市公司之一。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之后，北大青鳥做房地產(chǎn)的野心在北京草草收場，信達地產(chǎn)則重新回到東直門，準備盤活這個命運多舛的項目。
AMC加速化解不良資產(chǎn)
近年來，隨著房地產(chǎn)“存量時代”屢被提及，爛尾項目盤活愈加受到關注。
界面新聞從接近信達人士處獲得一份盤活該項目的詳細資料，其中包含收購端、解決歷史遺留問題以及設計、運營各個維度。
總計126.4億元的收購對價，包含該項目的金融債權(quán)、非金債權(quán)以及境外股權(quán)，順利完成收購依靠的是信達境內(nèi)外多牌照、債權(quán)收購、債務重組的優(yōu)勢。
拿到項目之后，信達系要做的就是盤活資源，依靠其央企背景和該項目的城市更新屬性，得到政府各方面的支持，于2019年末用4個月完成復工，之后在2021年化解規(guī)劃調(diào)整、土地確權(quán)、地價款補繳等全部遺留問題。
作為開發(fā)平臺，信達地產(chǎn)則一邊忙于寫字樓、住宅修復和施工，一邊與深圳益田商業(yè)、佳源投資聯(lián)合成立商業(yè)運營公司，推進招商運營工作，商業(yè)部分主要由益田操盤，將以“北京信達·益田假日廣場”的形象于2023年正式開業(yè)。
據(jù)悉，目前該TOD商業(yè)綜合體已引入JW萬豪酒店、奈爾寶、MUJI、保利藝術等品牌，寫字樓目前也承接了信達系單位的承租需求。
同樣在2023年，住宅部分東外39號項目將正式交付，實現(xiàn)真正意義上的盤活，完成東直門交通樞紐城市更新的任務。
回顧今年AMC機構(gòu)參與房地產(chǎn)項目資產(chǎn)盤活的歷程，有三家AMC機構(gòu)均公示過紓困房企“保交付”的數(shù)據(jù)。
據(jù)最新公開數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，中國華融正推動16個房企紓困項目，中國東方已落地房地產(chǎn)風險化解項目29個。截至8月末，中國信達已落地房地產(chǎn)風險化解項目20個。
據(jù)界面新聞梳理，AMC化解助力房地產(chǎn)項目保交樓主要有兩種形式，一是“AMC接管+增量資金投入+代建”協(xié)作模式，這種方式已成為信達系慣用模式，且由于今年入場的項目本身債權(quán)并不像東外39號一般復雜，落地化解速度較快。
第二種形式是AMC機構(gòu)通過“債權(quán)+股權(quán)”工具箱，直接或聯(lián)系其他機構(gòu)提供資金，繼續(xù)由房企操盤建設。
比如融創(chuàng)11月底與華融合作的董家渡項目，以及近期在咸陽與一家當?shù)谹MC合作的項目，均以股權(quán)融資合作，引入銀團等機構(gòu)的資金為主。
另外，AMC還與地方國資合作成立地產(chǎn)紓困基金。最新一則消息是12月9日，信達跟中豫建投設立100億元地產(chǎn)紓困基金，專用于投資河南省的問題樓盤紓困。
值得注意的是，11月落地的支持房地產(chǎn)行業(yè)“金融16條”中也再次明確了對房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置的重視程度。
在政策鼓勵之下，AMC或?qū)⒗^續(xù)加速介入房地產(chǎn)行業(yè)，依靠在不良資產(chǎn)處置、風險管理方面的經(jīng)驗，與地方政府、金融機構(gòu)和房企等加強合作，更系統(tǒng)的做好保交樓工作。