記者 | 王婷婷
12月9日，隨著第四輪土地出讓完成，上海今年的土拍也宣告結(jié)束。
上海今年末的6幅“壓軸”地塊，共涉及靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)等5個(gè)區(qū)域，總出讓面積32.71萬平方米，總起始價(jià)約122.27億元，最終總成交價(jià)126.8億元。
在本輪土拍完成后，上海今年四輪集中供地成功出讓115宗涉宅地塊，成交總建筑面積約1102.25萬平方米，成交總金額達(dá)到2839.5億元，較去年下降約11%。
本輪出讓的兩宗位于寶山顧村、青浦趙巷的地塊吸引了多家品牌房企參拍，現(xiàn)場競價(jià)熱度不減。另外，靜安中興路、嘉定安亭、青浦華新、臨港萬祥4宗地塊因只有1家申請競拍，最終以底價(jià)成交。
中午時(shí)分，上海佳運(yùn)置業(yè)在12家房企中突出重圍，以20.796億元奪得了寶山顧村地塊，溢價(jià)率約9.5%。
該地快現(xiàn)場經(jīng)23輪競價(jià)后，進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終上海佳運(yùn)幸運(yùn)摘得地塊，成交樓板價(jià)33362元/平方米，地塊房地聯(lián)動價(jià)為65696元/平方米，這一價(jià)差也意味著地塊后續(xù)的盈利空間充足。
出讓信息顯示，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)共富社區(qū)N120901單元地塊，總出讓面積34630平方米，容積率1.8，總起始價(jià)為19億元，起始樓板價(jià)30481元/平方米。
該地塊為純住宅用地，位于華發(fā)顧村項(xiàng)目東側(cè)，靠近地鐵1號線呼蘭路站，北側(cè)還有融創(chuàng)玉蘭公館，目前成交價(jià)已經(jīng)到6.5-7.3萬/平方米。
參與該地塊競拍的除上海佳運(yùn)外，還有招商蛇口、廈門象嶼、廈門國貿(mào)、建發(fā)、上海城建、大華、金茂、保利置業(yè)等房企。
值得一提的是，在今年上海首輪土拍，上海佳運(yùn)還分別斬獲了寶山、金山兩幅宅地，其中寶山羅店老鎮(zhèn)C2-5地塊，成交總價(jià)12.7億元，溢價(jià)率達(dá)8%。在第二批次中，上海佳運(yùn)也參與了青浦朱家角地塊的競拍。
公開信息顯示，上海佳運(yùn)置業(yè)為本地房企，成立于1999年，目前開發(fā)的項(xiàng)目多在江浙滬，在上海開發(fā)的項(xiàng)目有浦東川沙的佳運(yùn)公寓和佳洲欣苑、浦東康橋的仁和都市花園等。
今日另一宗熱點(diǎn)地塊青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)地塊，吸引8家競買人參拍，如招商蛇口、大華、保利置業(yè)&華麗家族、蘇州兆坤房地產(chǎn)、廈門國貿(mào)等，最終競得人為上海筑成房地產(chǎn)有限公司（廈門國貿(mào)）。
現(xiàn)場經(jīng)33輪報(bào)價(jià)后觸發(fā)中止價(jià)32.7888億元，進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，剩7位競買人報(bào)價(jià)。十分鐘后，廈門國貿(mào)勝出，成交價(jià)格33.08億元，溢價(jià)9%，成交樓面價(jià)24484元/平方米。
該地塊是此次出讓中土地面積最大的純住宅地，達(dá)8.79萬平方米，出讓面積6.14萬平方米，建筑面積約13.2萬平方米，總起始價(jià)格30.36億元，起拍樓板價(jià)約2.24萬元/平方米，房地聯(lián)動價(jià)為5.45萬元/平方米。該地塊也有較大的利潤空間。
此外，此輪土拍起拍價(jià)最高的地塊位于青浦華新鎮(zhèn)新鳳南路，起拍總價(jià)高達(dá)48.76億元，起拍樓板價(jià)約2.1萬元/平方米，最終被中交城投底價(jià)摘得。
蘇河灣集團(tuán)則以底價(jià)4.88億元摘得市中心靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元313-07地塊。該地塊為商業(yè)、住宅和教育綜合用地，體量較小，未來可售新房下限為65套，房地聯(lián)動價(jià)為12.5萬/平。
嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)汽車城核心區(qū)地塊，由地方國企上海國際汽車城摘得；中鐵聯(lián)合臨港城投以底價(jià)10.25億元獲得了臨港新片區(qū)萬祥社區(qū)地塊。
至此，上海今年第四批次土拍順利完成，6幅地塊總收金126.8億元。
中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，本次土拍數(shù)量較前三批次縮減的主要原因是，臨近年末不少上市房企由于年報(bào)數(shù)據(jù)約束減少投資、另外本年度優(yōu)質(zhì)地塊已基本出盡，因此只有6宗地塊入圍。
對于今年上海整體的土地供應(yīng)情況，同策研究院分析師黃鈺騁對界面新聞表示，2022年上海商品住宅用地供應(yīng)量增長顯著，四輪集中土拍供應(yīng)土地建面1030.1萬平米，較去年增長13%。其中第一、二輪土拍熱度較去年年底回升。
整體來看，上海今年的土拍國央企拿地較多，聯(lián)合拿地也盛行。同時(shí)，地塊間熱度有分化，內(nèi)環(huán)內(nèi)的大體量地塊與外圍遠(yuǎn)郊地塊熱度較低。而受限于資金壓力，中小房企偏好低總價(jià)地塊，多布局于五個(gè)新城區(qū)域。
另外在土拍規(guī)則上，為增強(qiáng)房企拿地信心，上海較去年降低房企拿地門檻，調(diào)整主要體現(xiàn)在三方面：1、取消打分環(huán)；2、降低監(jiān)管資金比例，同時(shí)允許延期繳、分期繳付土地出讓價(jià)款；3、升級隨機(jī)值規(guī)則，降低平均值的可預(yù)判性。而在調(diào)整后，更多財(cái)務(wù)穩(wěn)健的中小房企和外地房企得以進(jìn)入上海土拍市場。