記者|牛鈺
在股票停牌近250天后,融創(chuàng)終于刊發(fā)了遲到的2021年業(yè)績報告以及境外債務重組初步方案。
12月9日,融創(chuàng)中國(01918.HK)披露其2021年經審核業(yè)績報告。2021年,融創(chuàng)全年合同銷售額5973.6億元,同比增長4%,實現(xiàn)營收1983.87億元,較2020年同期下降約14.0%。
融創(chuàng)在2021年業(yè)績中大幅計提了各類減值約520億元,盈利指標因此受到直接影響,毛利、核心凈利潤分別為-17.9億元、-253億元,分別較2020年下滑103.7%、207.4%,毛利率約為-0.9%。
但如果剔除各類減值影響,融創(chuàng)2021年實現(xiàn)的盈利為正,核心經營利潤為125.7億元,較2020年同期下滑58.4%至125.7億元,若再剔除對收購物業(yè)評估調整直接減少的110.2億元毛利,融創(chuàng)2021年的毛利約為402.9億元,毛利率20.3%,僅同比下滑0.7個百分點。
從年報中計提減值的系列項目來看,融創(chuàng)大手筆收購的物業(yè)、持有的文旅城資產減值撥備,以及2021年在進行出售貝殼股票、處理地產項目帶來的投資損失,是造成最終虧損的主因。
至于備受關注的債務規(guī)模,財報顯示,截止2021年底,融創(chuàng)的總負債為1.05萬億元,在大規(guī)模減值后凈資產還有超1200億元,尚且資能抵債。
在逾期債務方面,截止今年12月9日,融創(chuàng)到期未償付借貸本金為685.3億元,并因此導致借貸本金1518億元可能被要求提前還款,而2021年底其在手現(xiàn)金余額約為692億元,疊加今年幾次凈償還,融創(chuàng)的短期流動性壓力仍較大。
若包含合聯(lián)營公司,融創(chuàng)去年底的現(xiàn)金余額為1608億元,但這部分資金大多受地方監(jiān)管,主要要用于保交樓。
融創(chuàng)董事長孫宏斌表示,“這部分現(xiàn)金絕大部分存放在項目層面的監(jiān)管賬戶,為項目后續(xù)的正常運營、保交付工作提供了較好保障。”
即將過去的2022年,對孫宏斌和他的融創(chuàng)來說并不容易,他們持續(xù)經歷著房地產行業(yè)變化、債務壓力帶來的挑戰(zhàn),期間雖有通過轉讓資產、大股東輸血等自救行為,但目前離恢復正常經營仍有距離。
孫宏斌也在反思。他說這一年多時間面臨著“成立以來前所未有的挑戰(zhàn)和經營壓力”,并表示將“深刻反思過去發(fā)展中的不足和問題,吸取經驗教訓,堅決調整”。
當下融創(chuàng)的重中之重,則是盡快完成債務重組和恢復穩(wěn)定經營。
化債路阻且長
融創(chuàng)發(fā)布年報的這一日,剛好是其境內債展期方案投票表決結果最終出爐之日,順利的話,融創(chuàng)將跟上龍光、富力的步伐,成為今年第三家成功實現(xiàn)境內債整體展期的出險房企。
界面新聞了解到,針對共計157億境內債務,融創(chuàng)提供了兩種債務展期方案,已展期的債券最終兌付日期定在2025年12月,即展期3年,未展期過的債券將展期4年,最終兌付日期為2026年12月。同時對所有債權人先行支付3%本金,并于2023年分兩筆支付。
該方案相比上個月與投資者商議時已改良不少,縮短了展期時間,增設了一些文旅城項目收益作為增信措施,也新設了小額兌付安排,即5萬元的小額將分別在2023年3月31日和2023年9月30日進行兌付。
但如今這一方案也并不能讓所有債權人滿意。一位債權人對界面新聞表示,融創(chuàng)的小額兌付門檻太少。
不過對比已將債務展期房企的方案看,龍光集團在方案中設置了10萬元的小額分兩次兌付,而富力以及去年重組方案通過的華夏幸福均未設置小額優(yōu)先兌付。這說明融創(chuàng)的方案并不是最無誠意的。
另外,也有債權人對融創(chuàng)用多個文旅城項目來增信表示懷疑。主要由于今年以來融創(chuàng)意圖出售文旅城項目補充現(xiàn)金流的動作緩慢,類似以14億將昆明融創(chuàng)文旅城二期40%股權轉讓給華發(fā)股份這樣的大額交易寥寥,5月份便有傳言出售的深圳冰雪文旅城項目,至今還未落地。
從業(yè)績數(shù)據來看,融創(chuàng)文旅城建設及運營也表現(xiàn)一般,相較房地產開發(fā)仍處于起步階段,并沉淀了集團不少資金,貢獻的收入不如支出的1/2,前兩年還不足1/3甚至更少。過去幾年對文旅板塊的大額投入,也是造成融創(chuàng)如今資金遇緊的原因之一。
雖然部分債權人仍有顧慮,但相關接近融創(chuàng)的人士認為,此次債務展期方案通過的可能性很大,畢竟只需要50%的債權人通過即可。
“一般境內債展期的成功率比較高,方案若順利落地或能幫助融創(chuàng)在國內獲得一些再融資機會,但境外融資的機會仍然渺茫?!眳f(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對界面新聞表示。
目前在債務進展方面,融創(chuàng)今年內已展期49.7億元的公開境內債,以及259.6億元的境內貸款。
相比境內債,融創(chuàng)化債路上最大的難題其實是規(guī)模更大的境外債。
據融創(chuàng)最新公布的債務進展顯示,仍在溝通的美元優(yōu)先票據及其他境外債務本金總額約為91億美元,若以1:7的匯率計算,折合人民幣約為637億元。
關于初步重組框架,融創(chuàng)計劃將30億美元至40億美元及若干股東借款進行“債轉股”,剩余債務兌換為新的美元票據,期限為自重組生效之日起的2-8年,預計新票據在重組后前兩年的部分利息可以只計提不支付。
接近融創(chuàng)的知情人士向界面新聞透露,歷經數(shù)月與債權人小組溝通磋商后,融創(chuàng)境外債重組也有進展,重組框架已初步獲得大多數(shù)債權人的認同。
一旦境外債也重組成功,融創(chuàng)未來數(shù)年的流動性壓力將得到極大紓解,整體財務狀況能得到改善,如何在行業(yè)復蘇的推動下,公司或許會回歸正常發(fā)展軌道。
按照融創(chuàng)的預計,未來七年左右,集團連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目預計產生現(xiàn)金流總額約為3200億元(該金額為償付項目層面?zhèn)鶆蘸蟮默F(xiàn)金流),其中20%用于境外償債,并且還將會考慮出售資產回籠資金約600億元。
這意味著, 在未來7年或者更長的時間內,融創(chuàng)將始終走在化解債務包袱的路上。
“爭取2023年回歸良性”
從擴張到收縮,再到陷入困境,融創(chuàng)在近一年多的時間經歷了公司發(fā)展史上的劇烈變化。
2021年上半年,融創(chuàng)還在積極擴充土儲,除公開市場拿地外的收并購動作也不斷,大連一爛尾樓及廣西彰泰就花去了107億。
但這些收購和拿地,也讓融創(chuàng)還有不少體量的土地儲備。截至2021年年底,融創(chuàng)權益土地儲備約1.6億平方米,權益土地貨值約1.77萬億,其中約80%位于核心一二線城市。
值得注意的是,從土儲結構來看,融創(chuàng)在原西南區(qū)域的權益土儲占比接近1/3,其中包括前幾年收購的萬達、彰泰以及鄧鴻環(huán)球會展的一些貨值。但這些貨值在融創(chuàng)今年處置資產自救的過程中并未成為中堅力量,并且只有重慶的銷售額仍較為可觀。
這也說明,當年大舉在西南區(qū)域并購而來的資產,在如今的市場環(huán)境下,反而成了融創(chuàng)的負擔。
融創(chuàng)西南區(qū)域的資產最近兩年也屢陷風波。
受昆明環(huán)滇池開發(fā)調整影響,融創(chuàng)去年9月將昆明晉寧區(qū)土地使用權返還,已確認拆除損失20.33億元。同樣在原屬于西南大區(qū)的南寧,融創(chuàng)有19畝土地在今年6月被官方認定為閑置土地并收回,這是早年融創(chuàng)摘得的文旅用地,但已有超過約定時間一年未動工。
進入2021年下半場,融創(chuàng)就開始暫停拿地,通過出售貝殼股票、進行資產處置以及股權融資等,孫宏斌個人還為融創(chuàng)提供了4.5億美元的無息借款支持。
但進入2022年后,在行業(yè)的持續(xù)調整下,融創(chuàng)卻沒有因提前回籠資金的一系列“自救”行為躲過債務困境。
今年3月份的一筆境內債展期揭開了融創(chuàng)危機的開端,界面新聞獲悉,融創(chuàng)曾為二季度的債務做過很多工作,包括資產處置、專項融資等,但始終方案難以落地,疊加銷售下滑,只能轉為保交付、保經營。
融創(chuàng)今年并未在公開市場拿地,10月初融創(chuàng)在西安的一宗土地交易,也并非常規(guī)拿地。當時知情人士透露,該地塊是與當?shù)卣労玫牟疬w安置房,融創(chuàng)只負責施工建設。
目前在監(jiān)管層強調“保交付、保民生”的政策背景下,曾出現(xiàn)全國多地項目出現(xiàn)停工后,“保交樓”也成了融創(chuàng)經營方面的主要任務。
日前,中國華融、浦發(fā)銀行、中信信托與融創(chuàng)就上海董家渡項目融資合作完成股轉交易,項目將獲注資超120億元,核心是先保證董家渡項目的交付及正常運營。
2022年1-11月,融創(chuàng)累計交付約15萬套,隨著下半年各地房地產紓困資金的落地,融創(chuàng)天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目,已累計獲批紓困資金超百億。
11月以來監(jiān)管層的一系列利好優(yōu)先落于經營穩(wěn)健的房企,作為出險房企,融創(chuàng)除“保交付”、“紓困”系列支持外,還未受到直接利好影響。
與此同時,融創(chuàng)的銷售端仍面臨挑戰(zhàn)。今年1-11月,融創(chuàng)累計實現(xiàn)合同銷售金額約1611億元,較去年同期下滑70.68%。
出于對目前行業(yè)和公司運營情況的分析,孫宏斌在年報中預計,隨著中國經濟的持續(xù)向好和政府支持行業(yè)穩(wěn)定政策的密集落地,融創(chuàng)將盡快完成債務重組和恢復穩(wěn)定經營,爭取在2023年回歸良性。