文｜滿投財(cái)經(jīng)
近日，在港美兩地上市的貝殼（02423.HK/BEKE.US）發(fā)布了其2022年三季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示其利潤(rùn)成功扭虧為盈，這是公司自2021年三季度以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)盈利。這似乎意味著房產(chǎn)公司真的從“寒冬”中走了出來(lái)。本季度貝殼業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？其盈利是否具有持續(xù)性？
01 營(yíng)收維持下行，舊房交易好轉(zhuǎn)
2022年前三季度，公司總共實(shí)現(xiàn)交易額達(dá)到2.0萬(wàn)億元，同比下降37%，整體營(yíng)業(yè)收入達(dá)到439億元，同比下降30%。單看三季度，公司2022Q3實(shí)現(xiàn)房屋交易總額7371億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收176億元，較2021年同期下降僅3%，環(huán)比則實(shí)現(xiàn)了28%的增長(zhǎng)。公司管理層表示，這得益于三季度以來(lái)疫情的反彈，以及公司預(yù)付傭制度推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化率提升所致。
公司的交易總額（GTV）由四大支柱業(yè)務(wù)提供，包括存量房交易、新房交易、家裝家具和新興業(yè)務(wù)部分。2022年三季度，公司各項(xiàng)的交易額分別為4490億元、2615億元，20億元、247億元，其中存量房交易同比增長(zhǎng)18.7%，新房交易同比下降36.2%，新興業(yè)務(wù)同比下降41.7%，家裝家居業(yè)務(wù)較去年同期的6600萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，這是由于收購(gòu)的圣都家居從2季度開(kāi)始并表，導(dǎo)致其利潤(rùn)規(guī)模迅速上升。
盡管同比有所下降，但橫向?qū)Ρ?022年，會(huì)發(fā)現(xiàn)貝殼的GTV自2022年1季度以來(lái)持續(xù)回暖。一季度以來(lái)，公司重點(diǎn)布局的北京、上海等城市業(yè)務(wù)受疫情沖擊嚴(yán)重，而隨著后續(xù)疫情修復(fù)，來(lái)到三季度時(shí)其業(yè)務(wù)已經(jīng)得到好轉(zhuǎn)，此前被擠壓的購(gòu)買需求釋放，因而促使存量房交易實(shí)現(xiàn)了同比正向增長(zhǎng)，但仍未能回到2021年2季度以前的高度。
02 “一體兩翼”好壞參半
新房交易層面，在前三個(gè)季度的地產(chǎn)政策不確定性較高的背景下，貝殼新房業(yè)務(wù)聚焦于拓展國(guó)企開(kāi)發(fā)商的客戶。截至2022年3季度，公司國(guó)企開(kāi)發(fā)商銷售新房業(yè)務(wù)比重提升至42%，也使得公司在新房業(yè)務(wù)的回款速度提升，應(yīng)收賬款規(guī)模下降。但聚焦國(guó)企客戶則意味著選擇“質(zhì)”而并非“量”，因此從交易規(guī)模上，新房交易業(yè)務(wù)相較存量房有所不如。
貝殼曾在2021年11月宣布了“一體兩翼”的戰(zhàn)略方針，“一體”指的是房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，而“兩翼”則是指家裝業(yè)務(wù)和租賃（新興）業(yè)務(wù)。從三季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，公司“一體”表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，但“兩翼”方面，公司租賃業(yè)務(wù)的表現(xiàn)則不盡如人意，略有折翼。
03 節(jié)流成效顯著，毛利率大幅提升
整體來(lái)看，公司的營(yíng)收端并未增長(zhǎng)，那么公司盈利的關(guān)鍵則必然在“節(jié)流”上。從交易成本端來(lái)看，自2021年3季度以來(lái)，公司開(kāi)始實(shí)施追求經(jīng)營(yíng)效率的經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)關(guān)閉低效門(mén)店、削減活躍經(jīng)紀(jì)人，轉(zhuǎn)化長(zhǎng)期從業(yè)經(jīng)紀(jì)人的模式調(diào)整經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。截至2022年3季度，公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量和門(mén)店數(shù)量分別為40.3萬(wàn)名和4.1萬(wàn)家，較去年同期下降21%和24%。
同時(shí)，公司聚焦國(guó)企客戶的作用，在成本端有著明顯的體現(xiàn)，國(guó)企項(xiàng)目的高利潤(rùn)率以及固定薪酬成本的經(jīng)營(yíng)使得公司的毛利率大幅提升，截至2022年3季度，公司銷售毛利潤(rùn)提升至27%，同比提升達(dá)到11.8%，環(huán)比提升7.3%，使公司在營(yíng)收下降的情況下，毛利潤(rùn)顯著提升。
04 收縮實(shí)現(xiàn)盈利，是好是壞？
但門(mén)店數(shù)量下降以及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量下降也并非全帶來(lái)了好處。根據(jù)公司提供的數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日止的移動(dòng)活躍用戶數(shù)量平均為4240萬(wàn)名，去年同期為4610萬(wàn)名，今年6月則是4300萬(wàn)名。在收縮門(mén)店和經(jīng)濟(jì)人數(shù)量后，公司季度MAU的回暖有所停滯，其中既有疫情影響的因素，也有公司經(jīng)營(yíng)收縮，尋求質(zhì)量的因素在內(nèi)。
在成本端，貝殼三季度運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總額由2021年同期的51億元下降29.9%至35億元。其中一般行政費(fèi)用下降26.4%至17.8億元，研發(fā)費(fèi)用下降51.2%至5.09億元，銷售支出則小幅增長(zhǎng)4.6%至12.58億元，主要是由于圣都家裝財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并表所致。
2022年三季度，公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為12億元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為6.9%，經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)為21億元，經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)率為12.0%。通過(guò)削減開(kāi)支、調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式裁員，公司在成本端上的努力使公司成功扭虧為盈。類似的例子在2022年中其實(shí)并不少見(jiàn)。但就如同美團(tuán)管理層的“悲觀”預(yù)期一般，收縮業(yè)務(wù)在另一種層面上就是“放棄發(fā)展”，對(duì)于貝殼的長(zhǎng)端利益來(lái)說(shuō)未必是好事。
盡管在11月底，地產(chǎn)政策迎來(lái)“第三支箭”，疫情管控政策的放開(kāi)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)形成利好，但就整個(gè)四季度來(lái)說(shuō)，疫情的反復(fù)已成定局。貝殼管理層預(yù)估，公司重點(diǎn)布局的北京、廣州等城市均受疫情影響，公司房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)或受到一定沖擊，預(yù)計(jì)四季度公司營(yíng)收將介于145億-150億之間，相較去年同期下降15.7%~18.5%，較三季度也會(huì)有所回落。
05 寫(xiě)在最后
貝殼美股于2020年8月在紐交所敲鐘上市，曾一度被譽(yù)為中介第一股，市值最高時(shí)曾突破900億美元。然而在市場(chǎng)寒冬以及中概股的嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境之下，貝殼美股股價(jià)一路下行，時(shí)至今日市值僅為200億美元（約1400億人民幣元），隨著近日政策的變動(dòng)，公司股價(jià)也迎來(lái)了一定的修復(fù)，美股相較最低點(diǎn)上行超過(guò)70%，港股市值也上漲約70%，公司的估值修復(fù)正處進(jìn)行時(shí)。
隨著2023年步入尾聲，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)步入了一個(gè)新的階段，“三支箭”政策雖然落地，但短期內(nèi)估計(jì)只有信號(hào)意義較為強(qiáng)烈，實(shí)際生效上需要時(shí)間。截至目前，貝殼2022年全年的利潤(rùn)仍有17.63億的虧損。貝殼能否在四季度實(shí)現(xiàn)全年的扭虧為盈，在2023年又會(huì)有何種表現(xiàn)，恐怕還得取決于后續(xù)兩個(gè)季度的業(yè)務(wù)狀況和市場(chǎng)條件。