記者 | 孫梅欣
盡管今年房地產(chǎn)市場成交量整體呈現(xiàn)下滑趨勢，但機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，改善型居住購房需求有所上升。隨著11月以來房地產(chǎn)多項(xiàng)支持政策落地，預(yù)計(jì)到2023年，房地產(chǎn)銷售量和價(jià)格或?qū)②呌谄椒€(wěn)。
中指研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在統(tǒng)計(jì)30個(gè)代表城市中，有18個(gè)城市120-144平方米戶型成交套數(shù)占比，較2021年有所增加，另有24個(gè)城市144-200平方米戶型，以及23個(gè)城市200平方米以上大戶型成交套數(shù)占比，較2021年呈現(xiàn)上升態(tài)勢。
以北上廣深為例，144-200平方米平方米購房戶型占比，較去年同期增長1-4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京增幅最大，從去年的7%增長到今年的11%，增幅較小的廣州和深圳，則從去年的3%增長到今年的4%。
在120-144平方米戶型區(qū)間中，杭州從去年27%的占比提升到今年34%，增幅達(dá)到7個(gè)百分點(diǎn)，增長尤為明顯。在30個(gè)以一線和具有代表性的二線、三線城市中，這一戶型購房區(qū)間占比超過30%的城市達(dá)到10個(gè)，而2021年時(shí)同樣本數(shù)據(jù)為6個(gè)。
另外這30個(gè)城市中，有23個(gè)城市今年購房總價(jià)均值和22個(gè)城市的總價(jià)中位數(shù)，較去年同期出現(xiàn)上漲。
從以上數(shù)據(jù)可以看出，這些城市購房人的買房總價(jià)和單價(jià)較去年都有所上升。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，今年改善型住房購房比例上升，一方面是由于改善客戶購房意愿好于剛需，重點(diǎn)城市大戶型、高總價(jià)的改善型住宅產(chǎn)品占比有所提升，加上新房限價(jià)與二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛，吸引改善購房者入手：“另外近兩年土地市場低迷，各城市傾向于掛牌中心區(qū)地塊，也帶動(dòng)了新房項(xiàng)目價(jià)格的結(jié)構(gòu)性上漲。”
相比之下，剛需購房需求則明顯減弱。曹晶晶表示，收入壓力大，置業(yè)信心不足，使得剛需購房人今年觀望情緒加重。
從整體市場來看，今年房地產(chǎn)行業(yè)仍然走出下行曲線。今年1-11月，中指研究院觀察的100個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房月均成交面積為3027萬平方米，同比下降36.8%?？偝山幻娣e同比降幅約4成，為2015年以來同期最低值。
價(jià)格方面，根據(jù)中指系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)來看，1-11月新房價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，同比收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)，其中下半年降幅持續(xù)明顯，到11月出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月的環(huán)比下跌，百城新建住宅均價(jià)為1.619萬元/平方米，同比下跌0.06%。
二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌0.55%，其中7-11月價(jià)格環(huán)比持續(xù)下滑，至11月百城二手住宅均價(jià)為1.5911萬元/平方米，跌幅較10月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。
除了住宅價(jià)格和成交量，今年土地市場走勢同樣呈現(xiàn)下行。
到今年11月末，全國300個(gè)城市住宅用地掛牌面積同比下降37.6%，成交面積同比下降36.4%，整體規(guī)模為近10年同期最低，溢價(jià)率為3.3%。
不過各地也在持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則，通過降低配建、自持等條件，并傾向推出以主城區(qū)為主的優(yōu)質(zhì)地塊，提高房企參與土拍的積極性。
但從土地出讓價(jià)格來看，一線、二線城市仍保持了一定優(yōu)勢，在掛牌、成交面積和出讓金同比下滑的背景下，樓面均價(jià)則呈現(xiàn)同比上漲，其中一線城市同比上漲17.2%，二線城市同比上升13.7%，一定程度上反映出讓地塊結(jié)構(gòu)的變化。
隨著11月多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策的落地，房地產(chǎn)迎來近年來行業(yè)較為寬松的時(shí)期。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這對于市場信心的恢復(fù)，以及企業(yè)目前的資金狀況都會(huì)起到正向影響，對明年市場將起到影響作用。
中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示，今年房地產(chǎn)開發(fā)、投資規(guī)模創(chuàng)下多年來新低，需要提振外部對房地產(chǎn)行業(yè)的信心：“要解決地產(chǎn)企業(yè)的困局，主要解決地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，通過給房地產(chǎn)企業(yè)足夠的融資來化解房企風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而打消銀行和購房和的疑慮，11月‘三支箭’的密集出臺(tái)，能夠解決地產(chǎn)企業(yè)融資緊縮狀況，并且有可能是政策轉(zhuǎn)向的開端，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸常態(tài)。”
中指研究院副院長黃瑜認(rèn)為，“三支箭”、“16條”對企業(yè)資金支持的陸續(xù)到位，給房企帶來融資窗口期：“‘保交樓’仍是明年重點(diǎn)，在這基礎(chǔ)上，核心二線城市政策優(yōu)化空間，也是市場面臨的機(jī)遇。”
她表示，目前各地供需政策還有繼續(xù)優(yōu)化的空間，政策力度有可能進(jìn)一步加強(qiáng)，如果政策執(zhí)行到位，預(yù)計(jì)最快到明年二季度銷售會(huì)趨于平穩(wěn)，全年新房成交量或與今年持平。
“從不同能級(jí)的城市來看，一線城市雖然短期可能會(huì)有調(diào)整壓力，但有市場支撐，明年全年住宅成交面積同比表現(xiàn)可能平穩(wěn)甚至上升，二線城市會(huì)逐步恢復(fù)到平穩(wěn)水平，三四線城市則壓力較大，除了部分熱點(diǎn)城市，成交規(guī)模很可能還會(huì)繼續(xù)下行。”黃瑜表示。