文|空間秘探 李俊鵬
2022年卡塔爾世界杯正在如火如荼進行之中，對于酒店人來說，有一個有趣的命題值得研究。世界杯期間，卡塔爾全國只有3萬間標準酒店客房，是如何接待全球120-170萬名游客的？空間秘探通過對世界杯期間卡塔爾的公寓/私人住宅、集裝箱板房/帳篷、星級酒店等三類主要住宿業(yè)態(tài)進行綜合分析，研判未來相關(guān)發(fā)展趨勢，供行業(yè)參考。
公寓/私人住宅：雅高專業(yè)運營
11月21日起，2022年卡塔爾世界杯正式開賽。本次世界杯在卡塔爾7座城市共12個場館舉辦，而卡塔爾常住人口僅290萬人（相當于河北保定市），11521平方千米的國土面積（相當于1.5個廣州），卻要接待來自全球的120-170萬名游客?，F(xiàn)狀就是，卡塔爾全國僅有3萬間標準酒店客房，而世界足聯(lián)則已預訂了80%的房間。
為解決這一問題，卡塔爾方面也是盡可能多樣化地滿足更多旅客的住宿需求，做的第一個工作就是征召國內(nèi)所有空置公寓和私人住宅，甚至一些郵輪也被“征用”了。這類房屋起價約為80美元（約567元人民幣）每晚，但這僅僅是給出的低價房價格，一些公寓的價格也賣到了1500美元（10633元人民幣）每晚。
雖然政府給美聯(lián)社的聲明中表示，有80%的房間都有價格上限，即使五星級度假酒店房間上限約為780美元，但這顯然只是說說而已?？ㄋ柟r格普遍漲幅了100%-400%的幅度。據(jù)當?shù)匾恍┳鈶舴从?，部分公寓出現(xiàn)了“政府選擇用于舉辦2022年世界杯活動的建筑物”的標志，更甚者有提前通知命令租戶搬走，以便對大樓進行賽前維護。
從已知價格來看，短時間的出租價格提高確實能為租戶帶來收益，但就長遠市場來看，世界杯畢竟只持續(xù)一個月，難道就不怕影響后面的租賃嗎？綜合分析看來，似乎并沒有這樣的擔憂。
其一，巨大漲幅可“開張吃一年”?？ㄋ枏慕衲?月開始，私人住宅的出租價格，就從原來的5000卡塔爾里亞爾（約合1370美元）增加到2萬卡塔爾里亞爾(5490美元)，相較于以往的價格，房東短時間內(nèi)將租金提高400%以上，4倍的出租價，1月賺將近半年的房租，市場這么大，供不應求，狠狠收割一波。
其二，卡塔爾公寓不愁沒人租。在卡塔爾，卡塔爾常住人口只有280萬人，并且在這其中僅有38萬人是持有卡塔爾國籍的本國公民。外國人的數(shù)量是當?shù)厝说?倍，可以說，卡塔爾遍地是外來者，當外國人的工作、生活都在這里時，或許也不得不向這次的高昂租金低頭。
其三，舉國之力為世界杯騰地。本屆世界杯的外國運動員和游客超120萬，支持公寓、私人住宅高價出租也是無可奈何的辦法。除了私人住宅，公寓本來就相對稀缺，舉國之力都在為世界杯騰地，漲價也是必然。在旅宿訂房網(wǎng)站Airbnb，兩人公寓一晚要價2500美元，一棟別墅預定29天至少要價1萬3000美元。
當然，除了價格受市場波動，運營方面，卡塔爾政府沒有讓公寓和私人住宅在世界杯期間“野蠻生長“，早在去年10月29日，卡塔爾就引入了歐洲最大的酒店集團——雅高，來管理該國數(shù)以萬計的房產(chǎn)。在世界杯期間，雅高將管理卡塔爾現(xiàn)有的6萬多間住宅、公寓和別墅，有效地將它們變成服務式房產(chǎn)，為游客提供一系列不同類型的旅居選擇。根據(jù)協(xié)議，雅高將提供人力來運營這項全球最大的房地產(chǎn)業(yè)務，包括酒店大堂（辦理入住或退房手續(xù)）、提供用品、設備和客房服務等。
移動式酒店：中國集裝箱“踢進”世界杯
除了大量使用公寓和私人住宅作為世界杯酒店客房的補充，來自中國的集裝箱酒店，是此次卡塔爾世界杯住宿業(yè)態(tài)的一個重要創(chuàng)新。
卡塔爾世界杯中國隊雖無緣上場，但中國企業(yè)卻獨占鰲頭。據(jù)Global Data公布的數(shù)據(jù)顯示，本屆卡塔爾世界杯中國企業(yè)贊助了13.95億美元（約合100億人民幣），超過了美國企業(yè)贊助的11億美元，成為本屆世界杯最大贊助商。與此同時，在卡塔爾住宿問題上，包括中輝綠建在內(nèi)的6家中國企業(yè)，參與了本屆世界杯共計12000萬套移動房屋的建設，其中有5200套，來自于“浙江普天集成房屋有限公司”，2000套來自于廣東中輝綠建移動房屋科技有限公司，中國集裝箱“踢進”世界杯堪稱卡塔爾的特色之一。
集裝箱酒店在Fan Village球迷村（卡塔爾首都多哈的哈馬德國際機場附近），生活配套設施包括超市、大型餐廳，公共廣場上有很多懶人沙發(fā)，正中央是一塊中國產(chǎn)的巨型屏幕，可以在露天看球賽。球迷存內(nèi)部即有地鐵站，可以坐卡塔爾新建的“公務座艙”級地鐵游歷多哈。每間房屋可以住兩個人，最多可以同時接待12000名球迷，距離最近的世界杯球場——阿圖瑪瑪球場，乘車大概需要20分鐘時間。
集裝箱酒店雖然相較于酒店稍顯簡陋，綜合地段、環(huán)境、配套來說并與世界杯期間動輒上千美元一晚的星級酒店客房相比，可謂是性價比最高的選擇。球迷村的每間客房大約16平方米，放有兩張單人床和兩個床頭柜，還有衣柜、茶幾和座椅，此外還設有茶水間和洗手間，并且每個房間都配備了風扇。集裝箱酒店每晚的價格是200美元，約合人民幣1400元。
除了集裝箱之外，卡塔爾可謂是利用了一切“可移動“住宿資源，主要代表還有郵輪以及帳篷酒店。
據(jù)外媒報道，11月19日至12月19日，MSC地中海游輪旗下的“歐羅巴號”“歌劇號”“詩歌號”三艘游輪”將靠泊多哈的港口，作為“郵輪酒店”，大約可提供4976間客艙，包括套房、海景房、內(nèi)艙房和無障礙艙房等。據(jù)該MSC地中海郵輪公司網(wǎng)站顯示，在世界杯小組賽期間，小組賽階段，每人每晚的起售價為470美元（約合3300元人民幣），最少需要租住兩晚，到最后一周，這個價格會下降超過50%，變?yōu)?20美元。
同時，在多哈北部的人工島上，卡塔爾還興建了“帳篷城”，擁有1000頂現(xiàn)代化的中東風情的帳篷，距離卡塔爾首都多哈僅40分鐘車程，其價格一晚平均花費424美元（約合人民幣2915元）。
星級酒店：最高賣到5萬元一晚
私人住宅、公寓、郵輪、集裝箱酒店價格在世界杯期間已經(jīng)“飛起”，但不管怎樣，它們只是酒店住宿產(chǎn)品的重要補充，世界杯期間，卡塔爾極度匱乏的星級酒店價格也是兇猛漲價，一位在卡塔爾看球一周的杭州球迷王先生告訴空間秘探，最豪華的星級酒店價格普遍已經(jīng)漲到20000-50000元。
根據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，多哈城市酒店，被稱為世界杯期間最便宜酒店，平時預訂價500元，世界杯期間最低價4990元一晚上。三星級的酒店MajesticHotel，客房面積僅為17平方米，在11月19日—12月31日期間，普通客房售價高達3400元，然而1月1日同等房型售價僅為437元。城市沃克拉時代拉科酒店有少量房源，價格為2900多元一晚，世界杯結(jié)束后，在該酒店12月21日空余房間的價格每晚僅為450元左右。
二三星平價酒店漲幅巨大，卡塔爾的奢華酒店，價格已漲至天花板。從11月19日開始，多家一線品牌酒店從日常的2000—3000元一晚跳漲至20000—50000元不等。
多哈城市洲際酒店價格9484元/晚起；祖八拉酒店價格11135元/晚起；多哈金絲蓋特酒店價格4437元/晚起；凱賓斯基酒店價格7176元/晚起。
多哈W酒店，74平米房型“溫馨住宅”售價達23348元，“城景住宅”售價27212元，該酒店同類房型在今年普通時間段的售價僅為2000元左右。
多哈市中心馬奎斯JW萬豪侯爵酒店，住房面積為192平方米的尊貴三臥公寓，售價28212元一晚；住房面積80平方米的行政特大床套房，售價20429元一晚。
哈喜來登超豪華度假會議酒店，僅38平米的客房售價23348元一晚。而該酒店以40平米大小房間為主，售價均在20000元至30000元之間。多哈的希爾頓酒店，最基礎(chǔ)的房型，一晚上就高達7000美金并且已經(jīng)全部售罄。
多哈沙迦村麗思卡爾頓酒店更是呈現(xiàn)出“一天一價”：11月17日查詢結(jié)果，11月20日105平方米的海景套房售價高達46726元；11月21日，一間僅48平米的海景豪華大床房賣到了24320元一晚；105平米度假村景觀套房，售價29184元一晚。11月18日查詢結(jié)果：11月20日105平米的海景套房售價就已經(jīng)變?yōu)?3070元。
亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，世界杯期間整個卡塔爾酒店的價格是日常的8倍。五星級酒店一晚的價格達到5000美元（約合35511元），而二、三星級酒店的價格也在500-2000美元（約合3551-14204元）之間。如果按照5天的旅程來計算，一位球迷在酒店上的支出在20000-100000元左右。
杭州球迷王先生告訴空間秘探，除了住宿消費，球票消費也是大頭，他和朋友買的是二類座門票，價格為1600里亞爾（約合人民幣3150元），而VIP（有五星級餐飲特供）價格在四五千美元（約合人民幣2.8萬元-3.6萬元）。據(jù)他統(tǒng)計，世界杯期間，一對小情侶來卡塔爾看球一周，光住宿和門票保守估計要花費10萬元左右。
卡塔爾世界杯，住宿業(yè)態(tài)的啟示
可以預見，通過舉辦世界杯，是卡塔爾促進本國旅游業(yè)的大好機會?？ㄋ栒A計，本次世界杯能吸引全球50億電視觀眾，給卡塔爾帶來150萬游客，并讓本地經(jīng)濟增長約170億美元，相當于其2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值的10%左右。單從住宿業(yè)態(tài)來看，卡塔爾世界杯至少能給我們帶來三點啟示。
其一、多元住宿業(yè)態(tài)是未來發(fā)展趨勢。前文已經(jīng)講過，為了應對大量的住宿要求，卡塔爾在酒店并不能完全滿足市場的前提下，大力發(fā)展私人住宅、公寓、民宿、帳篷、集裝箱酒店、郵輪作為補充，極大的緩解了住宿矛盾。綜合比較近20年來諸如奧運會、歐洲杯、音樂節(jié)、世界杯等重大賽事節(jié)慶來看，多元住宿業(yè)態(tài)正在成為未來發(fā)展趨勢。
這次世界杯特別出圈的中國制造“集裝箱”酒店，在離多哈機場不遠的區(qū)域，修建的6000個類似集裝箱樣式的板房，極大的緩解了當?shù)刈∷薜膲毫?。其實，近年來，國?nèi)好多熱門景區(qū)也在大力拓展移動式、集裝箱式酒店。如一年一度舉辦花博會的上海崇明島，就有一個集裝箱酒店群，酒店依托錦江酒店（中國）豐富的運營管理經(jīng)驗和品牌優(yōu)勢，匯集錦江旗下郁錦香、康鉑、維也納國際、麗怡、7天等五大品牌，區(qū)域內(nèi)涵蓋高端、中高端、經(jīng)濟型等不同級別酒店，可全方位滿足不同個性化觀光游客的住宿需求和住宿體驗，打造一處尊重自然肌理、彰顯田園風貌、體現(xiàn)生態(tài)特色的旅游勝地。
近年來集裝箱已被廣泛應用到建筑領(lǐng)域，這種用集裝箱重新拼裝組合成的炫酷建筑，不僅能促進資源可持續(xù)利用，更有利于生態(tài)環(huán)保，創(chuàng)造出舒適可居住的空間。
其二、服務式公寓前景光明。有意思的是，盡管卡塔爾為世界杯住宿創(chuàng)造多種業(yè)態(tài)，但還是滿足不了大部分工薪階層旅行者。事實上，為了緩解國內(nèi)的游客接待壓力，卡塔爾也并不反對球迷住在周邊其他國家，還主動為他們提供便利，開通了許多方便球迷往返看球的“擺渡航班”。據(jù)估計，在世界杯期間，卡塔爾多哈國際機場每天將有超過500次的“擺渡航班”，運送住在鄰國的球迷當天往返觀看比賽，由于距離不遠，這樣的航班也足夠方便。比如阿聯(lián)酋城市迪拜，就迎來了眾多球迷，單從這座城市前往多哈的“擺渡航班”就有每天約50次，單程飛行時間不到一個小時。
之所以出現(xiàn)這樣的情況，就是相對于短租市場的酒店，一個地方的住宿價格居高不下，像看球、旅游這樣的中長期住宿需求，確實讓人經(jīng)濟難以承受。世界杯為卡塔爾帶來的休閑旅游經(jīng)濟或許將是曇花一現(xiàn)，其主要酒店市場還將依賴于商務旅行和國際訪問。疫情前的卡塔爾大約有80%的入住來自于歐洲、南亞和東南亞以及美國，本地產(chǎn)生的住宿需求只有不到10%。根據(jù)HVS的數(shù)據(jù)，卡塔爾的首都多哈，有極大一部分外來游客的住宿時間長達1個月。
所以，可以預見，后世界杯時代的差旅市場如果能恢復至疫情前的水平，其服務式公寓市場的潛力空間將會十分驚人，對于尚不成熟的市場來說，提前布局長住服務市場很有價值，酒店投資者或許可以拓展思路，多在長租市場下下功夫。
其三、海外酒店中高端市場值得提前布局。近年來，國際知名酒店品牌布局海外市場，特別是東南亞和中東市場，多以高端和奢華酒店為主。以卡塔爾為例，目前卡塔爾酒店市場有超過85%的酒店被列為四星級或五星級，而即將開業(yè)的項目中有43%也將屬于這些類別，中端酒店和經(jīng)濟型酒店只占市場的10%。顯而易見，卡塔爾的中低端市場出現(xiàn)了嚴重的短板，“一邊倒”地往奢華及高端市場發(fā)展無疑是畸形的，在世界杯期間，不同類型的酒店都出現(xiàn)過度漲價的情況，一旦過了重大賽事，則會直接導致酒店客房過剩的情況出現(xiàn)，都是一種不健康的住宿市場生態(tài)。
國際酒店品牌布局可看做風向標，往屆的巨大收益促使酒店巨頭們在卡塔爾成功中標2022年世界杯之后，開啟了強勁的擴張之舉。2014年到2019年間，卡塔爾的高端酒店市場出現(xiàn)了174%的爆發(fā)性增長。三家酒店巨頭，萬豪、洲際和希爾頓，均在首都多哈開設了新的酒店。而后的凱悅、香格里拉也在紛紛選擇入場。
這兩年，情況開始發(fā)生變化，以國際品牌雅高為例，雅高目前在卡塔爾經(jīng)營著10多家酒店，涉及5個品牌，包括悅榕莊、鉑爾曼 瑞享、美居和美憬閣，奢華和中高端酒店均有布局，此外，雅高更是施行輕資產(chǎn)品牌輸出，管理和運營6萬多間卡塔爾私人住宅和公寓，用專業(yè)的運營團隊充分發(fā)揮它們在世界杯期間的存量價值。
中國品牌也正在進軍海外住宿市場的新興之地。隨著中式酒店品牌在數(shù)十年的發(fā)展中不斷壯大實力、積累經(jīng)驗，它們逐漸把視野轉(zhuǎn)向海外，嘗試搭起一座連接國際市場的投資橋梁。去年10月1日在土耳其伊斯坦布爾開業(yè)的萬達文華酒店，就扛起了本土品牌文化輸出的大旗，標志著國牌酒店以輕資產(chǎn)來管理的一個全新里程碑?？v觀錦江、華住、首旅海外開拓布局的酒店，還是更多的傾向于務實的中高端市場，只是規(guī)模和體量還較小。雅高以及其他國際酒店品牌布局的改變或許有參考價值。
綜上，2022年卡塔爾世界杯或許是新住宿時代的一個里程碑標志，其住宿業(yè)態(tài)或能成為一個極具研究價值的課題范本。期待更多的住宿行業(yè)領(lǐng)軍者們，從世界杯旅宿經(jīng)濟中能夠得到新的啟示，為未來的消費者提供更安全、更優(yōu)質(zhì)、更現(xiàn)代的服務，推動住宿行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。