記者 | 黃昱
支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”比預(yù)期中來(lái)的更快、力度更大。
11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)發(fā)布針對(duì)房企股權(quán)融資方面的5項(xiàng)優(yōu)化措施，并自即日起施行，為房企打開了那扇關(guān)上了多年的A股股權(quán)融資窗口。
具體措施包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。
相較于信貸及債券融資，房企在A股的股權(quán)融資不會(huì)對(duì)房企形成債務(wù)壓力，同時(shí)能獲得比在港股更高的估值。因此，回歸A股是不少房企曾經(jīng)的夢(mèng)想，包括恒大、富力、萬(wàn)達(dá)等，但受政策限制，最終都以失敗告終。
一位上市房企人士對(duì)界面新聞表示，此次A股再融資重啟后，對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)將迎來(lái)直接利好，同時(shí)第三條政策提及的調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，也有利于類似萬(wàn)達(dá)商管這類公司推進(jìn)港交所上市進(jìn)程。
今年10月底，萬(wàn)達(dá)商管再一次更新招股書，其港交所上市進(jìn)程仍在推進(jìn)中。相對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在目前的港股市場(chǎng)，以商業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)為主要模式的輕資產(chǎn)方式，會(huì)更受資本市場(chǎng)歡迎。
A股市場(chǎng)在定增方面，房企融資曾經(jīng)歷過(guò)兩輪高峰，分別為2006-2009、2014-2016， 彼時(shí)A股均處在牛市行情中，無(wú)論是增發(fā)次數(shù)還是規(guī)模，均顯著超越其他時(shí)間段。
方正證券研報(bào)指出，2009年12月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，隨后2010年初出臺(tái)《國(guó)十一條》，此外證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)在IPO或定增時(shí)，要出具國(guó)土資源部的意見，相當(dāng)于叫停了房企在A股的股權(quán)融資。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年至2014 年，未有房地產(chǎn)企業(yè)在A股成功 IPO上市，同時(shí)定增規(guī)模較前四年(2006-2009)同比下降了 68%。
2014年，A股市場(chǎng)上涉及房企重組并配套融資的案例不少，包括北京城建等多家房企再融資方案獲批；2015年8月，綠地通過(guò)借殼金豐投資登陸A股；當(dāng)年12月底，招商蛇口通過(guò)吸收合并招商地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)重組上市，并完成了配套募資；2018年底，大悅城與中糧地產(chǎn)的重組獲批，并配套融資24.26億元，隨后在2019年正式完成了重組上市。
自2016年以后，證監(jiān)會(huì)對(duì)房企在A股市場(chǎng)的股權(quán)融資進(jìn)一步加碼，股權(quán)融資規(guī)模不斷收縮的同時(shí)，要求募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。此后，房企股權(quán)融資再次停滯。
申萬(wàn)宏源在11月28日的研報(bào)中表示，時(shí)隔6年重新打開A股房企股權(quán)融資，意味著“既要保項(xiàng)目、更要保主體”政策的持續(xù)有力推進(jìn)，并且本次股權(quán)融資作為“第三支箭”，繼“第二支箭”債權(quán)融資出臺(tái)僅不到3周，表明了目前地產(chǎn)調(diào)控政策的決心和強(qiáng)執(zhí)行力。
申萬(wàn)宏源認(rèn)為，本次房企股權(quán)融資放開，一方面對(duì)于短期資金略有困難的房企進(jìn)行了有力的保主體，另一方面也有利于積極擴(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企。
此次5條優(yōu)化舉措的提出也對(duì)股權(quán)融資的資金用途做出的限制。
證監(jiān)會(huì)指出，允許符合條件的房企實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司；允許上市房企發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。
對(duì)于“允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司”， 中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，這將加快出險(xiǎn)上市房企重組，加快化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清。
中信建設(shè)分析師指出，自2016年至今無(wú)房企成功借殼上市，本次政策為涉房房企重組上市再次打開閘門。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，此次融資開閘的導(dǎo)向意義非常明確，或者是重組地產(chǎn)上市公司、推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置（購(gòu)買涉房資產(chǎn)），或者保交樓。前者是為了推進(jìn)已經(jīng)出現(xiàn)的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)新的運(yùn)營(yíng)模式；后者是為了保民生。
對(duì)于此番打開房企A股股權(quán)融資的通道，市場(chǎng)早有預(yù)期。
繼10月證監(jiān)會(huì)相關(guān)人士表示允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)、但不以房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)在A股市場(chǎng)融資后，11月21日的金融街論壇年會(huì)上，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿再次提及支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。
在支持房企信貸和債券融資的“第一支箭”、“第二支箭”釋出并迅速擴(kuò)容的背景下，這次講話算是為“第三支箭”的釋出埋下伏筆。
李宇嘉表示，前面兩支箭面對(duì)的融資主體、融資規(guī)模是有限的，而且在信貸投放、債券發(fā)行方面，需要開發(fā)商提供合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保。
因此，出于對(duì)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，市場(chǎng)預(yù)期的謹(jǐn)慎，加上合格抵押物、擔(dān)保和反擔(dān)保不足，前面兩支箭發(fā)出的效果如何，業(yè)內(nèi)很多人并不是很樂(lè)觀。但此次股權(quán)融資的支持政策出臺(tái)，則為房企融資破局提供了另一條通道。
李宇嘉指出，“第三支箭”還有助于前兩只箭形成資金利好的疊加效應(yīng)，提振貸款金融機(jī)構(gòu)、債券承購(gòu)人的積極性，提高前兩支箭發(fā)出的效果落地。比如，資本市場(chǎng)并購(gòu)重組啟動(dòng)了，預(yù)計(jì)銀行信托等配套融資啟動(dòng)的難度就小了，畢竟股權(quán)資金進(jìn)來(lái)了，未來(lái)清債時(shí)是劣后的。