記者｜牛鈺
近期針對民營房企的融資政策頻出，國際投行隨后對內(nèi)地房企評級有所上調(diào)。
3個(gè)月前一份做空報(bào)告使得龍湖集團(tuán)（00960.HK）股價(jià)大跌的瑞銀，近日重新上調(diào)了龍湖評級至“買入”。
“我們此前下調(diào)了龍湖的評級，原因是現(xiàn)金流出、降價(jià)和土地儲備減少，現(xiàn)在我們將其從中性升級為買入，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為最糟糕的情況可能已經(jīng)過去。”瑞銀在報(bào)告中表示。
瑞銀這次上調(diào)龍湖評級主要有三個(gè)具體原因，其中最重要的是龍湖提前償還2023年到期的美元債，以及得到央行支持的200億元債券發(fā)行配額，表明其有能力償還2023年到期的債務(wù)。
另外，瑞銀更新了對龍湖的現(xiàn)金流分析，預(yù)計(jì)龍湖現(xiàn)在能夠?qū)崿F(xiàn)正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，并且最近疫情防控優(yōu)化，有利于龍湖商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，對龍湖商業(yè)的估值達(dá)到1440億元，這高于龍湖集團(tuán)11月16日收盤后1278億港元的總市值。
基于SOTP(分類加總估值法)測算，瑞銀認(rèn)為龍湖的目標(biāo)價(jià)為25.70港元/股，相比11月16日20.35港元/股的收盤價(jià)，還有26.3%的上漲空間。
瑞銀同時(shí)在報(bào)告中指出，近期包括“金融16條”等重大政策出臺，可能標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，因?yàn)樵谥С中袠I(yè)的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)向支持開發(fā)商，然而要恢復(fù)購房者信心還需要時(shí)間，預(yù)計(jì)政策會進(jìn)一步調(diào)整。
11月15日，標(biāo)普信評也發(fā)布研報(bào)稱，近期的支持政策是在保持“房住不炒”政策定力的同時(shí)，使用金融手段支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求。
標(biāo)普信評表示，這些出臺措施的額度更加充足，能夠有效緩解民營房企的再融資壓力，另一方面，“第二支箭”2500億元額度的及時(shí)和精準(zhǔn)投放至關(guān)重要。
該機(jī)構(gòu)通過選取了23家典型的民營房企，通過梳理發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在2022年11月至2023年12月到期的公開市場融資（含國內(nèi)人民幣債券、海外債券及ABS產(chǎn)品）合計(jì)在2200億元左右，“第二支箭”的整體額度基本可以覆蓋。
根據(jù)對上述23家企業(yè)進(jìn)行的數(shù)據(jù)分析，假設(shè)按照可動(dòng)用現(xiàn)金占全部貨幣資金30%的壓力情境，在再融資渠道基本對民營房企關(guān)閉的環(huán)境下，有大量民營房企無法堅(jiān)持到2023年底，而新政策的出臺有望明顯緩解民營房企的流動(dòng)性壓力。
標(biāo)普信評指出，此次支持并不是無限度、無標(biāo)準(zhǔn)的兜底，而是以市場化、法制化、公開透明的方式，重點(diǎn)支持那些治理結(jié)構(gòu)完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好，財(cái)務(wù)總體健康但面臨階段性流動(dòng)性緊張的企業(yè)。
這種企業(yè)主要分為三類：家底厚的企業(yè)，表現(xiàn)為歷史上發(fā)展審慎，在手可動(dòng)用現(xiàn)金可以覆蓋未來到期債務(wù)；到期結(jié)構(gòu)好的企業(yè)，表現(xiàn)為債券到期相對較晚，短期內(nèi)到期壓力不大；對公開市場依賴度低的企業(yè)，這類企業(yè)融資以銀行貸款為主，相對容錯(cuò)空間較大。
另一家評級機(jī)構(gòu)穆迪也在11月15日發(fā)布報(bào)告稱，“第二支箭”支持工具對龍湖集團(tuán)等符合要求的民營開發(fā)商具有正面信用影響，因?yàn)檫@有助于其在債務(wù)資本市場進(jìn)行融資。
穆迪表示，房地產(chǎn)開發(fā)商恢復(fù)與維持債務(wù)資本市場融資渠道的能力，還有合約銷售的回升將是重建市場信心的關(guān)鍵因素。在支持工具的更多細(xì)節(jié)得到披露之后，穆迪將繼續(xù)評估這對民營開發(fā)商的影響。
實(shí)際上，自去年下半年以來，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)三大評級機(jī)構(gòu)屢屢對參評房企下調(diào)評級，直接影響到市場信心，導(dǎo)致多家房企出險(xiǎn)股票、債券價(jià)格大幅下跌，甚至增加其境外融資難度及債務(wù)到期速度。
雖近期有對部分房企預(yù)期提高，但評級機(jī)構(gòu)仍在下調(diào)一些房企的評級。
在海外融資發(fā)行受阻的環(huán)境下，截止目前，已有近70家房企主動(dòng)撤銷這三家評級機(jī)構(gòu)的評級，專注保留維護(hù)國內(nèi)評級，以可以避免評級下調(diào)持續(xù)對公司債券、股價(jià)造成影響。
近兩個(gè)交易日，受國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售繼續(xù)筑底影響，剛經(jīng)歷大漲的房地產(chǎn)板塊再度回調(diào)。
11月16日下午，房地產(chǎn)開發(fā)板塊震蕩走低，截止發(fā)稿時(shí)，新城控股、金地集團(tuán)、華夏幸福、濱江集團(tuán)等跌超5%，港股雅居樂集團(tuán)、德信中國、龍光集團(tuán)、上坤地產(chǎn)等均跌超15%。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，中國商品房銷售額將在當(dāng)前的水平持續(xù)保持“L”形態(tài)。雖然商品房銷售額大概率不會回暖，但只要再融資渠道通暢，企業(yè)也可以度過這一周期，而近期一系列金融政策工具可讓房地產(chǎn)行業(yè)“以時(shí)間換空間”，最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)落地。