記者 樊旭

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布了一份《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及穩(wěn)定房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務、保障住房金融消費者合法權益、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、階段性調(diào)整部分金融管理政策、支持住房租賃金融等六個方面。

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該文件對房地產(chǎn)領域紓困的支持力度空前，預計將有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張問題，提振市場信心。

16條具體措施

在穩(wěn)定房地產(chǎn)融資方面，通知提出，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

在做好“保交樓”金融服務方面，通知提出，支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項貸款，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。鼓勵金融機構為專項借款支持項目提供新增配套融資支持。

在做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置方面，通知提出，鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。積極探索市場化支持方式，鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置。

在保障住房金融消費者合法權益方面，通知提出，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，可進行延期展期等調(diào)整。

在階段性調(diào)整部分金融管理政策方面，通知要求，對于疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機構，合理延長其過渡期。

在支持住房租賃金融方面，通知要求，引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業(yè)務邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設和經(jīng)營。

界面新聞試圖向央行、銀保監(jiān)會求證該通知的真實性，截至發(fā)稿，尚未得到回復。

重點是糾偏房地產(chǎn)信貸緊縮

分析師表示，該通知可信度很大，從通知內(nèi)容來看，監(jiān)管層旨在糾正房地產(chǎn)領域信貸過分緊縮的問題，通過改善房企融資、加快交樓來穩(wěn)定市場預期，帶動整體市場信心上行。

中國指數(shù)研究院認為，政策的核心邏輯為：企業(yè)債務展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，“保交樓”促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。預計在房企債務展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或將得到一定緩解，實現(xiàn)以時間換空間。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此次政策實際上批評了三種歧視性的房地產(chǎn)信貸投放做法，即對民企的支持力度偏少、對聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項目暴雷而忽視對整個地產(chǎn)企業(yè)的支持。

“所以此次政策很明確規(guī)定，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展；金融機構要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險。此類定調(diào)，有助于對金融機構工作思路做糾偏，確保路線不偏、執(zhí)行力增強?！彼f。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，通知從信貸、信托、資產(chǎn)管理、債券等全渠道穩(wěn)定地產(chǎn)融資，從開發(fā)貸、按揭貸、并購貸、保交樓、破產(chǎn)重整、貸款展期、租賃融資等涉及房地產(chǎn)的方方面面，根本上講，就是希望穩(wěn)妥推進“去杠桿”的進程、降低風險處置的影響，穩(wěn)定市場預期，特別是保障民生不受沖擊，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

“當前，地產(chǎn)量價下行，風險爆發(fā)，預期悲觀，形成了負反饋循環(huán)，導致地產(chǎn)市場出現(xiàn)了失靈式下行，各方都在規(guī)避風險，‘金融加杠桿’逆轉為‘金融減杠桿’，導致行業(yè)出現(xiàn)流動性陷阱?！彼f，因此，通知落地后，有望糾偏過度信貸緊縮，緩減流動性陷阱。

今年以來，受到經(jīng)濟下行、房企資金緊張等多方面影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售持續(xù)低迷。盡管從中央到地方出臺了大量寬松政策以扶持企業(yè)合理融資、刺激居民住房消費融資，但政策效果并不明顯。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；商品房銷售面積101422萬平方米，同比下降22.2%；個人按揭貸款18397億元，下降23.7%。

近一段時間以來，管理層已經(jīng)通過多種方式加大對房企的融資支持。

11月1日，中國銀行間市場交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債信用增進投資股份有限公司召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企第三次召開座談會，介紹中債增增信支持民營房企發(fā)債融資工作相關進展。

第一次開會以來，中債增已推進十幾單房企增信項目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發(fā)債融資83.68億元，累計帶動民營房企發(fā)債融資155億元。

11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)文稱，繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，總規(guī)模大約2500億元。11月10日首單融資落地，交易商協(xié)會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行。

2018年，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務院批準，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

從通知內(nèi)容來看，“第三支箭”——股權收購或已“箭在弦上”。通知提到，鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。

中國指數(shù)研究院認為，隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或將帶動當?shù)刭彿啃枨筢尫?，市場底或許就在當下。