記者|戈振偉
在樓市持續(xù)低迷的背景下，東莞年內(nèi)第五次出臺(tái)房地產(chǎn)松綁政策，幫助房企賣房。
11月9日，東莞市出臺(tái)新房房?jī)r(jià)申報(bào)新政，新政明確，新房網(wǎng)簽銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且比申報(bào)價(jià)格下浮不超過(guò)15%（原來(lái)為下浮不超過(guò)10%），這意味著東莞的新房此后可以以低至85折售賣。
此外，新政規(guī)定，新房自取得預(yù)售許可證之日起滿360天方可上浮調(diào)整，上浮幅度不超過(guò)5%，滿180天（原來(lái)為90天）方可下浮調(diào)整，下浮幅度不限。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞大灣區(qū)頻道記者表示：“從市場(chǎng)實(shí)際調(diào)研來(lái)看，下浮幅度擴(kuò)大，確實(shí)能帶動(dòng)購(gòu)買力提升，當(dāng)房?jī)r(jià)打8折、7折后，市場(chǎng)購(gòu)買力確實(shí)回升了，購(gòu)買人群出現(xiàn)了私企就業(yè)、靈活就業(yè)的人，這些基本為外來(lái)人群?！?/span>
而拉長(zhǎng)下調(diào)時(shí)間間隔，一方面是為了避免給市場(chǎng)傳達(dá)不斷下降的預(yù)期，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期；同時(shí)也變相鼓勵(lì)開發(fā)商有節(jié)奏地降價(jià)，實(shí)現(xiàn)有效需求釋放，實(shí)現(xiàn)在價(jià)格上的供需匹配。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策實(shí)際上允許在降價(jià)方面有更大的自由度，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。“這使得一些滯銷盤或庫(kù)存項(xiàng)目有更好的定價(jià)空間，對(duì)于以價(jià)換量策略的操作具有積極的意義”。
今年以來(lái)，東莞已多次發(fā)布房地產(chǎn)松綁政策。4月，東莞恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策，既認(rèn)社保、也認(rèn)個(gè)稅，另外，將“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”；5月，東莞將增值稅免征年限由5年改為2年，將限售政策由3年調(diào)整為2年，二孩或三孩的居民家庭，允許多購(gòu)買一套商品住房；7月，東莞放開了外圍非限購(gòu)區(qū)域的購(gòu)房資格驗(yàn)證；8月底，東莞將居民家庭購(gòu)買第二套的首付降至3成或4成。
7月份的政策力度尤其較大，短期內(nèi)也帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的回升。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞7、8、9月的新房成交套數(shù)均超過(guò)3000套。不過(guò)，政策利好消化后再次走低，10月東莞新建商品住宅網(wǎng)簽約33.2萬(wàn)㎡、2885套，環(huán)比減少25%，同比減少34%。今年前十個(gè)月，東莞新房網(wǎng)簽面積僅287萬(wàn)平，僅略高于2008年同期，前十個(gè)月東莞新房成交量仍處于歷史低位。
從2015年下半年開始，東莞房?jī)r(jià)開始大幅上漲。截至今年10月份，東莞新房成交均價(jià)達(dá)到30279/平方米，顯示過(guò)去幾年高地價(jià)、地市火熱，對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)明顯。同月，二手房?jī)r(jià)格只有2.1萬(wàn)/平方米，導(dǎo)致新房銷售比較困難，新房和二手房的循環(huán)出現(xiàn)了問(wèn)題。
而且，來(lái)自深圳的購(gòu)買力對(duì)東莞樓市的需求和高房?jī)r(jià)的支撐力在下降。而與此同時(shí)，以外來(lái)人口為主的東莞本地，實(shí)際購(gòu)買力較弱，難以消化過(guò)去幾年抬起來(lái)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、火熱需求。
“因此，不得不將新房預(yù)售審批后的價(jià)格，在銷售時(shí)可以下浮的幅度從10%調(diào)至15%，這一做法與周邊廣州的做法完全一致?！?/span>李宇嘉說(shuō)。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，東莞此類降價(jià)政策有助于進(jìn)一步提振交易市場(chǎng)，尤其是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力依然較大，類似做法有助于緩解市場(chǎng)壓力，對(duì)于房企銷售業(yè)績(jī)改善和現(xiàn)金流改善等都具有積極的作用。
東莞是中國(guó)制造業(yè)名城，也是廣東省第三個(gè)常住人口突破1000萬(wàn)以上的人口大市。國(guó)務(wù)院第七次全國(guó)人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室日前發(fā)布的《2020中國(guó)人口普查分縣資料》顯示，東莞以1046.66萬(wàn)的常住人口、92.1%的城鎮(zhèn)化率，躋身特大城市，名列全國(guó)第九、全國(guó)地級(jí)市第一。
作為全國(guó)制造業(yè)最密集的城市之一，東莞制造業(yè)從業(yè)人員數(shù)量龐大，外來(lái)流入人口成為制造業(yè)的主力軍。東莞常住人口中，流動(dòng)人口為795.22萬(wàn)人，與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，增加146.08萬(wàn)人，增長(zhǎng)22.50%。
“基于東莞本地人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀（以外來(lái)人口為主，中產(chǎn)人群不足），只有降價(jià)才能實(shí)現(xiàn)供需匹配、提振市場(chǎng)預(yù)期，夯實(shí)本地需求，從而扭轉(zhuǎn)過(guò)去基本靠來(lái)自深圳的購(gòu)買力來(lái)消化需求，支撐高房?jī)r(jià)，這也是東莞樓市走向健康，實(shí)現(xiàn)軟著陸的關(guān)鍵?！?/span>李宇嘉認(rèn)為。