記者 | 王婷婷
隨著“租購并舉”制度不斷深化，租賃住房市場進(jìn)入新的發(fā)展階段，上海開始對(duì)《上海市住房租賃條例(草案)》（下稱“租賃條例(草案)”）公開征求意見，征求意見時(shí)間為2022年11月2日至11月16日。
11月2日，界面新聞從上海人大官網(wǎng)了解到，《租賃條例》(草案)共包含7章65條，主要內(nèi)容涵蓋五個(gè)方面，如健全治理機(jī)制、規(guī)范租賃行為、加強(qiáng)市場主體管理，同時(shí)突出民生保障和服務(wù)監(jiān)管并重等。
為平衡租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，《租賃條例》(草案)中明確了出租人、承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范，比如明確出租住房應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定，禁止群租，須細(xì)化完善辦理租賃登記備案的具體要求。同時(shí)，也鼓勵(lì)當(dāng)事人訂立長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。
從市場主體角度來看，提出要加大對(duì)個(gè)人“二房東”監(jiān)管力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)的管理，包括建立備案制度、從業(yè)人員實(shí)名從業(yè)、規(guī)范房源信息發(fā)布、實(shí)行合同網(wǎng)簽、資金監(jiān)管要求等。
民生保障方面，不僅要確立目標(biāo)定位，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，還需要加強(qiáng)源頭規(guī)劃，明確編制專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)布局要求。
此次《租賃條例》(草案)也明確建設(shè)和管理要求，合理設(shè)置準(zhǔn)入條件和退出機(jī)制、優(yōu)化申請(qǐng)審核流程、完善配租使用規(guī)范、規(guī)范租金和租期。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，保障性租賃住房單列一章進(jìn)行闡述，體現(xiàn)上海對(duì)保障房的長遠(yuǎn)考慮和重點(diǎn)培育思路。政策涉及制度定位、布局要求、建設(shè)要求、管理要求、承租人和出租人規(guī)范、租金和租期、住房公積金支持等內(nèi)容，體系完備，有利于更好促進(jìn)保租房長遠(yuǎn)健康發(fā)展。
上海的保障性租賃住房建設(shè)正在加速推進(jìn)中。截至目前，上海保障性租賃住房已累計(jì)建設(shè)籌措36.3萬套、供應(yīng)18.6萬套。10月26日，上海最大的社會(huì)化保障性租賃住房社區(qū)——微領(lǐng)地浦江中心社區(qū)開業(yè)，可供應(yīng)3000余間房源。
值得一提的是，《租賃條例》(草案)中在明確市、區(qū)兩級(jí)政府職責(zé)的同時(shí)，還明確房屋管理部門為主管部門，并規(guī)定了其他相關(guān)部門職責(zé)，以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職責(zé)。治理機(jī)制有望不斷健全和完善。
此外，堅(jiān)持服務(wù)與監(jiān)管并重，強(qiáng)調(diào)租賃住房要增強(qiáng)人民群眾的獲得感。
如建立健全全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，提供“一站式”服務(wù)，并加強(qiáng)信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同。同時(shí)，要建立租賃價(jià)格監(jiān)測機(jī)制，穩(wěn)定租金水平，強(qiáng)化對(duì)承租人享受公共服務(wù)和便利的保障。
而當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)保障承租人和共同居住人的基本生活。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)分析，該政策與當(dāng)前防疫工作緊密結(jié)合，此次納入租賃條例，說明在社區(qū)管理中，租客權(quán)益充分保障的重要性，值得其他城市學(xué)習(xí)。
同策研究院資深分析師肖云祥在接受界面新聞采訪時(shí)表示，新的住房租賃條例，將過去租賃市場存在的部分亂象、市場中存在的矛盾點(diǎn)等都進(jìn)行了重新規(guī)范，對(duì)保障上海市住房租賃市場健康發(fā)展有積極意義。
肖云祥表示，條例中明確提到禁止群租，上海在打擊違法群租方面已有多年，但該現(xiàn)象復(fù)雜，時(shí)不時(shí)出現(xiàn)回潮，此次在條例中再次明確，也意味著打擊群租將是長期工作。
整體來看，此次政策明確，要踐行人民城市的重要理念，堅(jiān)持“房住不炒、租購并舉”的發(fā)展方向，培育和發(fā)展住房租賃市場，加快形成多主體供應(yīng)、多渠道保障、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃體系，滿足居民多層次居住需求。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，明確住房租賃體系的概念，尤其是增加“經(jīng)營服務(wù)規(guī)范”和“租賃關(guān)系穩(wěn)定”兩條內(nèi)容，較之傳統(tǒng)的“多主體供給、多渠道保障”的提法又進(jìn)了一層，說明上海對(duì)經(jīng)營層面和租賃關(guān)系方面的重視，值得全行業(yè)借鑒。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦總結(jié)，上海此次以條例形式從多層次、多維度出發(fā)，維護(hù)整個(gè)租賃市場的有序、健康和安全，法理依據(jù)更強(qiáng)，對(duì)于承租者和市場主體都是利好。
《上海市住房租賃條例（草案）》是繼北京之后，又一個(gè)規(guī)范住房租賃、長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性條例。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，在北京、上海的帶動(dòng)下，未來或有更多城市出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策。