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吳亞軍潛入湖底

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吳亞軍潛入湖底

地產(chǎn)女首富交棒。

圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

文|盒飯財(cái)經(jīng) 趙晉杰

編輯|王靖

卸任董事長當(dāng)天,剛做完一次眼部手術(shù)、還在等待第二次手術(shù)時間的吳亞軍,戴著一副黑色墨鏡出席了龍湖集團(tuán)內(nèi)部的合伙人大會,坦陳自己的身體最近出了一些狀況,除了眼睛之外,過去一段時間還總是心跳過速,“到現(xiàn)在還沒有完全查到原因。所以我覺得我再往下工作的話可能也不太合適了,過去幾個月也經(jīng)過休整,但是我覺得沒有調(diào)整好?!?/p>

根據(jù)近日龍湖集團(tuán)發(fā)布的公告,創(chuàng)始人吳亞軍因個人年齡和身體原因卸任集團(tuán)董事長,但會以戰(zhàn)略發(fā)展顧問的身份繼續(xù)關(guān)注和支持公司。

雖然推動這場一把手權(quán)力交接的直接誘因是身體狀況,但對吳亞軍來說,尋找接班人的過程早在11年前就開始了。

2011年卸任龍湖集團(tuán)CEO后,吳亞軍從兩個方面持續(xù)強(qiáng)化公司的治理結(jié)構(gòu),以實(shí)現(xiàn)“去家族化”,即大力引進(jìn)外部高管和培養(yǎng)提拔內(nèi)部“仕官生”。

接過吳亞軍指揮棒,集董事長、CEO于一身的陳序平,正是“仕官生”出身。2008年清華大學(xué)碩士畢業(yè)后,陳序平以“仕官生”身份加入龍湖集團(tuán),歷任工程經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、地區(qū)公司總經(jīng)理及集團(tuán)地產(chǎn)航道總經(jīng)理。今年3月,陳序平接替邵明曉出任集團(tuán)CEO,7個月后,再次接替吳亞軍成為集團(tuán)新一任董事長。

為了建立全國人才招聘發(fā)展體系,2004,吳亞軍在龍湖啟動“仕官生”校招計(jì)劃,以精英招聘的理念,從國內(nèi)外一流高校吸納優(yōu)秀應(yīng)屆畢業(yè)生。為給龍湖挑選出合格的中高層管理人才,吳亞軍早年間還會特意抽出時間面試每一名“仕官生”。財(cái)報(bào)資料顯示,目前龍湖高管團(tuán)隊(duì)中“仕官生”比例達(dá)到20%。

在吳亞軍看來,仕官生制度,幫助龍湖完成了內(nèi)部管理人才的自我輸血,從機(jī)制上解決了人才焦慮問題。

憑借對優(yōu)秀人才的發(fā)掘和市場機(jī)遇的把控,過去近30年間,吳亞軍帶領(lǐng)龍湖從重慶一隅之地,逐漸成長為輻射全國、年?duì)I收超千億元的房企巨頭,綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平曾評價(jià)稱,“做品質(zhì)全國比我們做得好的地產(chǎn)公司最多只有一家半家,這一家呢就是龍湖,另外半家是星河灣。吳亞軍有男人氣魄,又有女人的細(xì)膩,我不吝嗇把溢美之詞送給她?!?/p>

不過,缺失吳亞軍氣魄和細(xì)膩后的龍湖,面對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的低迷行情,在陳序平帶領(lǐng)下還能順利穿越下行周期嗎?

1

創(chuàng)辦龍湖之前,吳亞軍做過技術(shù)工人,還當(dāng)過報(bào)社記者、編輯。

1964年,吳亞軍出生在重慶一個小縣城里,因?yàn)槟赣H是裁縫的緣故,她跟著學(xué)會了一手做衣服的手藝。1980年,吳亞軍考入西北工業(yè)大學(xué)導(dǎo)航工程系,出于英語可能會對未來職場有幫助的心理,她利用業(yè)余時間報(bào)了一個口語培訓(xùn)班。

上述兩項(xiàng)技能果然在吳亞軍參加工作后發(fā)揮了重要作用。1986年,吳亞軍畢業(yè)工作2年的重慶前衛(wèi)儀表廠因?yàn)橐M(jìn)國外先進(jìn)技術(shù),需要與德國企業(yè)談判,在廠領(lǐng)導(dǎo)為接待人員發(fā)愁時,時年22歲的技術(shù)工人吳亞軍毛遂自薦,在德國企業(yè)代表來訪那天,吳亞軍穿著自己做的旗袍,講著一口流利的英語,順利完成了翻譯和接待工作。

當(dāng)時,同吳亞軍一起被分配到重慶前衛(wèi)儀表廠的大學(xué)生共有11名。因?yàn)槟芰Τ霰?,廠里安排吳亞軍兼任廠電大兼職教師,每月到手工資100多元,吳亞軍成了那個年代的“金領(lǐng)”,周圍人也都開始稱呼她吳老師,這個稱呼一直延續(xù)到了龍湖時代。龍湖內(nèi)部員工守則上有一條寫道:內(nèi)部員工之間,能不叫“總”就不叫“總”。

在重慶前衛(wèi)儀表廠工作4年后,隨著市場經(jīng)濟(jì)漸行漸深,有了更多選擇的吳亞軍,于1988年主動應(yīng)聘《中國市容報(bào)》,該報(bào)主辦單位是建設(shè)部城建司及重慶市建委。

通過這份媒體工作,吳亞軍不僅借助拉畫冊出版的活兒,賺到了人生第一桶金,而且還在房產(chǎn)、建材領(lǐng)域積累起不少有益資源。

促使吳亞軍想要進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)的誘因,來自其第一次在重慶買房的經(jīng)歷。當(dāng)時入手的那套房子不僅交房延期了1年,而且入住1年多后房子還沒有通上天然氣,導(dǎo)致吳亞軍在用電高峰的夏季,做飯時都不敢同時打開電磁爐和空調(diào),否則家里就會因?yàn)殡妷贺?fù)荷而跳閘。

在吳亞軍回憶中,那套房子的設(shè)計(jì)也充斥著不合理,客廳沒有窗戶、采光差,電梯經(jīng)常出故障,使得她不得不常常爬樓梯回家。

“如果有一天我做開發(fā)商,蓋的房子一定不會這么差?!眳莵嗆婇_始憧憬進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間。

說干就干,1993年,懷揣自己賺到的第一桶金,吳亞軍從報(bào)社辭職成立重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司,注冊資本200萬元,專做進(jìn)口建材生意,中國市容報(bào)社、重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司、吳亞軍丈夫蔡奎、吳亞軍母親各出資50萬元。

蔡奎,畢業(yè)于南京航空航天大學(xué)通訊專業(yè),在深圳通過炒股賺了人生第一桶金,于1993年創(chuàng)辦重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司,涉及快速充電器的開發(fā)。據(jù)《香港信報(bào)》報(bào)道,兩人是因吳亞軍一次采訪報(bào)道結(jié)緣。

1995年,吳亞軍的重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司與中建科合作,成立重慶中建科置業(yè)有限公司(即龍湖地產(chǎn)前身),正式涉足房地產(chǎn)。蔡奎關(guān)停自己的生意,從深圳回到重慶,與妻子吳亞軍一起創(chuàng)業(yè)。

02

作為房地產(chǎn)開發(fā)門外漢,沒有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的吳亞軍特意趕往深圳,向時任萬科董事長兼CEO的王石取經(jīng),善于向其他公司學(xué)習(xí),成為外界不少人對吳亞軍的印象之一。

同王石一樣,吳亞軍也勇敢抓住了自己進(jìn)軍房地產(chǎn)的首個機(jī)遇。當(dāng)時,建設(shè)部和國家科委正在全國推行“2000年小康住宅科技示范區(qū)”樣板項(xiàng)目,一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂頂著“科技示范項(xiàng)目”標(biāo)簽的樓盤,會出現(xiàn)賠本賺吆喝的情況,響應(yīng)者寥寥。

吳亞軍則抓住機(jī)會,對龍湖地產(chǎn)的第一個項(xiàng)目——重慶龍湖南苑住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量、景觀配套、物業(yè)管理等方面提出了高要求,最終龍湖南苑被定為重慶“小康住宅科技示范區(qū)”,順利幫助龍湖在重慶人中豎起了地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)桿的認(rèn)知。

1999年,龍湖地產(chǎn)第二個項(xiàng)目龍湖西苑銷售時,一度出現(xiàn)重慶市民通宵排號景觀,近兩千套房源一年內(nèi)售罄,被當(dāng)時媒體稱之為“房子賣得比白菜都快”。

躊躇滿志的吳亞軍直接喊出了“5年領(lǐng)軍重慶地產(chǎn)、10年影響國內(nèi)地產(chǎn)”的目標(biāo)。及至2005年,龍湖地產(chǎn)年?duì)I銷額達(dá)到20億元,排名重慶第一。

同年,龍湖地產(chǎn)進(jìn)入北京,開啟全國化布局,并在2009年登陸香港聯(lián)合交易所。與吳亞軍當(dāng)年兩大目標(biāo)一起實(shí)現(xiàn)的,還有吳亞軍、蔡奎夫婦的財(cái)富自由夢。當(dāng)年,吳亞軍憑借273億元身價(jià),超過碧桂園楊惠妍,首次登頂中國女首富。

但在財(cái)富暴增之后,吳亞軍的家庭卻亮起了紅燈。2012年,吳亞軍蟬聯(lián)中國女首富后,龍湖地產(chǎn)發(fā)出公告,宣布吳亞軍和蔡奎以和平、友好的方式解除了婚約關(guān)系。

據(jù)《香港信報(bào)》報(bào)道,吳亞軍給了丈夫200億港元分手費(fèi)。也正是因?yàn)檫@場天價(jià)離婚,在中國女首富位置上待了一個月的吳亞軍,很快被楊惠妍擠了下去。

不過,這場離婚反而強(qiáng)化了吳亞軍對龍湖的掌控力度。根據(jù)雙方離婚協(xié)議,蔡奎不再參與企業(yè)經(jīng)營,未來只根據(jù)占有股權(quán)享有分紅權(quán)。為避免龍湖股權(quán)落在第三方之手,蔡奎還簽署了相關(guān)協(xié)議書,讓吳亞軍代為掌管股票投票權(quán)。

蔡奎并非吳亞軍推行“去家族化”治理方針中排出管理層的第一人。早在2003年,吳亞軍就為此趕走過蔡奎的妹妹。當(dāng)時,面對丈夫的爭執(zhí),吳亞軍解釋道,自己出錢送小姑子去讀大學(xué)的前提就是,畢業(yè)之后不能再回公司。龍湖上市的2009年,為了進(jìn)一步減少家族企業(yè)色彩,吳亞軍讓蔡奎辭任公司副董事長職務(wù)。

當(dāng)龍湖管理層中其他家族成員全部離開后,吳亞軍開始考慮接班人選問題,同王石一樣,在2011年8月,選擇先行辭任CEO,繼續(xù)以公司董事長的身份篩選合格接班人。

為此,善于學(xué)習(xí)的吳亞軍先后參觀了小米和美的。在小米,吳亞軍聽雷軍講述了小米模式和創(chuàng)新發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。從小米歸來后的2017年,吳亞軍在龍湖試行合伙人制度,合伙人根據(jù)每年業(yè)績獲得股權(quán)和現(xiàn)金激勵。

美的的收獲對吳亞軍感觸更深。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息,2019年9月,吳亞軍帶隊(duì)去美的交流,當(dāng)時何享健已經(jīng)將權(quán)力交接給方洪波運(yùn)行了7年,“在何享健60歲把企業(yè)交給方洪波的時候,其實(shí)他的兒子何劍鋒已經(jīng)成年了,但他并沒有交給孩子,而是交給了畢業(yè)后就到了美的的方洪波。”在吳亞軍看來,當(dāng)時中國第一批創(chuàng)業(yè)者交接的時候往往都是二代接班,何享健的做法稱得上十分另類。

跟美的交流后,吳亞軍將接班人選開始推進(jìn)到實(shí)踐階段,這才有了合伙人大會上吳亞軍自信的表態(tài),稱“這個過程已經(jīng)經(jīng)歷了三、四年的安排,對于我和管理團(tuán)隊(duì)高層來講,也不算突兀,大家心里是有準(zhǔn)備的?!?/p>

3

從吳亞軍手中接班的陳序平,眼下正迎來上任以后的第一個大考。

外部房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)低迷。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,1-9月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元,同比下降8.0%;商品房銷售額99380億元,同比下降26.3%。

越來越多曾經(jīng)煊赫一時的房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇資金鏈危機(jī)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022中國房企品牌價(jià)值50強(qiáng)》中,50強(qiáng)榜單變動率達(dá)50%,較上年大幅上升36%。其中,2021年還曾位列榜單第7、9、13、14的融創(chuàng)中國、世茂、陽光城和富力,均已消失。

2021年中期業(yè)績會議上,融創(chuàng)中國創(chuàng)始人孫宏斌還曾豪言:“融創(chuàng)現(xiàn)在是全中國最安全的房企,除了我們以外,都有可能暴雷”。到了今年5月,融創(chuàng)中國便因無法償還陸續(xù)到期的4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息,而官宣違約。

頂著“豪宅教父”名頭的許榮茂,其創(chuàng)辦的世茂也因?yàn)閭鶆?wù)陷入暴雷危機(jī)之中。7月份,世茂官宣公司已沒有能夠支付一筆高達(dá)10億美元到期優(yōu)先票據(jù)的應(yīng)付款。

龍湖自身也在遭遇規(guī)模和毛利的下降。今年上半年財(cái)報(bào)顯示,龍湖集團(tuán)收入948億元,同比增長56.4%;凈利潤65.5億元,同比增長6.1%,但增速同比下滑了11%。同時,上半年毛利率同比下降6.4%。

二級市場直接給出了自己的反饋。截至10月28日收盤,龍湖股價(jià)為13.12港元/股,相比去年3月歷史最高點(diǎn)50.34港元/股,期間累計(jì)跌幅超七成,市值蒸發(fā)超過2300億港元。

剛剛過去的8月份,龍湖集團(tuán)還突遇一波股債雙殺,因受商票逾期傳言影響,當(dāng)天公司市值蒸發(fā)超過200億元。

面對股價(jià)暴跌和外界傳聞,吳亞軍不得不帶領(lǐng)管理層緊急召開臨時溝通會,對外表態(tài)稱,一切都是“市場驚慌導(dǎo)致的,企業(yè)根本沒出任何狀況。”

對于如何看待一家公司的成長性,吳亞軍曾對外給出過自己的理解:“成為一個穿越周期的公司,最終就會做大。我曾經(jīng)去向中國香港、日本的大公司取經(jīng),老板們送給我的告誡都是:只要持續(xù)活著,公司就會做大?!?/p>

現(xiàn)在,帶領(lǐng)龍湖穿越新一輪周期的重?fù)?dān),由吳亞軍變成了陳序平。

參考資料:

1.《吳亞軍把自己做沒了》經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

2.《龍湖地產(chǎn)吳亞軍:從女記者到女首富》時代周報(bào)

3.《龍湖獲35億港元銀團(tuán)貸,吳亞軍找到了“碎謠”方法論?》野馬財(cái)經(jīng)

4.《女首富吳亞軍:男人氣魄女人細(xì)膩》中國企業(yè)家網(wǎng)

5.《獨(dú)家專訪吳亞軍:退休后把龍湖交給職業(yè)經(jīng)理人,是很美好的事》八地談房

本文為轉(zhuǎn)載內(nèi)容,授權(quán)事宜請聯(lián)系原著作權(quán)人。

吳亞軍

  • 龍湖2022年利潤243.6億,陳序平:管理層獲吳亞軍堅(jiān)定支持
  • 龍湖陳序平:吳亞軍是公司最大股東,作為戰(zhàn)略顧問會支持管理層

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吳亞軍潛入湖底

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圖片來源:圖蟲創(chuàng)意

文|盒飯財(cái)經(jīng) 趙晉杰

編輯|王靖

卸任董事長當(dāng)天,剛做完一次眼部手術(shù)、還在等待第二次手術(shù)時間的吳亞軍,戴著一副黑色墨鏡出席了龍湖集團(tuán)內(nèi)部的合伙人大會,坦陳自己的身體最近出了一些狀況,除了眼睛之外,過去一段時間還總是心跳過速,“到現(xiàn)在還沒有完全查到原因。所以我覺得我再往下工作的話可能也不太合適了,過去幾個月也經(jīng)過休整,但是我覺得沒有調(diào)整好?!?/p>

根據(jù)近日龍湖集團(tuán)發(fā)布的公告,創(chuàng)始人吳亞軍因個人年齡和身體原因卸任集團(tuán)董事長,但會以戰(zhàn)略發(fā)展顧問的身份繼續(xù)關(guān)注和支持公司。

雖然推動這場一把手權(quán)力交接的直接誘因是身體狀況,但對吳亞軍來說,尋找接班人的過程早在11年前就開始了。

2011年卸任龍湖集團(tuán)CEO后,吳亞軍從兩個方面持續(xù)強(qiáng)化公司的治理結(jié)構(gòu),以實(shí)現(xiàn)“去家族化”,即大力引進(jìn)外部高管和培養(yǎng)提拔內(nèi)部“仕官生”。

接過吳亞軍指揮棒,集董事長、CEO于一身的陳序平,正是“仕官生”出身。2008年清華大學(xué)碩士畢業(yè)后,陳序平以“仕官生”身份加入龍湖集團(tuán),歷任工程經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、地區(qū)公司總經(jīng)理及集團(tuán)地產(chǎn)航道總經(jīng)理。今年3月,陳序平接替邵明曉出任集團(tuán)CEO,7個月后,再次接替吳亞軍成為集團(tuán)新一任董事長。

為了建立全國人才招聘發(fā)展體系,2004,吳亞軍在龍湖啟動“仕官生”校招計(jì)劃,以精英招聘的理念,從國內(nèi)外一流高校吸納優(yōu)秀應(yīng)屆畢業(yè)生。為給龍湖挑選出合格的中高層管理人才,吳亞軍早年間還會特意抽出時間面試每一名“仕官生”。財(cái)報(bào)資料顯示,目前龍湖高管團(tuán)隊(duì)中“仕官生”比例達(dá)到20%。

在吳亞軍看來,仕官生制度,幫助龍湖完成了內(nèi)部管理人才的自我輸血,從機(jī)制上解決了人才焦慮問題。

憑借對優(yōu)秀人才的發(fā)掘和市場機(jī)遇的把控,過去近30年間,吳亞軍帶領(lǐng)龍湖從重慶一隅之地,逐漸成長為輻射全國、年?duì)I收超千億元的房企巨頭,綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平曾評價(jià)稱,“做品質(zhì)全國比我們做得好的地產(chǎn)公司最多只有一家半家,這一家呢就是龍湖,另外半家是星河灣。吳亞軍有男人氣魄,又有女人的細(xì)膩,我不吝嗇把溢美之詞送給她。”

不過,缺失吳亞軍氣魄和細(xì)膩后的龍湖,面對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的低迷行情,在陳序平帶領(lǐng)下還能順利穿越下行周期嗎?

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創(chuàng)辦龍湖之前,吳亞軍做過技術(shù)工人,還當(dāng)過報(bào)社記者、編輯。

1964年,吳亞軍出生在重慶一個小縣城里,因?yàn)槟赣H是裁縫的緣故,她跟著學(xué)會了一手做衣服的手藝。1980年,吳亞軍考入西北工業(yè)大學(xué)導(dǎo)航工程系,出于英語可能會對未來職場有幫助的心理,她利用業(yè)余時間報(bào)了一個口語培訓(xùn)班。

上述兩項(xiàng)技能果然在吳亞軍參加工作后發(fā)揮了重要作用。1986年,吳亞軍畢業(yè)工作2年的重慶前衛(wèi)儀表廠因?yàn)橐M(jìn)國外先進(jìn)技術(shù),需要與德國企業(yè)談判,在廠領(lǐng)導(dǎo)為接待人員發(fā)愁時,時年22歲的技術(shù)工人吳亞軍毛遂自薦,在德國企業(yè)代表來訪那天,吳亞軍穿著自己做的旗袍,講著一口流利的英語,順利完成了翻譯和接待工作。

當(dāng)時,同吳亞軍一起被分配到重慶前衛(wèi)儀表廠的大學(xué)生共有11名。因?yàn)槟芰Τ霰?,廠里安排吳亞軍兼任廠電大兼職教師,每月到手工資100多元,吳亞軍成了那個年代的“金領(lǐng)”,周圍人也都開始稱呼她吳老師,這個稱呼一直延續(xù)到了龍湖時代。龍湖內(nèi)部員工守則上有一條寫道:內(nèi)部員工之間,能不叫“總”就不叫“總”。

在重慶前衛(wèi)儀表廠工作4年后,隨著市場經(jīng)濟(jì)漸行漸深,有了更多選擇的吳亞軍,于1988年主動應(yīng)聘《中國市容報(bào)》,該報(bào)主辦單位是建設(shè)部城建司及重慶市建委。

通過這份媒體工作,吳亞軍不僅借助拉畫冊出版的活兒,賺到了人生第一桶金,而且還在房產(chǎn)、建材領(lǐng)域積累起不少有益資源。

促使吳亞軍想要進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)的誘因,來自其第一次在重慶買房的經(jīng)歷。當(dāng)時入手的那套房子不僅交房延期了1年,而且入住1年多后房子還沒有通上天然氣,導(dǎo)致吳亞軍在用電高峰的夏季,做飯時都不敢同時打開電磁爐和空調(diào),否則家里就會因?yàn)殡妷贺?fù)荷而跳閘。

在吳亞軍回憶中,那套房子的設(shè)計(jì)也充斥著不合理,客廳沒有窗戶、采光差,電梯經(jīng)常出故障,使得她不得不常常爬樓梯回家。

“如果有一天我做開發(fā)商,蓋的房子一定不會這么差?!眳莵嗆婇_始憧憬進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間。

說干就干,1993年,懷揣自己賺到的第一桶金,吳亞軍從報(bào)社辭職成立重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司,注冊資本200萬元,專做進(jìn)口建材生意,中國市容報(bào)社、重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司、吳亞軍丈夫蔡奎、吳亞軍母親各出資50萬元。

蔡奎,畢業(yè)于南京航空航天大學(xué)通訊專業(yè),在深圳通過炒股賺了人生第一桶金,于1993年創(chuàng)辦重慶亞泰工貿(mào)發(fā)展公司,涉及快速充電器的開發(fā)。據(jù)《香港信報(bào)》報(bào)道,兩人是因吳亞軍一次采訪報(bào)道結(jié)緣。

1995年,吳亞軍的重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展有限公司與中建科合作,成立重慶中建科置業(yè)有限公司(即龍湖地產(chǎn)前身),正式涉足房地產(chǎn)。蔡奎關(guān)停自己的生意,從深圳回到重慶,與妻子吳亞軍一起創(chuàng)業(yè)。

02

作為房地產(chǎn)開發(fā)門外漢,沒有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的吳亞軍特意趕往深圳,向時任萬科董事長兼CEO的王石取經(jīng),善于向其他公司學(xué)習(xí),成為外界不少人對吳亞軍的印象之一。

同王石一樣,吳亞軍也勇敢抓住了自己進(jìn)軍房地產(chǎn)的首個機(jī)遇。當(dāng)時,建設(shè)部和國家科委正在全國推行“2000年小康住宅科技示范區(qū)”樣板項(xiàng)目,一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂頂著“科技示范項(xiàng)目”標(biāo)簽的樓盤,會出現(xiàn)賠本賺吆喝的情況,響應(yīng)者寥寥。

吳亞軍則抓住機(jī)會,對龍湖地產(chǎn)的第一個項(xiàng)目——重慶龍湖南苑住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量、景觀配套、物業(yè)管理等方面提出了高要求,最終龍湖南苑被定為重慶“小康住宅科技示范區(qū)”,順利幫助龍湖在重慶人中豎起了地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)桿的認(rèn)知。

1999年,龍湖地產(chǎn)第二個項(xiàng)目龍湖西苑銷售時,一度出現(xiàn)重慶市民通宵排號景觀,近兩千套房源一年內(nèi)售罄,被當(dāng)時媒體稱之為“房子賣得比白菜都快”。

躊躇滿志的吳亞軍直接喊出了“5年領(lǐng)軍重慶地產(chǎn)、10年影響國內(nèi)地產(chǎn)”的目標(biāo)。及至2005年,龍湖地產(chǎn)年?duì)I銷額達(dá)到20億元,排名重慶第一。

同年,龍湖地產(chǎn)進(jìn)入北京,開啟全國化布局,并在2009年登陸香港聯(lián)合交易所。與吳亞軍當(dāng)年兩大目標(biāo)一起實(shí)現(xiàn)的,還有吳亞軍、蔡奎夫婦的財(cái)富自由夢。當(dāng)年,吳亞軍憑借273億元身價(jià),超過碧桂園楊惠妍,首次登頂中國女首富。

但在財(cái)富暴增之后,吳亞軍的家庭卻亮起了紅燈。2012年,吳亞軍蟬聯(lián)中國女首富后,龍湖地產(chǎn)發(fā)出公告,宣布吳亞軍和蔡奎以和平、友好的方式解除了婚約關(guān)系。

據(jù)《香港信報(bào)》報(bào)道,吳亞軍給了丈夫200億港元分手費(fèi)。也正是因?yàn)檫@場天價(jià)離婚,在中國女首富位置上待了一個月的吳亞軍,很快被楊惠妍擠了下去。

不過,這場離婚反而強(qiáng)化了吳亞軍對龍湖的掌控力度。根據(jù)雙方離婚協(xié)議,蔡奎不再參與企業(yè)經(jīng)營,未來只根據(jù)占有股權(quán)享有分紅權(quán)。為避免龍湖股權(quán)落在第三方之手,蔡奎還簽署了相關(guān)協(xié)議書,讓吳亞軍代為掌管股票投票權(quán)。

蔡奎并非吳亞軍推行“去家族化”治理方針中排出管理層的第一人。早在2003年,吳亞軍就為此趕走過蔡奎的妹妹。當(dāng)時,面對丈夫的爭執(zhí),吳亞軍解釋道,自己出錢送小姑子去讀大學(xué)的前提就是,畢業(yè)之后不能再回公司。龍湖上市的2009年,為了進(jìn)一步減少家族企業(yè)色彩,吳亞軍讓蔡奎辭任公司副董事長職務(wù)。

當(dāng)龍湖管理層中其他家族成員全部離開后,吳亞軍開始考慮接班人選問題,同王石一樣,在2011年8月,選擇先行辭任CEO,繼續(xù)以公司董事長的身份篩選合格接班人。

為此,善于學(xué)習(xí)的吳亞軍先后參觀了小米和美的。在小米,吳亞軍聽雷軍講述了小米模式和創(chuàng)新發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。從小米歸來后的2017年,吳亞軍在龍湖試行合伙人制度,合伙人根據(jù)每年業(yè)績獲得股權(quán)和現(xiàn)金激勵。

美的的收獲對吳亞軍感觸更深。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息,2019年9月,吳亞軍帶隊(duì)去美的交流,當(dāng)時何享健已經(jīng)將權(quán)力交接給方洪波運(yùn)行了7年,“在何享健60歲把企業(yè)交給方洪波的時候,其實(shí)他的兒子何劍鋒已經(jīng)成年了,但他并沒有交給孩子,而是交給了畢業(yè)后就到了美的的方洪波?!痹趨莵嗆娍磥?,當(dāng)時中國第一批創(chuàng)業(yè)者交接的時候往往都是二代接班,何享健的做法稱得上十分另類。

跟美的交流后,吳亞軍將接班人選開始推進(jìn)到實(shí)踐階段,這才有了合伙人大會上吳亞軍自信的表態(tài),稱“這個過程已經(jīng)經(jīng)歷了三、四年的安排,對于我和管理團(tuán)隊(duì)高層來講,也不算突兀,大家心里是有準(zhǔn)備的。”

3

從吳亞軍手中接班的陳序平,眼下正迎來上任以后的第一個大考。

外部房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)低迷。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,1-9月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元,同比下降8.0%;商品房銷售額99380億元,同比下降26.3%。

越來越多曾經(jīng)煊赫一時的房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇資金鏈危機(jī)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2022中國房企品牌價(jià)值50強(qiáng)》中,50強(qiáng)榜單變動率達(dá)50%,較上年大幅上升36%。其中,2021年還曾位列榜單第7、9、13、14的融創(chuàng)中國、世茂、陽光城和富力,均已消失。

2021年中期業(yè)績會議上,融創(chuàng)中國創(chuàng)始人孫宏斌還曾豪言:“融創(chuàng)現(xiàn)在是全中國最安全的房企,除了我們以外,都有可能暴雷”。到了今年5月,融創(chuàng)中國便因無法償還陸續(xù)到期的4筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息,而官宣違約。

頂著“豪宅教父”名頭的許榮茂,其創(chuàng)辦的世茂也因?yàn)閭鶆?wù)陷入暴雷危機(jī)之中。7月份,世茂官宣公司已沒有能夠支付一筆高達(dá)10億美元到期優(yōu)先票據(jù)的應(yīng)付款。

龍湖自身也在遭遇規(guī)模和毛利的下降。今年上半年財(cái)報(bào)顯示,龍湖集團(tuán)收入948億元,同比增長56.4%;凈利潤65.5億元,同比增長6.1%,但增速同比下滑了11%。同時,上半年毛利率同比下降6.4%。

二級市場直接給出了自己的反饋。截至10月28日收盤,龍湖股價(jià)為13.12港元/股,相比去年3月歷史最高點(diǎn)50.34港元/股,期間累計(jì)跌幅超七成,市值蒸發(fā)超過2300億港元。

剛剛過去的8月份,龍湖集團(tuán)還突遇一波股債雙殺,因受商票逾期傳言影響,當(dāng)天公司市值蒸發(fā)超過200億元。

面對股價(jià)暴跌和外界傳聞,吳亞軍不得不帶領(lǐng)管理層緊急召開臨時溝通會,對外表態(tài)稱,一切都是“市場驚慌導(dǎo)致的,企業(yè)根本沒出任何狀況。”

對于如何看待一家公司的成長性,吳亞軍曾對外給出過自己的理解:“成為一個穿越周期的公司,最終就會做大。我曾經(jīng)去向中國香港、日本的大公司取經(jīng),老板們送給我的告誡都是:只要持續(xù)活著,公司就會做大?!?/p>

現(xiàn)在,帶領(lǐng)龍湖穿越新一輪周期的重?fù)?dān),由吳亞軍變成了陳序平。

參考資料:

1.《吳亞軍把自己做沒了》經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

2.《龍湖地產(chǎn)吳亞軍:從女記者到女首富》時代周報(bào)

3.《龍湖獲35億港元銀團(tuán)貸,吳亞軍找到了“碎謠”方法論?》野馬財(cái)經(jīng)

4.《女首富吳亞軍:男人氣魄女人細(xì)膩》中國企業(yè)家網(wǎng)

5.《獨(dú)家專訪吳亞軍:退休后把龍湖交給職業(yè)經(jīng)理人,是很美好的事》八地談房

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