記者 | 黃昱

作為廣州保障性租賃住房的重要來源，“城中村”住房租賃要走上專業(yè)化、規(guī)?；牡缆贰?/span>

近期，廣州發(fā)布了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)提升“城中村”租賃住房品質(zhì)的指導意見》，引導專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)整租運營城中村房源，作為保障性租賃住房，推進城中村環(huán)境更新，人居環(huán)境改善。

據(jù)界面新聞了解，盡管廣州50%以上的租賃住房供應都集中在城中村，但多年來都未對機構(gòu)房東進入城中村整租運營有一個明確的政策支持，違建問題、稅收問題等都使得很多規(guī)?；臋C構(gòu)房東對進入“城中村”存有疑慮。

此次《指導意見》提出了機構(gòu)房東參與城中村房源整租運營的方式、城中村房源租賃范圍、改造流程以及相關(guān)政策支持等，初步為機構(gòu)房東的進入提供了一個指引，也有利于更多“城中村”租賃房源被納入到保障性租賃住房體系中去。

不過，多位長租公寓業(yè)內(nèi)人士對界面新聞，城中村情況復雜，各村情況各異，目前《指導意見》提出的合作模式還是比較寬泛，具體的合作模式還需要去協(xié)商探討，村集體經(jīng)濟組織需要發(fā)揮作用，如對村里房源的統(tǒng)籌、對合規(guī)性的保障以及對機構(gòu)房東權(quán)益的保護等。

政策支持

在國家大力發(fā)展保障性租賃住房的政策下，廣州此番發(fā)布《指導意見》，算是對其2021年9月公布的《關(guān)于進一步加強住房保障工作的意見》（簡稱《意見》）的補充完善。

《意見》提出，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，充分發(fā)揮政府、企事業(yè)單位和社會組織等各類主體作用，多渠道籌集建設(shè)保障性房源，不斷完善符合廣州實際的住房保障體系。

按照規(guī)劃，到2025年，廣州要全面完成66萬套保障性住房建設(shè)籌集任務，含公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房60萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套。

為完成籌建任務，《意見》提出要出臺專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)提升城中村租賃住房品質(zhì)指導性文件，支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)整租未納入全面改造計劃的城中村，以及整治類城中村住房，按照保障性租賃住房標準進行品質(zhì)化提升后統(tǒng)一運營，提高租住品質(zhì)。

一年之后，《指導意見》出臺，提出要堅持政府引導、村民自愿、企業(yè)運營、社會資本參與。引導專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)整租運營 “城中村”房源作為保障性租賃住房，探索形成“城中村”租賃房源品質(zhì)提升特色機制。

廣東公寓管理協(xié)會會長、YOU +國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕對界面新聞記者表示，過去在廣州機構(gòu)房東整租運營“城中村”房源一直沒有合規(guī)性文件，整個行業(yè)就處于一個比較原始的狀態(tài)，基本都是中小二房東這做這門生意，現(xiàn)在《指導意見》出來能將更多機構(gòu)房東納入到這個隊伍中來，同時可以讓更多“城中村”租賃房源被納入到保障性租賃住房體系中去。

被納入保障性租賃住房體系，對于“城中村”房源來說是有利的，據(jù)《指導意見》，被認定為保障性租賃住房的項目，享受中央預算內(nèi)投資、中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金等中央、省資金支持，金融機構(gòu)提供長期低息貸款。

此外，取得非居住存量房屋改造租賃住房項目認定書、保障性租賃住房項目認定書的，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。

品質(zhì)化提升項目依規(guī)享受住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，屬保障性租賃住房的，依規(guī)免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

一家在廣州運營有一百多棟“城中村”房的品牌長租公寓運營商李先生指出，如果政府對保障性租賃住房的資金支持真能落地，那么機構(gòu)房東所承擔的經(jīng)濟壓力能得到極大程度的緩解。

他對界面新聞透露，從過去幾年的實踐來看，各家機構(gòu)房東在城中村運營的財務表現(xiàn)都很難達到預期，一方面通過分散化的包租，在裝修方面難以形成規(guī)模效應，同時還承擔了極重的整村品質(zhì)提升壓力；另一方面，公司投資大量資金所打造的品質(zhì)公寓難以形成有效溢價。

難以形成溢價的原因首先在于，品牌長租公寓能夠改善的主要是出租房源內(nèi)的品質(zhì)，但整村的環(huán)境是參差不齊；其次，廣深城中村房源供給量很大，很多零散的中小二房東并不像品牌長租公寓那樣合法交稅，同時不需要承擔高額的運營成本，在綜合成本上比品牌長租公寓更有競爭優(yōu)勢。

李先生認為，通過保障性住房的專項支持，讓機構(gòu)房東能夠在財務模型上得到適當調(diào)整的話，這是非常積極且必要的。如果還像過去那樣，完全社會化、由企業(yè)來承擔所有的經(jīng)營成本的方式，很難達到政府想要的有效增加保障性租賃房源的目標。

探索新合作模式

因涉及利益復雜，以及盈利困難、稅收、合規(guī)性等問題，機構(gòu)房東在“城中村”一直沒有做成太大規(guī)模。

一位頭部長租公寓品牌運營商投資部人士對界面新聞表示：“城中村太復雜了，萬科泊寓就是很慘痛的教訓?！?/span>

2017年，在深圳鼓勵機構(gòu)房東將城中村房源改造為集中租賃的背景下，萬科啟動了“萬村計劃”， 以略高于市場價租金從農(nóng)民房業(yè)主手中將房屋租下，然后經(jīng)過改造之后移交給萬科長租公寓品牌“泊寓”進行運營。

那幾年正是長租公寓的風口期，市場上涌現(xiàn)了很多的機構(gòu)房東，為了搶占市場，擁有大量存量房源的“城中村”也成了它們爭奪的對象。

因此在2018年，深圳一度出現(xiàn)了“機構(gòu)房東高價搶占房源”、“資本推高租金價格”等爭議，萬科的“萬村計劃”也因此暫停，并退出廣深部分城中村改造項目。

當時萬科總裁祝九勝直言，萬村計劃的初心是想改善城中村居民和租戶的居住條件，進去以后有的做得確實有效果，但也碰到一些難題，利益相關(guān)方很多，問題比一開始想象的要復雜。

據(jù)界面新聞了解，目前城中村的住房租賃大致有四種形式，第一種是個人房東，也就是村民將自家的房子直接租給租客，這種形式目前在城中村中占比最大；第二種是幾個人合伙承包一棟或幾棟農(nóng)民房，進行簡單裝修配置后出租；第三種是一些中小企業(yè)承包下一棟或幾棟農(nóng)民房，打造一個有品牌的公寓；第四種就是開發(fā)商等機構(gòu)運營的集中式公寓，不過所占比例非常小。

萬科泊寓方面提供的數(shù)據(jù)顯示，如今泊寓在廣州城中村中一共7個項目約2400間房源，但租入的房產(chǎn)都是村集體的資產(chǎn)，并沒有直接租村民的個人房產(chǎn)。

劉昕表示，廣州城中村個人的房子80%-90%都存在違建的情況，如果正規(guī)公司包租下來后改造對外出租，很容易因違規(guī)出問題，所以很多公司不敢冒風險。

這也就不難理解萬科為什么接手的都是村集體物業(yè)，因為這是公對公的項目，情況會更簡單一些。

為支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)參與城中村房源整租運營，此次《指導意見》提出了三條參考方式。

一是村集體經(jīng)濟組織、村民自主成立專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)運營租賃房源；二是村集體經(jīng)濟組織、村民以入股的形式與專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)合作運營租賃房源；三是引導村集體經(jīng)濟組織、村民將租賃房源委托專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)運營。

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉指出，根據(jù)實際情況來看，方式一是比較難以執(zhí)行的，因為自己來運營，專業(yè)化人員素質(zhì)存在著一定的問題；方式二有先例，但在村集體組織入股的這個過程中，股權(quán)的比例，特別是村民的股權(quán)比例怎么確認，有一定的難度。

對于方式三，胡景暉表示曾在北京看到過成功的案例，在村集體的統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)之下，委托專業(yè)租賃運營機構(gòu)來運營，來進行投入改造，然后整體運營。

胡景暉稱，因為很多城中村的村民大部分也不一定住在這個村里，如果把房屋、街道、公共設(shè)施統(tǒng)一由村集體組織和租賃運營企業(yè)正式進行整體規(guī)劃，經(jīng)有關(guān)部門批準之后進行統(tǒng)一的改造，實際上會美化這些城中村的村容村貌，消除安全隱患。

三種參考方式的實施效果還有待市場的檢驗，但不難發(fā)現(xiàn)，村集體經(jīng)濟組織（即經(jīng)濟聯(lián)社）被賦予了重要的主導角色。

對此，劉昕表示，經(jīng)濟聯(lián)社對村里整體情況比較了解，包括房屋結(jié)構(gòu)、違建、消防等，他們參與進來能有效化解租賃房源的合規(guī)性，同時幫助機構(gòu)房東規(guī)?；夥吭?，不必像過去一樣一棟一棟的去租賃。

“如果我們?nèi)匀皇欠稚⒒貜拇迕袷种腥グ?，同時承載著極重的整村品質(zhì)提升壓力，這樣的發(fā)展模式下，企業(yè)的發(fā)展動力是很難持續(xù)的?！痹诶钕壬磥?，當前機構(gòu)房東需要找到新的發(fā)展模式，比如和經(jīng)濟聯(lián)社之間形成某種協(xié)同。

廣州城中村這一輪的專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U還在摸索階段，但各方都需要記?。撼侵写迨浅鞘辛馕萆鐓^(qū)，具有包容性，釋放了城市打工族的城居生活壓力，不能因品質(zhì)改造而忽視了租戶最關(guān)注的房租價格。